“遠洋拿得望京地塊有其特殊性。這塊地一面靠著北小河，一面對著望京公園，而且靠近中央別墅區。遠洋很有可能將其打造成一個五環內的低密度住宅項目，品質會比周邊項目高出很多。所以大家不能光看樓面地價，還要看到其他潛在因素�！北本┮拙友芯吭焊痹洪L牟增彬表示。

　　北京市國土局副局長曾贊榮也表達了同樣的觀點，他認為大望京1號地的條件比較特殊，被拍出高價也只是個案。曾贊榮指出，大望京1號地周邊的環境很好，一半都是綠地，并且下面有地鐵站，市場對其預期較高。他同時還表示，目前北京市地價水平確已處在歷史高位，未來會通過大量增加土地供應來平抑地價，提醒開發企業應理性拿地。

　　市場證明，兩會過后北京土地交易再度升溫，樓面單價紀錄一日內兩度被刷新，業界認為這顯示出開發商對于樓市走向的樂觀判斷。但是在大望京4、5號地得主方——保利地產北京公司營銷總監陳艷萍看來，土地市場的冷熱與否，主要取決于政府推出的地塊質量和市場對該地塊所處區域的認可程度，是一個市場供需關系，不能依此簡單評定開發商對市場的判斷。

　　陳艷萍在接受采訪時表示，保利地產以50.4億拿下大望京4、5號地的成交價，是相對理性的成交價格，符合拍賣前保利地產對該宗地價格的評估。而之所以和望京1號地的差價如此之大，陳艷萍認為是由于兩塊地的適建產品及將來可能的定位和客群有較大差異：望京4、5號地有比較大面積的公建混合住宅用地和托幼用地，而望京1號地大部分是住宅用地，甚至部分可用于建設低密度住宅。

　　“兩塊地的價格差異是完全的市場行為。”對于該地塊將來的建設產品和規劃，陳艷萍表示目前還在初步設想階段，更加準確和細致的規劃要等待時日，項目正式推向市場預計將在明年下半年。

　　●觀點碰撞●

　　混合用地不如純住宅“吃香” 能蓋多少房直接決定土地價值

　　華業地產副總經理陳云峰在分析望京這兩塊土地成交差異時，對陳艷萍的觀點表示了認同，他同時認為，大望京村4-5號地，畢竟地塊總量大，占用資金比較多，一般開發商沒有實力，遠洋之前拿到大望京村1號地已經付出了40.8億的代價，包括中信地產此前以52.4億元取得亦莊“地王”，這兩大保利地產的最大競爭對手均已“大出血”，因此在后續土地的競爭力上也有所減弱，因此3月17日未出地王也在情理之中。

　　“大望京1號地絕大部分可建成住宅進行銷售，這是該地塊創出高價的重要原因，2.75萬元/平方米放在眼下市場上確實很高，可是一兩年之后呢，從近年北京房價上升的曲線圖來看，每一塊高價地的出現最終都被市場證明是一樁成功的買賣，開發商最終都能從土地增值帶來的房價高漲中收獲巨大紅利，賺得盆滿缽滿，無論如何，只要多蓋房，面包收益一定是遠貴過面粉的�！蹦承袠I資深人士坦言，混合用地不如住宅“吃香”，恐怕正是影響開發商“味蕾”的關鍵因素。綜合用地在開發商眼中的地位，顯然不如住宅，于是，即便是比遠洋更為“兇猛”的保利地產，在比鄰遠洋“望京地王”的地塊上，也只“執著”地給出了近18000元/平方米的單價。

　　中國土地研究學會副秘書長莊澄一表示，住宅的規劃面積越大，開發商們爭奪的也就越激烈，土地的價格也就越高，這樣的地王是“爭”出來的，而對于混合用地，則是“讓”出來的，兩塊望京土地拍賣的前后對比恰恰充分說明了這一點。“能蓋多少房，蓋什么樣的房，直接決定著土地價值”，這一番話，發人深省。