金都的轉(zhuǎn)塘地塊即將于3月21日正式動(dòng)工，雅戈?duì)柕暮忌淘旱貕K已經(jīng)在建售樓部，金地的自在城目前正在做開盤前的最后熱身……出爐于2007年火熱樓市的這批“地王”們，在2009年的早春陸續(xù)開始有動(dòng)作。

　　在2007年杭州土地市場(chǎng)上出讓的近10宗地王級(jí)的地塊中，尤其令人矚目的是雅戈?duì)柡忌淘旱貕K、金地三墩地塊、金都轉(zhuǎn)塘地塊、遠(yuǎn)洋杭一棉地塊這四幅被視為“面粉比面包貴”的地塊。在樓市調(diào)整后，現(xiàn)在這四個(gè)地塊的樓面價(jià)都高于或持平于目前周邊在售樓盤價(jià)格，算上建筑成本，如果按目前的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)銷售，不但沒得賺還要虧本。因此無(wú)論業(yè)內(nèi)業(yè)外，都對(duì)它們的動(dòng)向格外關(guān)注。

　　沉寂了1年多后，這些地塊將以什么樣的面目出現(xiàn)在杭州樓市？

　　雅戈?duì)柡忌淘旱貕K：7月動(dòng)工

　　2007年7月，雅戈?duì)枖S14.76億元重金奪得杭政儲(chǔ)出[2007] 23號(hào)原杭商院地塊，樓面地價(jià)高達(dá)15712元/平方米，轟動(dòng)一時(shí)。但隨后，關(guān)于這塊地的退地傳言一直未曾中斷，雖然雅戈?duì)柗矫嬉辉俪吻澹�并且定出了�?xiàng)目案名“隱寓”，但是那塊長(zhǎng)滿了雜草的空地，還是一次次成為流言的滋生地。

　　當(dāng)初拿地的時(shí)候，財(cái)大氣粗的雅戈?duì)柨芍^“不差錢”，在房地產(chǎn)、股權(quán)投資方面的成功讓雅戈?duì)柅@得巨大收益，一度“懷揣100億找項(xiàng)目”。但是隨著2008年股市、樓市雙雙低迷，雅戈?duì)柕那闆r也發(fā)生了改變。

　　根據(jù)媒體報(bào)道，雅戈?duì)柗矫娼衲?月承認(rèn)“杭商院地塊買貴了”；在今年年初的股東大會(huì)上，雅戈?duì)柈?dāng)家李如成表示，雅戈?duì)栣槍?duì)杭、蘇、甬三地的房產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏有快有慢：蘇州的土地量大，開發(fā)暫時(shí)可以放緩；杭州的土地開發(fā)要快，寧波則要觀察。

　　這意味著，杭商院地塊是歸屬于雅戈?duì)柈?dāng)前盡早啟動(dòng)的項(xiàng)目之列。從實(shí)際情況來(lái)看，也確實(shí)如此。3月17日中午，記者來(lái)到杭商院地塊現(xiàn)場(chǎng)。該地塊緊鄰梧桐公寓，砌起了2米多高的圍墻，從學(xué)院路臨街鐵門的柵欄處望進(jìn)去，里面是一大片空地，雜草叢生，長(zhǎng)得約有1米高的樣子，似乎沒有動(dòng)工的跡象。但是在該地塊文二路沿街處，一個(gè)鋼架結(jié)構(gòu)的兩層樓高的售樓部已經(jīng)初步成型，幾位建筑工人正在鋼架的頂上作業(yè)，鋪設(shè)半邊樓頂。“對(duì)啊，這就是售樓部。”其中一位建筑工告訴記者，這個(gè)售樓部已經(jīng)施工十來(lái)天了。

　　杭州雅戈?duì)栔脴I(yè)總經(jīng)理水良華對(duì)記者表示，隱寓預(yù)計(jì)下半年開工，明年上市。雅戈?duì)柖�秘辦公室的工作人員也確認(rèn)，根據(jù)公司目前對(duì)各項(xiàng)目定出的計(jì)劃，隱寓初步定位于精裝修的高層和小高層建筑，計(jì)劃7月份開工。

　　有證券分析師認(rèn)為，目前雅戈?duì)柕姆康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在2007年和2008年拿地的待建項(xiàng)目中，其結(jié)算期預(yù)計(jì)在2011年以后。因此2011年的樓市走勢(shì)才是真正影響雅戈?duì)柕姆康禺a(chǎn)收益水平的關(guān)鍵年。

　　金都轉(zhuǎn)塘項(xiàng)目：打造空中花園

　　2007年8月，之江轉(zhuǎn)塘推出四宗住宅用地，最終金都房產(chǎn)集團(tuán)和香港九龍倉(cāng)聯(lián)手，分別以11億、7.1億、11.41億、1.4億元拿下轉(zhuǎn)塘37號(hào)、38號(hào)、43號(hào)、44號(hào)地塊，其中37號(hào)地塊樓面地價(jià)為9688元/平方米，而位置相對(duì)更好的43號(hào)地塊樓面價(jià)更是高達(dá)10004元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，四塊地平均樓面地價(jià)在8400元/平方米左右。

