繼3月“上海之春”房展會(huì)上出現(xiàn)高人氣后，這個(gè)“五一”假期，被譽(yù)為上海樓市風(fēng)向標(biāo)的“假日樓市”房展會(huì)依然接納了高客流。主辦方表示，除國(guó)內(nèi)共約200家大小開(kāi)發(fā)商入場(chǎng)淘金外，更有17萬(wàn)人次參觀(guān)，成交面積13萬(wàn)平方米，成交金額19.2億元，成交均價(jià)12000元/平方米。無(wú)論參觀(guān)人數(shù)還是成交金額都是去年同期的一倍多，也超過(guò)樓市最火爆的2007年同期。

　　與會(huì)開(kāi)發(fā)商告訴中國(guó)證券報(bào)記者，此次房展會(huì)共出現(xiàn)兩大特征：一是前期市場(chǎng)低迷時(shí)期房產(chǎn)商放出的高額回扣已經(jīng)大幅縮小甚至取消；二是基于目前房市中較好的人氣和消費(fèi)能力，房企預(yù)備在推盤(pán)量和后期價(jià)格調(diào)整上均加大動(dòng)作。

　　中信證券研究部分析師陳聰表示，4月上海商品房預(yù)售面積同比上漲47.96%，環(huán)比上漲10.77%。目前上海銷(xiāo)售情況和2007年相似，而遠(yuǎn)超2008年。

　　房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)“易居中國(guó)”分析師薛建雄認(rèn)為，從各方數(shù)據(jù)看，目前樓市已經(jīng)過(guò)熱，房?jī)r(jià)存在上漲風(fēng)險(xiǎn)。但此輪消費(fèi)市場(chǎng)啟動(dòng)的主因，還是前期價(jià)格下調(diào)遭遇壓抑已久的剛性需求后形成的疊加效果，如果房產(chǎn)商貿(mào)然加大市場(chǎng)供給和抬高價(jià)格，則此輪市場(chǎng)景氣未必能夠持久，5、6月份的房產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是以平穩(wěn)上揚(yáng)的走勢(shì)為主。

　　房展會(huì)打折少 新盤(pán)人氣旺

　　在“五一”房展會(huì)期間，中國(guó)證券報(bào)記者看到，前期未在“上海之春”房展會(huì)上露面的萬(wàn)科、富力等大型開(kāi)發(fā)商此次亡羊補(bǔ)牢，紛紛露面布展。不過(guò)，此次展會(huì)告別了去年下半年以來(lái)此起彼伏的打折潮，大量位置較佳的樓盤(pán)基本退出促銷(xiāo)陣營(yíng)，鮮有的小幅優(yōu)惠促銷(xiāo)樓盤(pán)集中在外環(huán)區(qū)域，外環(huán)以?xún)?nèi)的樓盤(pán)至多推出一些“送電器、禮物”、“推VIP卡買(mǎi)房”等小恩小惠。

　　在上海中環(huán)集團(tuán)4月15日剛剛推出的“萬(wàn)里晶品苑”，售樓人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，所有380余套房源已經(jīng)全部售罄，售價(jià)均統(tǒng)一站穩(wěn)于13000元以上，沒(méi)有絲毫折扣，“現(xiàn)在想要只能等退房”。

　　上海中環(huán)線(xiàn)附近一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理則表示，企業(yè)堅(jiān)持每一期新推房源都保持每平方米均價(jià)有1000元至1500元的漲幅，這一定價(jià)策略不會(huì)被短時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)波動(dòng)打亂節(jié)奏。富力地產(chǎn)人士則表示，目前最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去，對(duì)2009年內(nèi)地樓市持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)的態(tài)度。

　　4月上海樓市的持續(xù)回暖，讓開(kāi)發(fā)商堅(jiān)定了“拐點(diǎn)”已成定局的判斷。尤其4月25日當(dāng)天，上海樓市單日成交量突破了1000套，創(chuàng)下了2007年10月以來(lái)的82周新高。中銀國(guó)際分析師周路表示，以4月26日的可售面積推算，上海的存量房只剩下3個(gè)月的消化時(shí)間，較前期大幅下降，顯示存貨消化速度明顯加快。

　　5月成交量有可能再創(chuàng)新高

　　一季度和4月的良好銷(xiāo)售形勢(shì)，令開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的預(yù)期均有所改變。薛建雄認(rèn)為，從目前的市場(chǎng)熱情來(lái)看，5月成交量有可能再創(chuàng)新高，最終推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。對(duì)重奪定價(jià)權(quán)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，多家企業(yè)在前期降價(jià)熱銷(xiāo)之后，正在打算將房?jī)r(jià)重新調(diào)回到之前的高點(diǎn)。

　　易居中國(guó)調(diào)研報(bào)告顯示，目前上海市場(chǎng)買(mǎi)漲情緒抬頭的跡象非常明顯。多數(shù)開(kāi)發(fā)商正在通過(guò)多批推盤(pán)小幅加價(jià)、將后繼房源報(bào)價(jià)推升至2008年高位等營(yíng)銷(xiāo)手法，給購(gòu)房者以漲價(jià)在即和房源稀缺的心理暗示，使得多數(shù)看房者匆忙入市。例如，李嘉誠(chéng)在其“上海真如”項(xiàng)目開(kāi)工的第二個(gè)周末，便高價(jià)推出了其“御翠園”的24棟雙拼別墅，且在三天內(nèi)售馨。萬(wàn)科“金色里程”的報(bào)價(jià)從年初的15000元/平方米，上調(diào)到4月份的16500元/平方米之后，“五一”展會(huì)期間又抬高到18000元，這個(gè)價(jià)位已經(jīng)回到了2008年萬(wàn)科在“三林”創(chuàng)下的最高紀(jì)錄。

　　但也有分析人士表示，目前表面繁榮的樓市背后的基礎(chǔ)還比較脆弱。房產(chǎn)分析師回建強(qiáng)告訴記者，存量房并非全是有效供給，真正的有效供應(yīng)是符合當(dāng)前市場(chǎng)需求特征的房子。當(dāng)前的有效供應(yīng)與有效需求正在激烈博弈，只有大部分開(kāi)發(fā)商能認(rèn)清形勢(shì)，穩(wěn)定住價(jià)格，積極推出有效供應(yīng)，5月的樓市才能保持“紅色”。

　　“普遍回暖”是個(gè)偽命題

　　中國(guó)證券報(bào)記者從上海房地產(chǎn)交易中心也了解到，“結(jié)構(gòu)回暖”是此輪回暖的重要關(guān)鍵詞。

　　根據(jù)該中心剛剛提供的4月上海住宅成交價(jià)格和面積比例數(shù)據(jù)，中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，占據(jù)市場(chǎng)成交主流的價(jià)格是7000-10000元，占比24.9%，此外為10000-13000元，占比14.6%，2萬(wàn)元以上的豪宅市場(chǎng)由于其地段的特殊性和在此輪金融風(fēng)暴中的抗跌表現(xiàn)，也占據(jù)了11.5%的成交比例。而在面積構(gòu)成上，70-90平方米的交易占據(jù)25.7%，90-120平方米的交易占據(jù)28.1%。薛建雄表示，這些比例和數(shù)據(jù)再清楚不過(guò)地表明，上海的有效供應(yīng)集中在這一狹小區(qū)域內(nèi)，面積和價(jià)格不適合的樓盤(pán)的成交均不盡如人意，因此“普遍回暖”是個(gè)偽命題，今后的樓市還要進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，這也是5月樓市的主基調(diào)之一。