-專家觀點

　　任啟鑫 土地稀缺造成地王頻出

　　兩宗土地雖然同在一個區域，但保利拿下的大望京4、5號地有比較大面積的公建混合住宅用地和托幼用地，而其中的公建產品不能拆分銷售，無疑增加了銷售難度，而遠洋的1號地塊大部分是住宅用地，甚至部分可用于建設低密度住宅。由于土地規劃不同導致了兩塊地的適建產品及將來可能的定位和客群有較大差異，因此出現了土地價格的較大反差，這兩塊地的價格差異是市場行為。

　　當前，地王現象已經成為社會熱議的焦點。批評的矛頭直指大型央企，尤其是非房地產為主業的央企，之所以會出現這種情況，一是由于央企資金充足而投資渠道狹窄，實體行業不景氣，而房地產行業利潤相對較高。此外，一線城市土地資源稀缺，尤其是地段較好的地塊更是受到了熱捧，所以這種現象的發生是必然的。

　　近日國資委公開表示，要求非房地產主業的央企退出房地產行業。因此可以預見，未來央企屢創地王的現象將會大為減少。

　　張 月 未來走勢仍需理性判斷

　　“鏈家地產”市場分析師張月認為，判斷土地拍賣價值給當前房價帶來的參考，其實意義并不大。首先，各地塊未來房產定位各不相同，房價偏差也就較大。據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，歷史上出現過的地王幾乎100%都會建成高于區域一般商品房品質的房產。例如2005年清河毛紡廠地塊建成的橡樹灣項目，價格高出同區域幾乎40%；朝青板塊的星河灣項目，價格甚至一度達到同區域房產的2-3倍。各地塊未來建成房產的定位不同，樓面成本也就相差較大，最后各自的房價對比意義也就不大。

　　其次，地王較高的樓面價實際上是涵蓋了未來較長期房價上漲的成分，透支了部分對未來房價的預期，因此，區域房產短期內因地王的高價格而立刻調高價格并不科學，反而容易造成需求的觀望以及轉移，造成區域房產的空置，甚至是價格的下行。因此，“鏈家地產”市場分析師張月提醒消費者，對于地王周邊房產價值應有一個較理性的判斷，避免短期內快速上漲的行為。

　　顧辰天 地價雖波動房價還將漲

　　熒燦地產總經理顧辰天認為，在開發商看來，地價成本雖然是建房售價的依據，卻不是重要因素，成本低，房價不一定低，但成本高，房價肯定高。保利地產以1.8萬價格斬獲的大望京4、5號地上市定價之時必定會參照二手房價格，屆時，其將以相對較低的成本獲得比遠洋地產更多的利潤。相對于成本而言，周邊房價則是更重要的定價根據。目前望京已經成為北邊工作的小白領們置業的首選。月收入萬元以上稍有經濟實力的年輕人還是愿意在望京買房。加上周邊新盤存量不多，所以二手房長期來看還是具有極大的市場潛力，加上大望京1號地的影響，顧辰天認為，望京今年房價的漲幅肯定超過全市平均漲幅。

　　-置業提醒 業主切莫過高估計房價

　　“遠洋拿得望京地塊有其特殊性。這塊地一面靠著北小河，一面對著望京公園，而且靠近中央別墅區。遠洋很有可能將其打造成一個五環內的低密度住宅項目，品質會比周邊項目高出很多，所以業主不能光看樓面地價，還要看到其他因素。”21世紀不動產市場分析師孟奇建議買賣雙方都要對市場保持冷靜。

　　他給記者舉了一個例子，位于大屯的紫玉山莊是北京一個典型的五環內別墅項目，目前的售價約在60000元/平方米，而周邊的二手房價約為25000元/平方米，連別墅項目的一半都不到。

　　孟奇認為未來望京房價的總體走勢依舊是向上的，短期內成交量會有所下挫。但預計1至2個月區域樓市漲價的效應將被逐漸消化，成交量也將逐漸回升。 (趙麗萍 魯歡 張蓓)