　　相比目前該區(qū)域周邊樓盤的售價(jià)，8400元/平方米的樓面價(jià)無(wú)疑算得上高了。贊成嶺上去年9月主動(dòng)將價(jià)格調(diào)低到6000多元/平方米，一下子將轉(zhuǎn)塘的房?jī)r(jià)體系重新拉回到2007年年初的水平。最近云溪香山推出折扣促銷，成交均價(jià)基本集中在7000~8000元/平方米。可見，目前轉(zhuǎn)塘一帶比較被購(gòu)房者認(rèn)可的價(jià)格區(qū)間主要為6000~8000元/平方米。那么，金都轉(zhuǎn)塘項(xiàng)目怎么做？

　　借鑒目前房產(chǎn)業(yè)已有的方式，對(duì)待天價(jià)面粉的基本做法是：把面粉做成蛋糕，甚至是奶油蛋糕。金都轉(zhuǎn)塘地塊就是這么一個(gè)思路。

　　金都老總吳忠泉用四個(gè)字概括轉(zhuǎn)塘項(xiàng)目的定位：空中花園。據(jù)悉，該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案已經(jīng)基本確定，并將于3月21日正式開工建設(shè)。項(xiàng)目案名定為“高爾夫藝墅”，將重點(diǎn)突出生態(tài)綠色的概念，借鑒別墅的內(nèi)部空間，加上高層公寓景觀視線開闊、安全性和舒適性較高的特點(diǎn)，打造高端并且富有藝術(shù)感的物業(yè)。

　　從物業(yè)類型來(lái)看，高爾夫藝墅應(yīng)該是一個(gè)介于公寓和排屋之間的建筑，因此在未來(lái)的售價(jià)上有比較大的彈性空間。

　　金地自在城：預(yù)計(jì)6月開盤

　　在雅戈?duì)柲孟潞忌淘旱貕K的同一天，建筑業(yè)巨頭中天先是以7077元/平方米的樓面價(jià)拿下三墩24號(hào)地塊，隨后又以樓面價(jià)7750元/平方米奪得相鄰的25號(hào)地塊。其后不久，大鱷金地介入，聯(lián)姻中天，由金地操盤該地塊。24、25號(hào)地塊的面積達(dá)到345.5畝，加上后來(lái)拿下的三墩41號(hào)地塊，三塊地的總建筑面積達(dá)到85萬(wàn)平方米。

　　金地早在去年就啟動(dòng)了三墩項(xiàng)目，定位于金地成熟的“自在城”系列，有精裝修高層、大規(guī)模城市別墅組團(tuán)、創(chuàng)新crossover公寓以及金地第四代花園洋房等豐富的建筑形態(tài)，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有集早教中心、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)于一體的一站式教育體系。

　　金地自在城曾經(jīng)計(jì)劃在2008年年底開盤。但是由于周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其是白馬尊邸在去年10月把價(jià)格下調(diào)為7000多元/平方米后，讓三墩板塊的價(jià)格體系也面臨重新調(diào)整。

　　之后，又有消息透露自在城將在今年2月份上市，但最后還是未開盤。在金地集團(tuán)3月11日的公告中，該公司將在3~4月新推和加推9個(gè)項(xiàng)目，但是杭州項(xiàng)目并不在此名單之中。

　　記者從金地杭州公司了解到，目前自在城的開盤時(shí)間初步定在6月前后。“我們最近對(duì)原先的戶型做了一些調(diào)整，目前精裝修公寓的戶型面積為70~140平方米，排屋的戶型面積在300平方米左右。”一位內(nèi)部人士表示，至于價(jià)格，一直沒定下來(lái)。

　　遠(yuǎn)洋杭一棉地塊：先行啟動(dòng)商業(yè)開發(fā)

　　2007年10月，備受關(guān)注的杭一棉地塊在經(jīng)過53輪激烈競(jìng)爭(zhēng)后，最終由遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以15588元/平方米的樓面價(jià)吞下。而城北作為杭州樓市的價(jià)格洼地也因此被改寫，房?jī)r(jià)迅速攀上萬(wàn)元大關(guān)。但橋西一帶的房?jī)r(jià)目前不過在11000~14000元/平方米左右，杭一棉地塊的價(jià)格，怎么看怎么高。

　　杭一棉地塊的交付時(shí)間在今年9月份，因此其動(dòng)工時(shí)間最早也要到今年年底。但是對(duì)于該地塊的項(xiàng)目規(guī)劃，遠(yuǎn)洋方面已有了明確的定位。據(jù)悉，杭一棉將分為精裝修高層公寓和水景排屋兩大住宅區(qū)，打造新古典主義韻味的樓盤。

　　杭州遠(yuǎn)洋萊福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)何劍說，對(duì)于杭一棉項(xiàng)目，不能單獨(dú)看，而是應(yīng)該結(jié)合遠(yuǎn)洋另一個(gè)重頭項(xiàng)目運(yùn)河商務(wù)區(qū)一起看。“運(yùn)河商務(wù)區(qū)體量大，區(qū)域更成熟，因此我們先集中精力開工運(yùn)河商務(wù)區(qū)項(xiàng)目。”在何劍看來(lái)，運(yùn)河商務(wù)區(qū)作為未來(lái)與西湖商圈、錢江新城CBD并足鼎立的杭州三大商圈之一，其輻射能力將極大地提升城北的居住價(jià)值，意義非常重大。杭一棉地塊的興衰也在很大程度上依賴于運(yùn)河商務(wù)區(qū)的建成。

　　“運(yùn)河商務(wù)區(qū)里面也有住宅部分，但是整體上更偏向于商業(yè)，而杭一棉地塊則定位于比較純粹的高端居住區(qū)。”何劍表示。