房貸收緊 北京退房潮隱現

　　新政規定二套房提高首付、三套房停貸；業界稱，5月將出現因湊不齊首付或無法貸款而引發的退房高峰

　　“我3月份簽了購房合同，但貸款一直沒下來。前幾天，開發商要求我們按新政策執行，補交10%的首付款。我該怎么處理？”近段時間，不少小區的業主論壇上都出現了這類求助帖。

　　4月30日，北京出臺落實國務院調控樓市的地方版政策之后，很多簽了合同但尚未獲得貸款的購房者都遇到同樣的問題———要么補交首付款，甚至是必須交全款，要么退房或違約。記者采訪了解到，這類購房者在目前的市場上已不在少數。業內人士指出，5月份或將出現因湊不齊首付或無法貸款而引發的退房高峰。

　　新政擊中貸款“命門”

　　要么補交首付款甚至全款，要么退房或違約　

　　“現在銀行基本上都是嚴格按政策收緊了房貸，特別是四大國有銀行”，5月5日，中易安擔保公司市場總監徐東華告訴記者。短短半個月時間，第三套房貸和不能提供1年以上納稅證明或社保繳納證明的外地人房貸，在北京各家商業銀行已難覓蹤跡。5月5日，公積金管理部門又下達緊急通知，第二套房貸款成數為五成，取消第三套貸款。

　　新政風暴下，很多購房者犯了難。“我想貸六成，但是已經是第三套房，前幾天我咨詢了銀行，他們立刻告訴我，我的這種情況估計貸款辦下不來,他們建議我要么提高首付,要么先提交資料碰碰運氣”，在通州一樓盤買了房正等待貸款審批的梅女士頗為無奈。

　　在多個小區的業主論壇上，新政后的貸款問題成為關注焦點。有業主表示，自己去年簽署了購房合同，但因為開發商施工進度慢，直到現在還沒有封頂，致使自己被房地產調控新政殃及，“應該由開發商負責賠償”；也有業主表示，雖然按照新的政策自己確實應該補齊首付，但也應該在銀行放款前后補交，而不是現在；還有業主認為，新政出臺屬于“不可抗力”，應該無條件解除合同，開發商退還首付或定金。

　　退房潮“山雨欲來”

　　貸款購買了多套房產的投資客會先扛不住　

　　在日前舉行的三里屯SOHO首批租戶入駐儀式上，SOHO中國董事長潘石屹表示，這一輪地產新政下來，未來一個月內北京可能上演“退房潮”。潘石屹說，“目前銀行提高房貸門檻，意味著投資房產的資金成本提高了，但租金回報率沒變化，貸款購買了多套房產的投資客會先扛不住。”

　　“我們項目這兩天有兩三個客戶退房，因為首付要從三成提到五成，他們實在想不到招了”，通州一位不愿意透露姓名的開發商告訴記者，現在這種情況的退房基本上在每個項目都有，多數購房者其實并不愿意退房，一方面是退房需要承擔不菲的違約金，另一方面也是更主要的原因是目前的房價已經比他們買的時候高出了不少。但有些人確實是沒辦法湊齊首付或是貸不上款，無奈之下只好退掉了。

　　中經聯盟秘書長陳云峰介紹，一般地，新政出臺后的一到兩個月會是退房違約高峰，因為購房者簽了合同到銀行受理會有一個多月的滯后期。

　　二手房買家違約愈演愈烈

　　以前90%的違約都是房主認為賣便宜了而違約，現在70%是買房者感覺買貴了而違約

　　曾幾何時，不少二手房買房人都想方設法防止賣家違約，臨時抬價。然而隨著政策調控風聲漸緊，原來是賣家因為覺得賣便宜了而違約，現在開始出現買家因為感覺買貴了而違約。

　　4月中旬，陳先生在掛牌出售東四環一處房產。接下來的幾天中，中介帶著一位買房人看了幾次，談了幾次，陳先生感覺買房人也很有誠意，便決定售出，要求5萬元定金，約定一周內付首付。五一期間，陳先生得到電話稱買房人以“新政之后首付款提高，支付不起”為由不買了。陳先生后來輾轉得知，北京新政出臺后，同一小區的一些房主馬上下調價格，買家因此看中了報價比陳先生低了不少的房子。

　　據北京中原統計，在2009年以來的房地產市場違約案件中，90%都是因為房主認為售價過低而違約，而在4月15日以后，客戶違約比例已經達到了70%。其中，買房者以“銀行首付提高，無力籌夠首付”為借口違約的，更是占到了買房違約總比例的80%。

　　北京中原三級市場部研究總監張大偉指出，目前很多開發商已銷售的房源明顯地開始醞釀退房潮，而二手房市場中的買方違約退房現象也愈演愈烈，預計將在5月份達到頂峰，屆時，市場上可能出現因為首付款難以湊夠及看跌后期樓市而引發的違約退房潮。

