哪些成本在推高房?jī)r(jià)？如何應(yīng)對(duì)閑置房？該怎么看商品房預(yù)售制度？……今年兩會(huì)上，這些房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)問(wèn)題再次引發(fā)關(guān)注。

　　三大推手致房?jī)r(jià)高企

　　房?jī)r(jià)成本問(wèn)題一直是眾人最為關(guān)心的熱點(diǎn)話題，但這一成本具體由哪些要素構(gòu)成，又是哪些要素在起主導(dǎo)作用卻極少被披露。本次兩會(huì)上，有政協(xié)委員專門列了一個(gè)房?jī)r(jià)成本清單，并進(jìn)行了詳細(xì)解析。

　　“土地成本、稅費(fèi)成本和企業(yè)利潤(rùn)的不斷飆升，是近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)高企的根源。”全國(guó)政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)有五大交易成本，具體包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和企業(yè)利潤(rùn)。我國(guó)房?jī)r(jià)之所以被抬高，與后三大成本不斷飆升有關(guān)。

　　許家印指出，通常情況下，前兩項(xiàng)成本價(jià)格變化不大，后三項(xiàng)成本才是真正影響房?jī)r(jià)的主要變量。目前后三項(xiàng)成本占房屋交易價(jià)格的80%以上，其中土地成本已占到房?jī)r(jià)的三成，各種稅費(fèi)占到三到四成，企業(yè)利潤(rùn)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了5%的世界平均比例。如果這三項(xiàng)成本繼續(xù)增加，無(wú)疑房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。

　　“僅房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)高達(dá)100多項(xiàng)，其成本加起來(lái)占到房?jī)r(jià)的1/3以上，最終這一成本被轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。”許家印委員強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

　　對(duì)于如何控制高房?jī)r(jià)，許家印表示，可以從三個(gè)方面入手。一是企業(yè)應(yīng)該合理控制利潤(rùn)；二是地方政府要改變短視行為，將土地出讓中的短期利益和局部利益讓給大眾，控制地價(jià)過(guò)快上漲。三是國(guó)家要完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，取消不合理稅費(fèi)。

　　取消商品房預(yù)售制度基礎(chǔ)已經(jīng)具備

　　有關(guān)商品房預(yù)售話題也再度成為關(guān)注熱點(diǎn)。近年來(lái)一直有代表委員建議取消該制度，其中最受關(guān)注的是在十屆全國(guó)人大四次會(huì)議上，33位代表建議取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。民革中央今年在其所提的名為“關(guān)于加快修訂《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的建議”的提案中指出，房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的主要根源之一。該制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題得不到解決，更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押，甚至還會(huì)出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為。適時(shí)果斷取消商品房預(yù)售制度，是消除房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的重要舉措。

　　民革中央認(rèn)為，目前取消商品房預(yù)售制度已具備了比較堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一方面，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了根本性的變化，商品房預(yù)售制度已不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和實(shí)踐的需要；另一方面金融體系改革和金融制度創(chuàng)新為房地產(chǎn)開發(fā)提供了多元化的融資方式，銀行貸款、發(fā)行股票、債券融資等方式均可補(bǔ)缺預(yù)售商品房籌資的功能；此外，房地產(chǎn)開發(fā)商積累了一定的實(shí)力，具備了駕馭資金項(xiàng)目運(yùn)作的能力，對(duì)預(yù)售商品房制度的依賴性已減弱。

　　開征不動(dòng)產(chǎn)空置稅抑制過(guò)度投資

　　關(guān)于如何應(yīng)對(duì)空置房問(wèn)題，全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海建議，對(duì)長(zhǎng)期閑置房屋的業(yè)主征收不動(dòng)產(chǎn)空置稅。

　　郭松海委員說(shuō)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年12月底，全國(guó)商品房空置面積1.64億平方米，同比增長(zhǎng)21.8%；其中，空置商品住宅9069萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.3%。如按2007年全國(guó)商品房均價(jià)估算，商品房占?jí)嘿Y金約6000億元。

　　郭松海介紹說(shuō)，當(dāng)前，上海、北京、大連、杭州、青島等地成片的中高檔公寓成為“有主無(wú)人住，夜晚不見(jiàn)光”的黑樓。這種行為過(guò)多地占有了公共的土地資源，導(dǎo)致資源緊張，價(jià)格上漲，其消費(fèi)行為產(chǎn)生了外部負(fù)效應(yīng)，為此應(yīng)付出相應(yīng)成本。我們要學(xué)習(xí)法國(guó)近年來(lái)在大城市征收的房屋空置稅的經(jīng)驗(yàn)，其稅收集中在那些收入高，房產(chǎn)多而空置，造成資源浪費(fèi)的人身上。

　　“對(duì)擁有多處房產(chǎn)而又閑置的戶主，可以考慮開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，這樣有利于抑制過(guò)度投資需求。與此同時(shí)，對(duì)開發(fā)商竣工驗(yàn)收后的商品房空置一段合理時(shí)間如一年或兩年后，也應(yīng)認(rèn)定其為閑置房屋，這樣可以打破部分開發(fā)商捂盤惜售、待價(jià)而沽的美夢(mèng)，迫其降價(jià)促銷，有利于增加市場(chǎng)的有效供給。”郭松海說(shuō)。