因此，到底有多少是投資型購房，無法精確計算。

　　萬科集團(tuán)副總裁肖莉日前表示，粗略估算，核心城市的投資型需求比例約有25%—30%，二三線城市相對比較低。鏈家地產(chǎn)副總裁林倩告訴記者，去年下半年以來二手房的購買者一半以上已經(jīng)擁有一套自住房，再買房既是為了改善，也是為了投資。他們普遍的心態(tài)是，房價穩(wěn)定或下降，就自己住或出租。房價漲了，就賣掉套現(xiàn)，至少比放在銀行收益要高。“這些購房者支付能力并不太強(qiáng)，大多需要申請貸款，基本上是工薪收入家庭。”林倩說，“從某種程度上講，幾乎所有人買房都有一定的投資目的。”

　　“住房既是消費品也是投資品。”中國社科院金融研究所所長王國剛指出，在供求平衡或者供略大于求的正常市場條件下，由于房價會處于平穩(wěn)狀態(tài)，住房是消費品的屬性更突出。不僅用于自住，而且存在折舊，不具備投資價值。但當(dāng)前以及未來一段時間，我國房地產(chǎn)市場將處于總體供不應(yīng)求的狀態(tài)，“房價長期看漲”的觀念幾乎深入人心，尤其是近年來漲幅較大，住房的投資價值就凸現(xiàn)出來。漲價預(yù)期和賺錢效應(yīng)成為投資者趨之若鶩的最主要原因。

　　從短期看，今年以來格外火爆的投資性購房有其特殊原因。首先是通脹預(yù)期，據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專家介紹，當(dāng)前CPI已經(jīng)呈現(xiàn)上升趨勢，全社會的通脹預(yù)期在加強(qiáng)。由于住房可以實現(xiàn)保值增值，對普通老百姓而言，投資購房是抵御通脹比較有效的選擇之一。

　　寬松的住房信貸環(huán)境降低了投資房地產(chǎn)的門檻。去年以來政府為了應(yīng)對全球金融危機(jī)，采取多項措施刺激國內(nèi)消費，放寬了對于房地產(chǎn)市場的金融調(diào)控限制，特別是大規(guī)模新增信貸投放，使更多人有能力通過貸款投資房地產(chǎn)。

　　儲蓄率高，而民間投資渠道過于狹窄。當(dāng)前我國居民存款余額逾40萬億元，在低利率的情況下，老百姓更多選擇投資。但除了樓市、股市，當(dāng)前老百姓缺乏更好的投資理財渠道。相比近年來大起大落的股市，樓市的投資風(fēng)險相對較低，吸引力更強(qiáng)。

　　“在房價看漲、通脹預(yù)期、信貸寬松、缺乏投資渠道的情況下，買房成為多數(shù)人投資的首選，有一定的合理性。”上述專家表示。

　　投資需求是利是弊？

　　保值增值與短期炒作對樓市影響不同，過度投資加劇供需矛盾

　　去年下半年以來，投資性購房的劇增推高了市場需求，是導(dǎo)致房價過快上漲的重要原因之一。但促使老百姓投資買房的種種原因也并非沒有道理。那么，客觀存在的投資需求，對房地產(chǎn)市場而言，究竟是利大于弊，還是弊大于利？

　　林倩認(rèn)為，投資購房分兩種情況。一種是出于合理的財產(chǎn)保值增值的目的，投資購房后主要用于改善住房條件或出租，短期內(nèi)不會賣。另一種則是短期炒作，頻繁買賣，以在短時間內(nèi)獲取高額回報，實際上就是一種投機(jī)性購房行為。兩者對市場造成的影響大不相同，應(yīng)該區(qū)別看待。

　　“投資性購房在合理的范圍內(nèi)，對投資者和房地產(chǎn)市場都是有好處的。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌告訴記者，對家庭而言，合理的投資需求可以實現(xiàn)家庭財產(chǎn)的保值增值，使普通百姓獲得投資收益，增加財產(chǎn)性收入，分享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。一般而言，合理的投資購房持有時間至少3—5年，周期較長，不會影響市場穩(wěn)定。同時，許多人投資買房后出租，增加了市場上的租賃房源，反而能促進(jìn)市場的健康發(fā)展。合理的投資購房可以起到活躍市場的作用，如果一個市場完全不存在投資性需求，就會導(dǎo)致市場低迷。

　　短期炒作的投機(jī)性購房對市場則危害更多。“投資房地產(chǎn)本身無可非議，但目前我們的市場存在著過度投資，甚至是全民追逐投資，這是非理性的。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資存在兩個怪現(xiàn)象，一是目前許多投資性房子不用于居住、也不用于出租，而是空著。這種囤積居奇式的投資購房，加劇了供需矛盾，導(dǎo)致房價過快上漲，催生了樓市泡沫。二是大量利用銀行貸款來投機(jī)購房，將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，增加了金融市場的潛在危機(jī)。

　　“今年3月和4月上半月，投機(jī)購房達(dá)到高潮。”林倩告訴記者，這段時間內(nèi)，鏈家地產(chǎn)許多門店出現(xiàn)了投資客“搶房”的現(xiàn)象，“不少人頻繁買賣，幾乎不用看房，投機(jī)的特征非常明顯。”據(jù)了解，目前一些城市及部分熱門樓盤，投機(jī)性購房已占到40%到50%。

　　顧云昌認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場長期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，市場供給應(yīng)該主要用于滿足自住型購房和少數(shù)合理的投資購房，絕不允許出現(xiàn)過度投資和投機(jī)。此外，投機(jī)性購房的資金量龐大，進(jìn)出市場時間短，無論突然進(jìn)入還是突然撤出，都會導(dǎo)致市場大幅波動，不利于市場穩(wěn)定，必須嚴(yán)格限制。