現在房地產，特別是住宅，每年大家都會談一些走勢、價格，但仍然都是猜測，市場、政府、消費者還有企業之間的博弈規則太模糊。就像開運動會，你不知道裁判是什么裁判，不知道運動員怎么跑，不知道觀眾怎樣看，所以預測不準。

　　我對2009年整個市場有兩個比較擔憂的地方。第一是這么多年住宅的政策已經高度地道德化和意識形態化。從這幾年來看，大家關于所謂民生保障住房的政策細節和措施，在中國可以找一個人講得很清楚，幾乎已經不可能。這樣的情況下，市場逐步脫離了一個理性的商品市場規律，所以我們就越來越難判斷了。

　　第二，在住宅方面市場的影響越來越小，政策影響越來越大。去市場化之后，實際上我們就沒有價格問題了，你也就不用預測了。

　　2009年對價格走勢的判斷，最困難的莫過于因為這個行業逐步陷入道德的陷阱，逐步又變成了一個去市場化的方式。所以，價格就變成了無足輕重，無法判斷了。

　　中國高端的市場、公寓我們認為相對市場化程度高。商用不動產市場化程度高，這是我們特別要關注的地方。我們希望在這些地方使企業的創新可以得到市場的回饋，可以得到變現的機會。

　　我們強調通過創新和變革來應對和跨越周期，所以我們會繼續在住宅高端市場上耕耘，同時要注意保持產品的多樣化。我們的產品都要戴“綠帽子”，變成綠色的建筑和綠色的經濟，另外更多關注商用不動產，在商用不動產上做更多的努力，使企業逐步可以走到下一個蜜月。

　　現在應該特別注意到一個扭曲的現象，就是萬科去年年末交的稅近70億，利潤才30多億。這樣投資者就沒有積極性了。有的企業可能會選擇逃稅，有的還能靠理想支撐，當企業逃稅又不能生存的時候，就剩下一個道德誘因了。當一個行業靠道德激勵發展的時候，這個行業除了死亡沒有別的選擇。

　　政府現在就是做太多了，政府做好保障就行了，剩下的都不要管，現在政府要管公務員、夾心層、改善型住房。政府管太多，結果就是“有多少愛等于幸福”？所以，最簡單的方法就是政府把保障管好，其余統統讓市場來做，就像新加坡政府一樣，這樣所有問題都解決了。（馮侖 萬通董事長）