解說：

　　雖然國家目前還沒有嚴格界定酒店式公寓與普通住宅的區(qū)別，但在規(guī)劃設(shè)計中，酒店式公寓與普通住宅有著很大的不同。其中與消費者利益密切相關(guān)的是由于結(jié)構(gòu)和使用功能不同，公寓的公攤面積要遠遠高于普通住宅的公攤面積，更重要的是土地使用年限不同。

　　根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限居住用地為70年，綜合用地為50年。而在貴賓首府的土地使用證上記者看到，土地使用年限是50年。也就是說，業(yè)主購買貴賓首府的房子在土地使用年限上要比普通住宅少20年。

　　貴賓首府是高密市第一家酒店式公寓，作為普通消費者確實很難了解酒店式公寓與住宅在公攤面積、土地年限等方面的區(qū)別。如果在合同中不加以注明，很容易誤導(dǎo)購房者認定自己購買的房屋就是一般住宅。邱寶昌 北京市匯佳律師事務(wù)所主任律師、中國消費者協(xié)會律師團律師：

　　我認為這個合同里面有很不明確的地方，應(yīng)該寫上這個是住宅，還是酒店式公寓，它不填寫實際上就隱藏著、隱瞞了重大事實。我認為這是一個合同上的一個缺陷，這實際上涉嫌侵害了消費者的知情權(quán)。

　　解說：

　　不僅如此，在貴賓首府的售房合同上還存在著另一個重要缺陷，就是在面積約定時只填寫了建筑面積，卻沒有填寫公攤面積和套內(nèi)面積。

　　記者：

　　為什么不把這個東西當時寫到合同上，或者明確交代給業(yè)主呢？

　　李偉：

　　我個人理解，他們沒有問我，我只賣的是建筑面積，業(yè)主沒有強烈要求注明公攤面積和公攤系數(shù)，我也不必要加上。

　　解說：

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，以建筑面積計價的當事人應(yīng)當在合同中約定，套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，像這樣不寫明套內(nèi)面積和公攤面積的是明顯的違規(guī)行為。

　　正是因為貴賓首府的開發(fā)商與業(yè)主簽定的合同中存在諸多問題，才導(dǎo)致眾多業(yè)主不了解自己購買的房屋真實的用途和面積。

　　其實，對于貴賓首府的購房者來說，即便他們不了解相關(guān)規(guī)定，按理說應(yīng)該會有職能部門為他們把關(guān)。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，承擔商品房銷售管理責(zé)任的是各地建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門，那么高密市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室又是如何履行監(jiān)管的職能呢？

　　記者：

　　那作為商品房的主管部門，對于簽署這樣的合同，你們要不要承擔一定的監(jiān)管責(zé)任？

　　潘守亭 山東省高密市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室黨支部書記：

　　這個情況我不很清楚。

　　記者：

　　在不在你監(jiān)管范疇之內(nèi)？

　　潘守亭：

　　應(yīng)該是合同的發(fā)放，應(yīng)該我們是有的，但是監(jiān)管我們是不管的。

　　記者：

　　他怎么賣都可以？

　　潘守亭：

　　怎么賣都可以，我認為應(yīng)該是這樣。

　　解說：

　　在貴賓首府銷售合同上，記者看到最后一條就是合同要送高密市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室登記備案，這也是合同接受職能部門審查的一個過程。

　　邱寶昌：

　　不動產(chǎn)的買賣預(yù)售合同是要備案制，職能部門是要備案的。那么備案的時候，他就看你是不是符合相關(guān)的規(guī)定。那像這個合同必要條款當中有建筑面積，后面還有套內(nèi)建筑面積，分攤面積都空下來，這也是應(yīng)該填而沒有填的。那作為職能部門在備案審查的時候，你應(yīng)該要對這種不符合備案形式、備案要求的合同，應(yīng)該要求它重新備案、讓它如實填寫相關(guān)數(shù)據(jù)以后再進行備案，而我們的職能部門沒有認真履行這種監(jiān)管職能。

　　解說：

　　不僅如此，高密市房地產(chǎn)開發(fā)辦公室在給貴賓首府發(fā)放商品房預(yù)售許可證時也沒有按照規(guī)定要求操作。

　　在貴賓首府的預(yù)售許可證上，記者看到，房屋用途、性質(zhì)上沒有明確標明是酒店式公寓，而是寫著營業(yè)和居住。

　　記者：

　　那你們發(fā)放這個依據(jù)是什么？

　　潘守亭：

　　我忘了這個事了，我看一下可以嗎，營業(yè)、居住。

　　解說：

　　按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售許可證的發(fā)放依據(jù)是建設(shè)項目的立項、規(guī)劃、土地使用權(quán)等批準文件。也就是說，預(yù)售許可證應(yīng)與立項、規(guī)劃、土地相一致。記者查閱了貴賓首府的立項文件，上面明確標明貴賓首府就是酒店式公寓，而且據(jù)高密市規(guī)劃局負責(zé)人介紹，該項目規(guī)劃也是酒店式公寓。但高密市房地產(chǎn)開發(fā)辦公室卻沒有依據(jù)此文件發(fā)放預(yù)售許可證，這在一定程度上給購房者造成更大的誤解。

　　邱寶昌：

　　實際上這和規(guī)劃，和土地使用是不一致的，違反了建設(shè)部《關(guān)于預(yù)售許可管理辦法》當中預(yù)售證發(fā)放的有關(guān)規(guī)定。那現(xiàn)在為什么會出現(xiàn)營業(yè)和居住和以前的酒店式公寓與混合式住宅不一致，這一點我認為只有相關(guān)的職能部門，他們才能解釋清楚。

　　記者：

　　為什么會跟規(guī)劃不同？

　　潘守亭：

　　這個可以看看，看看是什么原因，肯定它這是有原因的，我認為肯定是有原因的。

　　記者：

　　你認為什么原因呢？

　　潘守亭：

　　什么原因我不是很清楚。

　　記者：

　　但是也正是這樣的一個預(yù)售許可證，就會給業(yè)主們造成一種誤導(dǎo)，你覺得這個責(zé)任在誰呢？

　　潘守亭：

　　這個我不是很清楚。

　　演播室主持人 敬一丹：

　　面對著購房者房地產(chǎn)商云山霧罩，職能監(jiān)督似有實無，而蒙在鼓里的張維們相信合同，相信政府職能部門發(fā)出的商品房預(yù)售許可證，相信自己買的就是住宅。而現(xiàn)在呢，他們不僅要承受過高的公攤系數(shù)，還要繳納商用標準的水電費和物業(yè)費，房地產(chǎn)商缺乏誠信，職能部門監(jiān)管不力，給購房者造成的損失該由誰來買單呢？