由于本輪調(diào)控政策通過提高二套房首付和利率等手段限制投資性需求，實際上也限制了相當大一部分改善性需求。

　　此外，調(diào)控政策出臺以來，房價過快上漲的勢頭已經(jīng)得到初步遏制，政策的短期效果已經(jīng)體現(xiàn)出來。在“買漲不買跌”的心理預期影響下，如果房價進入下行通道，大量剛性需求會選擇觀望。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)分析，新政出臺一個月來，自4月16日—5月13日，北京二手房住宅成交量24455套，較上月同期(3月16日—4月13日)的29033套，下滑15.7%；其中5月1日—5月13日二手房成交量6897 套，降幅相對更大，同比達42.2%。

　　“交易量的大幅下滑，充分說明了樓市這種剛性需求的獨特性。觀望導致成交量下滑，下一步必然帶來房價的回落。”林倩表示，“僅靠剛性需求，不能支撐高房價。”

　　③ 剛性需求可避免房價暴跌

　　——當房價調(diào)整到可承受的范圍內(nèi)，剛性需求就會入場，因此房價出現(xiàn)非理性下跌可能性不大

　　在房地產(chǎn)市場上，人們最擔心的是暴漲暴跌的大幅波動。房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時期調(diào)整后，會不會再次出現(xiàn)由于剛性需求集中入市房價新一輪暴漲？如果這樣的歷史重演，所有的調(diào)控努力都將付之東流。

　　盡管專家普遍認為剛性需求不能支持目前的高房價，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，正因為剛性需求的大量存在，可以避免房價出現(xiàn)有損經(jīng)濟發(fā)展的暴跌。在當前特殊的宏觀經(jīng)濟背景下，正是因為有剛性需求這一“穩(wěn)定劑”，也減輕了政府出臺調(diào)控政策時“投鼠忌器”的顧慮。

　　那么，房價究竟會有多大幅度的調(diào)整，剛性需求會在什么價格水平上穩(wěn)住房價呢？

　　“當房價調(diào)整到可承受的范圍內(nèi)，剛性需求就會入場。”林倩認為，“每一個價格都會有剛性需求來購買，房價穩(wěn)定在任何水平上都是有可能的。”

　　根據(jù)去年以來房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)變化的情況，記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，由于去年11月左右，投資投機性需求“接力”自住型需求成為主流，這一輪房價的調(diào)整，極有可能消化掉去年底以來出現(xiàn)的泡沫，穩(wěn)定在去年第三季度的水平。而此前由剛性需求托起的房價具有較強的合理性和抗跌性，因此房價出現(xiàn)非理性下跌的可能性并不大。

　　房價會跌到什么水平，一方面取決于需求，另一方面也取決于供應。如果調(diào)控導致市場供應量大幅減少，反彈可能會提前到來。據(jù)統(tǒng)計，2010年4月，北京期房和現(xiàn)房的庫存量均出現(xiàn)了不同程度下降。“地方政府在落實調(diào)控政策的同時，應堅持努力增加供應，引導開發(fā)商穩(wěn)定市場預期，維持適當?shù)耐顿Y和開工量。”朱中一說。

　　④ 調(diào)控應避免“誤傷”剛性需求

　　——建議盡快開展住房普查，使調(diào)控政策更有針對性

　　在北京一家媒體工作的楊大偉，本打算“買新賣舊”，賣掉小房，購買一套100平方米的新房改善住房條件。總價240萬，并且已經(jīng)交納了定金。但剛簽完合同，二套房貸首付不得低于五成的政策出臺，讓楊大偉很頭疼。“本來準備付72萬首付，剩下的先貸款，再賣舊房子。政策一調(diào)整，要多付48萬首付，一點辦法都沒有。”和開發(fā)商協(xié)商后，開發(fā)商表示可以退房但不退定金。眼看著5月底房子就要封頂，如果到時候不能支付足額首付，每天要交納萬分之三的滯納金。楊大偉一籌莫展。