樓市新觀察

　　“恐漲”推動(dòng)樓市成交 深圳近期將再出調(diào)控政策

　　其實(shí)，從去年年底以來，為了控制房?jī)r(jià)的過快上漲，從中央到地方都出臺(tái)了很多調(diào)控政策，但北京、上海、深圳等中心城市的房?jī)r(jià)仍舊是一天一個(gè)變化。對(duì)此，專家分析指出，這其中有調(diào)控政策滯后效應(yīng)的因素。更重要的是，對(duì)房?jī)r(jià)的“恐漲”預(yù)期，推動(dòng)更多的購房者入市。我們的記者最近在深圳了解到，為了減少房?jī)r(jià)進(jìn)一步瘋漲的預(yù)期，深圳市有望在近期再度出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施。

　　這里是深圳南山區(qū)前海片區(qū)的一個(gè)樓盤，這個(gè)樓盤近期又調(diào)高了售價(jià)，每平方米均價(jià)已經(jīng)超過20000元。樓盤銷售人員表示，現(xiàn)在推出的是高層單位，所以價(jià)格有一到兩成的上漲。但根據(jù)深圳市相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在拿到商品房預(yù)售許可證后，一個(gè)樓盤的所有戶型必須全部推出。但開發(fā)商的這種營銷策略不但違反規(guī)定，而且造成了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

　　深圳購房者：“ 去年這個(gè)時(shí)候來看房子 (每平米)要便宜好幾千塊錢 我們?cè)谙?到底再過幾個(gè)月 再來看 會(huì)不會(huì)再漲。”、購房者們希望，政府能夠拿出切實(shí)有效的措施，遏制房?jī)r(jià)過快上漲。

　　記者：“針對(duì)日益高企的房?jī)r(jià)，深圳市規(guī)劃國土部門已經(jīng)制定了相關(guān)調(diào)控措施，上報(bào)市政府，并將會(huì)在近期擇機(jī)出臺(tái)。內(nèi)容主要包括打擊捂盤惜售等不正當(dāng)市場(chǎng)行為，但開征物業(yè)稅并不在政策范圍內(nèi)。”

　　深圳綜合開發(fā)研究院研究員 宋丁：“ 像以前打擊囤房 囤地 監(jiān)管預(yù)售、銷售環(huán)節(jié) 這些流通環(huán)節(jié)中 (地方政府)還可以做點(diǎn)事。”

　　李文杰：房?jī)r(jià)漲速過快 調(diào)控政策可能出臺(tái)

　　馬洪濤：看完記者對(duì)多個(gè)地方的樓市調(diào)查，我們的感受只有一個(gè)，那就是樓價(jià)漲的太瘋狂了。不僅房?jī)r(jià)增長(zhǎng)快得驚人，同時(shí)，讓我們感到意外的是，現(xiàn)在在北京，居然出現(xiàn)了郊區(qū)縣的房賣得比城里的房子還貴的奇怪現(xiàn)象。今天我們請(qǐng)來中國房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)理事李文杰，來聽聽他的觀點(diǎn)。李先生，你好，從剛才節(jié)目當(dāng)中我們也看到了，在北京通州等郊區(qū)的房子現(xiàn)在賣的比城里房子還貴，我們想知道這是一個(gè)個(gè)別的現(xiàn)象，還是可能會(huì)形成一種趨勢(shì)，這種情況是否是正常的？

　　李文杰：首先我們從其他一些區(qū)域來看，比如像珠三角，像深圳，廣州周邊的東莞、惠州，我們?cè)倏聪耖L(zhǎng)三角，包括像上海周邊的蘇州、昆山一些地區(qū)，其實(shí)從郊區(qū)的房和城區(qū)的房接近，未來肯定會(huì)成為趨勢(shì)，主要是受到產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，還包括城區(qū)價(jià)格高，但同時(shí)由于我們看到最近一段時(shí)間在快速交通以及包括在一些市政投入方面，新城發(fā)展比較快，它的這個(gè)房?jī)r(jià)上漲過快，這也是未來一種大的趨勢(shì)。在前面提到的像北京的通州，包括大興以及我們正在規(guī)劃的房山以及昌平這類價(jià)格的上漲，和城區(qū)邊緣地帶的價(jià)格已經(jīng)接近甚至超過，這也是正常的。當(dāng)然前面片子提到的個(gè)別樓盤上漲過快，像通州的房超過東四環(huán)的房，我認(rèn)為這也是不太正常的情況，可能和目前新城區(qū)的規(guī)劃炒得過熱有關(guān)，還有一點(diǎn)就是投資人對(duì)未來價(jià)格上漲的預(yù)期，還包括有些客戶有跟風(fēng)購房，都有一些關(guān)系，但我認(rèn)為這是一些個(gè)別的情況，不代表整體未來價(jià)格一定會(huì)超過城區(qū)。

