“安其居，樂其業。”這句話道出了住房對百姓生活的重要性。在解決住房市場供求矛盾時，政府扮演什么角色？政策產生何種導向？法律究竟如何作為？本報駐外記者的報道或許能就上述問題提供一些參考。

　　美國——政府推動“住房夢”

　　本報駐美國記者 管克江

　　正如發明“美國夢”一詞的歷史學家詹姆斯·亞當斯所說：“美國夢不僅僅意味著物質產品的堆積。住房應當成為一個家和一個生活的所在地……”

　　國際金融危機對美國住房市場造成了嚴重沖擊。反思危機的產生時，很多專家認為美國人對自有住房的向往是不容忽視的因素之一。金融機構利用這一需求發放次級貸款，并設計了復雜的金融衍生品，最終導致泡沫不斷膨脹。而這種需求的產生既有文化因素，也有政府推動。

　　大多數美國人把擁有一套自有住房看做實現美國夢的前提。皮尤中心的調查顯示，去年2月在經濟形勢仍然非常嚴峻的時候，90%的美國人仍將住房視為生活慰藉的來源。這一現象正如發明“美國夢”一詞的歷史學家詹姆斯·亞當斯所說：“美國夢不僅僅意味著物質產品的堆積。住房應當成為一個家和一個生活的所在地……”

　　目前，除了次級房貸者無力償還債務外，很多優良貸款者也因為房屋實際價值跌穿貸款總額而選擇止贖。2008年一年，美國共有100多萬家庭失去了住房。但失去住房后的人們，并沒有直接轉為租房，而是借住親戚或朋友家，說明經濟危機的負面影響還在持續。美國當前的租房空置率為10.7%，同比增加了0.6個百分點，高于上世紀90年代8%的平均值。

　　然而，在20世紀初以前，美國人與現在的價值觀不同，寧可租房也不舉債買房。當時，市場上的住房貸款發放要求非常苛刻，一般需要買房者首付50%，并以較高利息在短期內(5年)付清。1932年，胡佛總統主持通過了《聯邦住房貸款銀行法》，繼任的羅斯福總統則成立了房產主貸款公司，為失去住房的房主提供低息貸款。1934年成立的聯邦住房管理局，負責審定房屋建筑標準，并推出25至30年期的低息貸款。1938年，美國聯邦國民抵押貸款協會(房利美)成立,向購房者提供抵押貸款支持。美國賓夕法尼亞大學歷史和社會學教授托馬斯·蘇格魯在《華爾街日報》撰文指出，從1929年爆發的經濟大蕭條起，“山姆大叔”成為了美國住房市場的真正推手。

　　1944年，美政府為從戰場返鄉的老兵提供了慷慨的房貸補貼，促進了自有住房率的快速提升。1950年，美國人的自有住房率從10年前的不到50%增長到了55%。聯邦政府的介入也為住房建設和房地產提供了大量資金，使其成為經濟重要部門。20世紀50年代末，美國統計局開始將新屋開工數作為考察經濟的首要指標。20世紀六七十年代，美國住房和城市發展部將房屋擁有權項目還擴展到少數民族群體。1976年的《社區再投資法》允許向落后的社區提供貸款，這也讓很多高風險人群擁有了貸款購買自有住房的機會。如今，美國人的自有住房率約為67.2%。

　　最近幾任美國總統也均將讓民眾擁有住房作為施政要點之一。克林頓總統在1995年宣布“全國房屋所有權日”時，把自有住房同公民責任聯系起來。他呼吁鞏固美國的家庭價值觀、鼓勵雙親家庭和讓人們呆在家里。布什總統也承諾要建設一個“住房擁有者社會”，宣稱將有比以往任何時候都多的美國人有能力打開房門，歡迎客人。

　　奧巴馬政府去年3月公布了名為“讓住房負擔得起”的住房救援計劃。該計劃主要有三項措施，一是通過降低房貸月供、允許再融資，使400萬至500萬戶陷入困境的房主緩解房貸壓力；二是設立750億美元的房主穩定基金，幫助約300萬至4000萬戶房貸嚴重違約者保住即將失去的住房；三是美國財政則將房利美和房地美的融資額度增加一倍，每家2000億美元。據估計整套住房救援計劃最高耗資可達2750億美元。

　　有投資分析公司指出，美國目前共有1.306億套住房，其中7500萬套為自有住房，3670萬套為出租房，另外1890萬套閑置。美國政府面臨的難題是，只有創造更多就業崗位，才能消化大量閑置住房。而如果住房存量太多，新房開工勢必受到影響，從而拖累擴大就業。