密集的樓市調(diào)控政策出臺(tái)已有兩周。

　　在4月15日至17日的短短3天時(shí)間里,國(guó)務(wù)院連發(fā)三道政令降溫樓市,堪稱史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。

　　這種排浪式的政策重壓讓各方應(yīng)接不暇。在經(jīng)濟(jì)血脈相連的珠江三角洲,曾經(jīng)瘋狂的樓市突然安靜下來(lái),觀望情緒就像一片巨大的烏云,籠罩在一度膨脹的珠三角樓市上空。身處風(fēng)暴眼的廣州、深圳,樓市成交驟降。

　　這是珠三角尤其是廣深房?jī)r(jià)見頂回落的前夜,還是瘋漲路途間隙的短暫喘息?在瘋狂的資產(chǎn)泡沫背后,誰(shuí)接的是最后一棒?

　　時(shí)間會(huì)給出答案。

　　分析:不是“空調(diào)”

　　業(yè)內(nèi)人士指出,新政的特點(diǎn)是精準(zhǔn)打擊,重點(diǎn)打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)的區(qū)域,而不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面打擊,它的核心在于抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求,增加住房有效供給。

　　廣州市社科院研究員彭澎認(rèn)為,一系列樓市新政將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲規(guī)則,而不是簡(jiǎn)單打壓房?jī)r(jià),即朝著“強(qiáng)化住房的使用功能,淡化住房的投資功能”發(fā)展。

　　彭澎表示,此次政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心很大,沒有達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的不會(huì)罷手,樓市“拐點(diǎn)”可能會(huì)隨之出現(xiàn),開發(fā)商不可盲目樂觀。

　　廣深山雨欲來(lái) 東莞快快“搶跑”

　　2007年二套房貸政策出來(lái)后,“帶頭大哥”萬(wàn)科搶喝了降價(jià)頭啖湯,搶得了不少市場(chǎng)份額。2010年,誰(shuí)將成為新的樓市“帶頭大哥”?

　　成交驟降。

　　中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜望著從各個(gè)樓盤一線反饋回來(lái)的數(shù)據(jù)干著急。

　　這些數(shù)字玩了一把驚心動(dòng)魄的跳水游戲。中原地產(chǎn)在廣州代理的部分一手樓盤在新政出臺(tái)后的第一個(gè)周末成交量環(huán)比猛跌50%,第二個(gè)周末再跌50%。“新政出臺(tái)后的短短兩周,這些樓盤成交就下跌了近七成。”

　　黃韜說(shuō),現(xiàn)在的市場(chǎng)“氣氛緊張”,每天他都要開四五個(gè)會(huì),內(nèi)容都是圍繞著樓市新政。

　　這種緊張的氣氛,蔓延到了廣州的鄰居———房?jī)r(jià)同樣高聳入云的深圳。傳言乍起,一投資客甚至一次性甩空手中的680套房。

　　微妙關(guān)頭,一點(diǎn)點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng),都會(huì)讓人們提心吊膽。就像新政出臺(tái)幾天后,廣州便傳出一日退房804套的傳言,引發(fā)廣州樓市“決堤”的猜測(cè)。相關(guān)部門馬上辟謠:樓市新政出臺(tái)以來(lái)廣州全市樓盤退房?jī)H有40套,未見退房潮。

　　政府敏感地捕捉到這種山雨欲來(lái)的緊張氣氛。廣州市國(guó)土房管局連續(xù)兩天召集廣州六大開發(fā)商、四大國(guó)有銀行和三大地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)閉門商討新政對(duì)策。

　　會(huì)上發(fā)生有意思的一幕:開發(fā)商均表示,短期內(nèi)他們不會(huì)降價(jià)賣樓,但中介代表卻建議他們降價(jià)10%-15%賣樓。

　　開發(fā)商們似乎有一顆“勇敢的心”。

　　在這一輪的房?jī)r(jià)暴漲中,廣州、深圳無(wú)疑領(lǐng)漲于全國(guó)之先。其中,廣州房?jī)r(jià)一路快跑,在連續(xù)四個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)之后,今年1月同比漲幅依然高居全國(guó)第二。這兩座城市在此輪樓市調(diào)控風(fēng)暴中首當(dāng)其沖。

　　廣州市國(guó)土房管局陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示,剛剛過(guò)去的周六和周日兩天,廣州新建商品房網(wǎng)簽數(shù)只有279套,比上一個(gè)周末的414套成交量大幅萎縮了32.6%。而根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委的房地產(chǎn)交易信息顯示,新政后的第一周深圳一手房成交量暴跌六成,而價(jià)格在個(gè)別豪宅的帶動(dòng)下上漲一成左右。

　　“你們這里的房?jī)r(jià)降了嗎?”在各個(gè)樓盤的售樓中心,在各個(gè)中介門店,這個(gè)問(wèn)題被人們不斷提起。

　　正當(dāng)廣州地產(chǎn)巨頭們保持沉默、按兵不動(dòng)的時(shí)候,深圳的開發(fā)商果斷邁出了第一步。新政出臺(tái)前,深圳前海片區(qū)某開發(fā)商曾揚(yáng)言當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)年內(nèi)突破兩萬(wàn),而新政出臺(tái)后這一樓盤如期開盤,價(jià)格卻最低至1.4萬(wàn)/平方米,買家蜂擁?yè)屬?gòu)。

　　這是拐點(diǎn)嗎?

　　“現(xiàn)在還沒有辦法判斷。”黃韜搖搖頭。在他看來(lái),樓市還沒有去到2007年的那種恐慌狀態(tài)。

　　黃韜可以預(yù)見的是,新政之下,4月底到5月份,樓市成交量會(huì)急速下跌,可能會(huì)出現(xiàn)30%的萎縮,之后樓市方向究竟如何尚難以判斷。“隨著政策消化逐步回升,但還需等到7月份才能看到房?jī)r(jià)有真正明顯下降。”

　　東莞反而成為珠三角樓盤開盤“搶跑”競(jìng)賽最為激烈的區(qū)域。

　　上周末,東莞本地豪強(qiáng)光大地產(chǎn)對(duì)旗下的“景湖時(shí)代城”、“黃旗印象”兩個(gè)樓盤部分單位促銷,百來(lái)套8.3折限量特惠單位拋向市場(chǎng),掀起首輪開發(fā)商“爭(zhēng)搶客源”的“降價(jià)促銷戰(zhàn)”。

　　實(shí)際上,這些特惠單位大部分是尾貨,打完折扣后的成交價(jià)與之前相比,黃旗印象房?jī)r(jià)降幅在200元/平方米左右,景湖時(shí)代城降幅在500至1000元/平方米,整體降幅并不太大。

　　盡管如此,有分析人士樂觀指出:“在樓市最強(qiáng)調(diào)控政策落地后不到一周的時(shí)間里,東莞房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)下調(diào)。”

　　開發(fā)商一打折,購(gòu)房者涌入。東莞市房管局公眾信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,東莞上周六成交逆市飄紅,僅上周六一天時(shí)間就銷售了371套,成為今年以來(lái)日成交量最高的一天。

　　北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同回憶起2007年,在當(dāng)年的二套房貸政策出來(lái)后,“帶頭大哥”萬(wàn)科搶喝了降價(jià)頭啖湯,搶得了不少市場(chǎng)份額。“現(xiàn)階段同樣如此,開發(fā)商可用降價(jià)或優(yōu)惠的方法進(jìn)行促銷,可以獲得消費(fèi)者的認(rèn)同。”

　　2010年,誰(shuí)將成為新的樓市“帶頭大哥”?