　　馬洪濤：這輪暴漲，尤其是郊區(qū)房?jī)r(jià)暴漲，還是存在一定的非理性的成分，同時(shí)我們注意到房?jī)r(jià)高燒不退，已經(jīng)給消費(fèi)者帶來很大壓力，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，又是推動(dòng)了有更多的購房者入市，在剛才節(jié)目中我們也看到了央行調(diào)查顯示，在一季度北京投資性購買的居民占比達(dá)到23.1%，這樣下去的話，是否會(huì)形成惡性循環(huán)，而且在你看來國家有可能會(huì)出臺(tái)哪些新的房地產(chǎn)調(diào)控措施來穩(wěn)定樓市？

　　李文杰：我看到前面央行的報(bào)告，說投資者比重達(dá)到23%，我個(gè)人來看從市場(chǎng)層面實(shí)際這個(gè)比重可能比估計(jì)的還要高，我們估計(jì)可能會(huì)達(dá)到四成到五成，在一些熱點(diǎn)地區(qū)、熱點(diǎn)城市這個(gè)比例會(huì)更高。它主要是和人們對(duì)未來通脹預(yù)期，以及包括目前物價(jià)上漲和利率形成的倒掛，所謂負(fù)利率效應(yīng)帶來的價(jià)格上漲的預(yù)期有很大關(guān)系。根據(jù)目前在一些局部地區(qū)、熱點(diǎn)城市的價(jià)格上漲過快的現(xiàn)象，我們看過去幾年來其實(shí)政府采用的調(diào)控措施，第一個(gè)是土地調(diào)控，第二是金融調(diào)控，第三是稅收調(diào)控，第四是市場(chǎng)調(diào)控，在最近一段時(shí)間我們看到在土地層面，實(shí)際上國土部門不斷發(fā)出在土地招牌掛，包括要求提高保障性住房用地、規(guī)模，包括捂地的現(xiàn)象，以及嚴(yán)查土地轉(zhuǎn)作其他用途，實(shí)際在土地層面的調(diào)控政策信號(hào)也非常明顯。另外在金融層面我們看到最近一段時(shí)間，銀行二套以及首套優(yōu)惠利率的上浮等等也傳遞出強(qiáng)烈的信號(hào)，實(shí)際從金融層面也非常關(guān)注樓價(jià)上漲過快的現(xiàn)象，包括像在稅收，包括在市場(chǎng)層面，整個(gè)市場(chǎng)秩序，防止有些開發(fā)商可能借機(jī)捂盤惜售，甚至有的炒作，我覺得這些政策都會(huì)陸續(xù)進(jìn)一步深化以及出臺(tái)。

　　馬洪濤：在目前情況之下，到底應(yīng)該買房還是觀望，我想又成了很多購房者現(xiàn)在思考的問題，您的建議是什么？

　　李文杰：很多買房人都關(guān)注這個(gè)問題，我看目前房?jī)r(jià)已經(jīng)處于高位，在高位運(yùn)行，實(shí)際樓市還是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，我們從過去幾年來看，樓價(jià)暴漲暴跌的情況在許多城市都出現(xiàn)過，現(xiàn)在買房不管自住還是投資，也要謹(jǐn)慎。第二點(diǎn)來講，現(xiàn)在由于目前價(jià)格高起，對(duì)于很多樓盤來講，買房人要懂得挑選，因?yàn)橛行�樓盤可能會(huì)出現(xiàn)以次充好、搭順風(fēng)車，如果買房人不懂得如何挑選樓盤的時(shí)候，有可能買的價(jià)格不但是高的，而且樓盤本身品質(zhì)也是有問題的。所以我個(gè)人來看，目前價(jià)格是高位，對(duì)于很多買房人來講，目前買房其實(shí)還是要慎重。

