供求逆轉

　　調控之下，大量投資性購房需求退出市場，與此同時，剛性自住需求也延遲釋放。這就在短期內造成了樓市供大于求的局面。

　　據亞豪機構統計數據顯示，6月份中上旬(截至20日)，北京共成交期房住宅2626套，成交面積為24.9萬平方米，除去保障性住房，實際成交的期房商品住宅為1482套，成交面積為17萬平方米，環比5月同期，期房住宅成交套數下降41.8%，實際成交的期房商品住宅套數下降40.7%。

　　另據統計，截至6月20日晚，6月北京取得商品房預售證期房住宅項目共有8個，合計提供2546套商品住宅，新增商品住宅面積27.68萬平方米，分別是同期商品住宅成交量的1.7倍和1.6倍。

　　從單日成交量來看，6月份實際成交的期房商品住宅僅有4天超過100套，最低2日的日成交量僅有30套，這對于北京在售的近200個樓盤來說，成交低迷之勢可見一斑。

　　截至6月22日，北京市可售期房套數為11.24萬套，可售房屋面積為144.88萬平方米；其中住宅套數為5.87萬套，可售住宅面積760.89萬平方米。

　　亞豪機構任啟鑫認為，從存量房源看，目前北京市場的供需比超過8比1，說明供應量出現較明顯的過剩。任啟鑫分析，一方面是成交量的大幅下挫，另一方面是房企開發熱情相對高漲，而根據北京市建委的預售管理規定，入市項目須一次性推出全部取證房源，從而導致近期樓市量增價縮。此外，新增房源戶型呈現出明顯的縮減態勢，比如首開智慧社、潤楓欣尚的套均供應面積都在70平方米以下，相應套數增加，供過于求的態勢更為明顯。

　　資金吃緊

　　“今年，總公司給我們的銷售任務是30億元，但上半年僅完成35%。下半年的壓力很大。”一家大型地產公司北京區域的銷售總監坦言。

　　業內人士指出，房地產企業的運營資金中，超過三成來自商品房預售款，銷售低迷將直接導致房企資金鏈趨緊。今年以來，房地產開發企業的資金來源增速持續回落。其中，定金及預收款回落明顯。

　　21世紀不動產分析師認為，在銷售回籠資金嚴重受阻的情況下，開發商的資金鏈條將不會順暢。今后，開發商資金吃緊將是一種常態。尤其是前兩年儲備土地較多、新項目開發和銷售受阻的房企以及負外債的上市公司，可能會面臨著資金鏈斷裂的危機。

　　中國指數研究院最新報告顯示，今年5月以來，中華企業、世茂股份等10余家房地產上市公司公布了其信托融資計劃，總融資規模逾50億元，以期能緩解資金壓力。

　　今年以來，綠城中國等房企在高負債率的情況下繼續拿地，銷售放緩后，這些公司可能再度面臨財務困境。“2010年一季度拍得的土地中，部分需要一年之內繳清土地價款，這意味著，高價拿地的房企在下半年面臨的資金壓力非常大。”

　　以綠城中國為例，2009年公司456億元的地價款中，已支付200億元左右，2010年仍有230多億元尚未付清。2010年，公司又購買一批土地，地價款為90億元左右。另外，綠城今年的在建項目達102個，在建面積超過1200萬平方米，新開工面積將超過800萬平方米。

　　一位證券分析師指出，根據綠城2009年年報，公司持有的現金可以償付短期債務，但由于該集團項目多布局在華東地區，銷售回款受到房地產新政的影響較大，而公司在銀行信貸獲取方面沒有明顯優勢，因此在2010年下半年公司的財務狀況有惡化的可能。（林喆）