這不是演習！房地產調控之戰已正式打響。

　　面對過快增長的房價，國務院上周接連出手重拳：14日，國務院常務會議出臺二套房貸首付不得低于50%及貸款利率上調等政策；17日，國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。《通知》表示，房價過高地區可暫停發放第三套住房貸款，并且限制非本地居民異地購房……

　　調控措施的力度、節奏可謂前所未有。業界認為，各項調控措施表明，高房價已經成為政府的心頭之痛，保持房價平穩成為當務之急。

　　作為一個特殊的行業，房地產行業的發展離不開信貸的支持，可以說，信貸是支撐房地產行業不斷向前發展的原動力之一。一邊是高燒不退的市場，一邊是隨時準備出拳的調控之手，面對這樣復雜的局面，商業銀行將作何抉擇？房地產信貸是否已經風險暗藏？對房地產信貸的調控是否能夠澆滅房地產市場的“虛火”？本期金融圓桌將一一解析。

　　嘉賓

　　交通銀行首席經濟學家 連平

　　建設銀行研究部總經理 郭世坤

　　蘇格蘭皇家銀行中國經濟學家 貝哲民

　　中央財經大學銀行業研究中心主任、教授 郭田勇

　　銀行為何自發收緊房貸？

　　上海證券報：上周，國務院宣布實施房地產調控新政，對二套及以上房貸收緊。事實上，早在這之前房地產貸款已呈收緊趨勢，不少銀行自主提高房貸首付成數，并提高了房貸利率，請您分析銀行這么做是出于什么考慮？

　　郭世坤：我認為這可能包括三方面的原因。第一，房地產具有兩面性，一方面是“消費”，另一方面則是“投資”。由于中國特殊的歷史背景，在中國大中城市房地產作為投資品的性質越來越明顯。隨著中國居民收入增長、以及居民消費、投資渠道狹窄，中國居民對于房地產投資的需求越來越強烈，這就有可能導致部分城市、部分地區出現房地產泡沫、并累積風險。過去在廣西北海、海南、深圳等都曾不同程度的存在此類現象，房地產風險逐步積累且形成進一步風險。從銀行角度而言，銀行需要規避這類風險，就需要提高房貸首付成數。

　　另一個因素，今年以來政策面寬中趨緊。盡管近期利率調整未必會出現，但是未來肯定會形成利率上升趨勢。如果有跡象表明中國經濟偏熱，且世界主要經濟體已開始政策退出，央行在貨幣政策的數量工具調控方面已沒有太大空間情況下，也很有可能會加息，這就會對房地產市場產生影響，特別是貸方人的承受能力會受到影響。銀行提高首付成數，也是出于防范相關風險的考慮。當然，一季度GDP和三月CPI數據已公布，央行的數量調控工具上仍存操作空間，目前仍無加息必要。

　　第三，在中國經濟發展過程中，房地產行業具有特殊性，是支撐中國經濟增長的重要部分。在去年和今年一季度房地產信貸投入相應較多，集中度偏高。而調高房貸首付比例，也是進一步預防高集中度的行業風險的直接考慮之一。總而言之，提高首付比例的直接目的就是為了防范風險。

　　郭田勇：我認為銀行主要是從自身經營目的來考慮，對房貸政策進行調整的。在2009年危機背景下，中國整個銀行業盈利增速還是比較快的。而對于今年繼續保持盈利正增長的期望，銀行還面臨諸多壓力。如果2010貸款投放量相比2009年出現降幅，那么從盈利角度而言，出現“以價補量”的思路也是正常的。如果一直維持去年首套房貸最優惠利率執行基準利率上打七折的標準，對于銀行盈利提升也是不利的。從風險角度而言，銀行在發放貸款之前，也一定會對購房者、尤其是首次購房者的身份、收入等進行充分審核，對于相關風險進行充分把握。

　　調控時代的房貸“蛋糕”