　　開發商暗中綢繆應對

　　開發商想辦法幫業主通過改底單、貸裝修款等方式不退房　

　　多數開發商都表示，盡管目前大規模的退房潮尚未洶涌而至，但是聯想到2008年北京那場“退房潮”，都不敢掉以輕心。2008年下半年樓市急轉直下，北京多個項目出現價格“跳水”，由此帶來了一場風起云涌的“退房潮”，當時為了應對危機，不少項目推出了贈送精裝修、老業主退房款差價等方式。

　　“現在很少有開發商愿意退定金的，一般都會想辦法讓業主不要退房”，一位不愿具名的開發商告訴記者，目前開發商一般有幾種方式應對政策因素的退房。一種是“改底單”，就是通過更名的方式，以朋友或親戚的名義貸款來規避政策；另一種是推遲封頂期限，比如本來是今年底封頂，開發商推遲到明年上半年，這樣就可以將申請貸款的時間往后挪，寄希望于將來銀行政策會放寬。

　　此外，一些開發商還想出了不少新點子。某開發商將原本精裝修的房子改成毛坯，讓業主除了房款外，還可以以裝修的名義，從銀行取得個人消費貸款，貸上幾十萬元。此外，廣州海珠區某新盤五一開盤，推出“首付兩成，其余三成由開發商墊付，分5年還清”的方案。

　　- 市場觀察

　　買方退房違約成本是道坎

　　據了解，目前在退房的實際操作中，按合同來履行退房手續的占到絕大多數。業內人士介紹，一般來說，購房合同中通常會對違約情況進行約定，多是約定一個違約金額，比如5萬元或10萬元，更有甚者，少數開發商在合同中約定“如果違約，已交款項不予返還”，這種情況下開發商會罰沒首付或定金。目前，這種方式引起了欲退房者的很大爭議。

　　4月上旬，外省的童先生看中了北京南三環邊的一套二手房，和房主萬先生敲定了200萬的總房款。因為當時房價上漲得太快，童先生害怕房主臨時毀約提價，就在合同中約定，如果因為買賣雙方一方違約需要賠付被違約方30%的房款作為賠償。4月12日雙方簽約，4月15日系列調控政策就開始陸續出臺，童先生認為現在買房不劃算，就與房主協商退房，房主要求他按合同賠付房款的30%即60萬元的違約金，但童先生卻堅持國家政策是“不可抗力”，一分錢都不肯賠，雙方至今都沒有達成共識。

　　房貸政策是否屬“不可抗力”有分歧

　　新政實施后，買方是否能以“政策調整是不可抗力”的理由來要求房主或開發商退房，成為了備受關注的焦點。由于我國相關法律法規中對此沒有明確規定，使得各地判決結果各不相同。近日，接受記者采訪的多位專家和業內人士，對于“新政導致房貸政策變化”能否成為退房理由的問題也看法迥異。

　　中易安擔保公司市場總監徐東華認為，以首付比例提高為借口，想不承擔責任地“全身而退”不太可能。“在大部分與開發商簽訂的購房合同中，由于購房人資質問題無法貸款的情況都屬于購房人違約，而目前新政帶來的首付比例提高，無疑也將被歸為此類”。

　　徐東華表示，按照合同相關條款，退房人將承擔違約責任，盡管這在一定程度上屬于“霸王條款”，但是購房者不打官司往往難以全身而退，即使訴訟，也要看法官的自由裁量權。

　　“在目前的操作中，新政因素不屬于‘不可抗力’，利用合同中不可抗力違約在法律上不能成立”，北京中原三級市場法務專家認為，“不可抗力”主要包括三方面，一是自然災害，如臺風、洪水、冰雹等；二是政府行為，如征收、征用等；三是社會異常事件，如罷工、騷亂等。

　　不過，盛廷律師事務所律師畢文強則持完全相反的觀點。“此前已經有過相關判例，應該無條件解除合同，退還定金”，畢文強認為，此次新政中關于房貸的相關規定，使履行合同條款的事實基礎發生重大改變，雙方應該互相返還，不應追究任何一方責任。

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　　“國十一條”后第一案受理

　　近日，崇文法院受理了因“國十一條”而發生的首例購房人要求解除房屋買賣合同案。

　　今年4月12日，吳先生與郭女士簽訂合同，購買郭女士位于崇文區沙子口路、建筑面積為98.38平米的房屋一套。雙方當時約定，由吳先生交付5萬元給郭女士作為購房定金，并在4月13日辦理合同網簽、4月20日到銀行辦理房屋貸款事宜。但是，郭女士卻遲遲沒有履行約定。

　　4月17日，國務院出臺了“國十一條”，吳先生趕緊去銀行，發現銀行已經開始執行新政策，他不得不再掏16.1萬的首付款。但由于吳先生來京工作不久，收入不高，無力承擔新增的16.1萬元。同時，他也不能提供1年以上的納稅證明，按照新規定，銀行不會向他發放貸款。無奈之下，吳先生以違約為由將郭女士訴至法院，要求法院判決解除合同，郭女士雙倍返還購房定金10萬元并承擔所有訴訟費用。

　　本版采寫/本報記者 楊娟娟