　　馬洪濤：越是在這個(gè)時(shí)候越不能頭腦發(fā)熱去追高。非常感謝李文杰先生給我們所做的評(píng)論。

　　海南產(chǎn)權(quán)酒店：是投資新途徑還是違規(guī)謀暴利

　　繼海南的商品房和酒店住宿價(jià)格被爆炒之后，一種新的投資理財(cái)項(xiàng)目—產(chǎn)權(quán)式酒店，在沉寂10年之后，再度在海南火爆起來，投資買一間產(chǎn)權(quán)酒店房，不僅可以坐收租金，還能在美麗的海島度假養(yǎng)老，享受貴族般的生活，這些誘人的承諾，吸引了無數(shù)全國各地的投資者，紛紛到海南投資產(chǎn)權(quán)酒店。來看我們的記者在海南的調(diào)查。

　　海南產(chǎn)權(quán)酒店

　　海南熱銷產(chǎn)權(quán)酒店

　　記者首先來到海南的省會(huì)城市海口，在大街上，隨處可以見到產(chǎn)權(quán)式酒店隆重推出的巨幅廣告牌，根據(jù)一個(gè)廣告牌上的地址，記者找到了一家正在熱銷的產(chǎn)權(quán)式酒店。

　　海口明光國際銷售部主管 洪煥斌 ：“現(xiàn)在只有這兩種戶型，一種是58平方的標(biāo)準(zhǔn)間，一種是套房，58平方的標(biāo)間只剩一間，套房剩20多間 005644等于說快賣完了，對(duì)啊，我們現(xiàn)在只剩尾盤。”

　　工作人員告訴記者，他們總共推出了1000多套房間，總價(jià)從100多萬元到1000多萬元不等，雖然房子的價(jià)格都不低，然而在記者看房時(shí)，仍然不斷碰到前來看房的投資者。而在另外一家正在銷售的產(chǎn)權(quán)酒店，記者見到，前去咨詢、購買產(chǎn)權(quán)酒店的人也不少。

　　新標(biāo)榜產(chǎn)權(quán)式酒店置業(yè)顧問 謝曉瑤：“ 現(xiàn)在多少錢一平米，現(xiàn)在16000到17000元，你買了之后交給酒店經(jīng)營管理，每年免費(fèi)入住15天，然后其余的時(shí)間交給酒店經(jīng)營管理，每年都會(huì)有回報(bào)，回報(bào)根據(jù)你的總房款計(jì)算的，總房款的8%到10% 。”

　　這里的售樓人員告訴記者，現(xiàn)在是產(chǎn)權(quán)酒店銷售的淡季，去年年底這個(gè)大堂里都坐滿了購買產(chǎn)權(quán)酒店的人，他們都忙不過來。記者在海口調(diào)查了解到，海口的十幾家產(chǎn)權(quán)酒店大部分都售罄，僅剩下幾家尾盤在銷售。海口的產(chǎn)權(quán)酒店如此熱銷，那么，三亞的產(chǎn)權(quán)酒店又怎樣呢？

　　三亞海韻度假酒店 銷售人員：“總共多少套產(chǎn)權(quán)式酒店房，800多套，還剩多少？20%吧，三亞海韻度假酒店 銷售人員多少錢一平米？均價(jià)65000元。”

　　三亞產(chǎn)權(quán)酒店70%集中在臨海的三亞灣路上，調(diào)查中記者了解到，在近半年的時(shí)間，三亞就有近20家產(chǎn)權(quán)酒店全部銷售完畢。記者在三亞灣路上看到，還有近10家產(chǎn)權(quán)酒店正在建設(shè)。

　　三亞財(cái)富海灣公館置業(yè)顧問 董思婧：“現(xiàn)在是認(rèn)購，正式簽合同在5月份，2月份開始賣的，我們能去看一下嗎，現(xiàn)在看不到房。”