　　上海證券報：傳統上商業銀行一直將房貸業務視為優質業務，當前國務院密集實施的房地產調控策略，是否會影響房貸業務在商業銀行業務中的地位？

　　郭世坤：我認為不會動搖房貸業務在商業銀行業務中的地位。迄今為止，房貸業務特別是個貸業務，仍然是商業銀行優質業務之一，仍是商業銀行需要進一步拓展的業務。此次房價調控，并不會影響房貸業務在商業銀行業務中的地位。調控房地產行業的直接目的，并不是為了限制房地產的發展，而是為了促使房地產業更加穩定健康的發展，其目的在于抑制房價的過快上漲，抑制房地產行業的風險積累。當前對房地產市場的整頓、配套和銜接等措施，都對房地產業的穩定發展起到作用。如果房地產業能夠更好更健康地發展，將有助于銀行防范風險，房貸業務也就更應該成為銀行的優質業務。

　　連平：房貸業務依然是商業銀行的優質業務，但對房貸業務的具體情況要分開來看，其中個人按揭貸款業務依然是優質業務。對按揭貸款來說，首付比例越高，風險就越小，因此新的房貸政策出臺以后，對商業銀行的房貸業務實際上是一個利好。對投資和投機進行抑制，可以減少房地產市場的泡沫，使房地產市場回歸理性，這對商業銀行是有好處的。對中國來說，房地產市場總的趨勢還是要繼續發展，因此房地產領域還是商業銀行一個非常重要的業務領域。

　　目前的房貸調控使得按揭貸款的風險不是加大了而是減小了，因此商業銀行可能會繼續關注這塊業務的發展。但這不是簡單地加大投入，還要考慮商業銀行的經營狀況，信貸資源畢竟是有限的，是應該投入到個人按揭貸款方面，還是應該投入到公司貸款方面，商業銀行還要進行權衡。

　　目前，對于大的商業銀行來說，它們的信貸資源比較有限，在這種情況下，這些銀行可能會比較關注發展個人房貸業務，但它也要考慮這些業務的盈利水平，如果房貸利率能夠恢復到正常水平，并且允許適當上浮，那么商業銀行在個人按揭貸款方面的信貸資源投入將會進一步擴大。

　　貝哲民：中國大型城市房價已經非常昂貴，尤其是北京、上海等地。當前對房地產泡沫風險的爭論，存在牛熊兩派。牛市論認為投機者買入房產的目的是實現資本增值，而不是出租，因此中國租金收益率與空置率不如其他國家那樣重要。熊市論則認為一旦房價下跌，投機者將撤離市場，當然他們可能不會出售手中房屋，但是將帶來巨大的需求空缺，房屋銷售將大幅下滑。

　　牛市論認為政府可以成功地將房價漲幅控制在個位數水平，指令性經濟的傳統顯然讓政府有很強的能力控制房市的漲跌。熊市論則認為政府并不能輕松地控制如此復雜的房地產業。2008年就存在緊縮政策造成房價和建筑業劇烈震蕩的例子。

　　我更偏向于熊市觀點。隨著中國通脹壓力上升，2010年之后將需要更激進的政策緊縮措施，后續的房價調整將打擊投機者，建筑活動也將有所放緩。最令人擔心的正是建筑活動的放緩，雖然有城市化進程所帶來的結構性支撐，但是經濟仍然過度依賴住房建設，與此同時，外部需求依然疲軟，人民幣面臨升值預期，而對地方投資項目中不良貸款的擔憂將制約新一輪財政赤字融資。

　　郭田勇：這種可能性是存在的，房貸業務在銀行整體業務中的占比可能會有一定的改變，而關鍵在于這種波動所帶來的結果。隨著市場對于房地產形成看跌預期，特別是隨著首套房90平方米以上也要首付三成、二套房貸款成本的升高，這將使得住房按揭貸款的新增客戶數量可能會下降�？傮w來講，確實有可能使得房貸在整個銀行貸款大蛋糕中出現整體份額出現下降的情況。