保利銷售收入二三線首次超越一線城市，萬科新項目只考慮二三線城市

　　萬科內部人士指出：“如今，萬科在一線城市已沒有任何優勢。”

　　海南過后，有業內人士預測：下一個熱點，可能就是二線城市重慶。

　　本月9日， A股市場蟄伏已久的地產股發力上攻，而后金融股也表現強勁，從而成為推動昨日大盤上漲的主要動力，令人側目的是，這波漲勢中二三線龍頭受到資金的格外青睞。

　　異動背后是更為宏大的圖景：一線地產商已開始把主力全線撤出一線城市，屯兵二三線。

　　巨頭主力正撤出一線城市

　　不算不知道，一算嚇一跳。

　　日前，業界知名分析師蘇雪晶在與理財周報記者交流時，提請記者注意萬科“二三線的驚人比例”。

　　萬科年內新獲取項目44個，總占地面積約763萬平方米，規劃建筑面積總計約1332萬平方米，按萬科權益計算的規劃建筑面積約1036萬平方米。其中二三線城市占比超過了90%。新年初，11個新增項目，除了上海的3個項目，其他8個項目分別位于沈陽、昆明、無錫、西安、福州、武漢和長沙等二線城市。

　　如果去年分析人士仍然認為萬科在一線市場儲備不夠多。今年恐怕要扭轉這一價值觀。

　　2009年保利二三線銷售收入首次超過一線城市，新年初，青島、無錫二線地皮納入囊中。觀察保利近3年的業務布局與盈利結構，可以發現其向二三線城市傾斜跡象很明顯。2007年保利第一個二線城市項目—包頭保利花園成功開售并盈利。至去年底，保利全年拿地總支出超過300億元，其中二三線城市投入200億，占比達2/3。2009年末據保利相關人士介紹，保利總銷售額中一線城市約占47%，二線城市占53%，為上市來首次超過一線城市。

　　2009年，金地新增土地面積二三線占據81.9%，今年3月8日，金地急忙補倉沈陽鐵西，沈陽土儲占據金地總儲備11%。

　　從2010年規劃看，金地年度經營計劃主要開發項目43個，計劃新開工面積388.85萬平方米，主要集中在天津，南京，沈陽，西安，東莞等地；萬科預計2010年新開工面積855萬平方米，今年2月初萬科的公告顯示，萬科新增加項目8個，全部都在二線城市，其中有6個在珠三角的佛山、中山等地。保利新年伊始，在青島與無錫也有大手筆拿地動作。

　　各種跡象表明，地產行業正經歷一次戰略上的大轉移，開始轉戰二三線城市。

　　轉戰二三線的背后

　　“一線市場拿地太難了。”一位券商分析師去年年中針對此現象的說法，基本能概括業內大多數人對巨頭轉向的解釋，即拿地太難，干脆退出。

　　而2009年年末以來，有了新的解釋：一線市場泡沫實在是很大了。正是在2009年年末2010年年初，雨后春筍的“地王”層出。蘇雪晶將其概括為“土地盛宴，可能只是一場地方政府玩的游戲”。

　　回頭看，這一段時間有可能成為一線樓市階段性加速趕頂的K線圖，一如6000點之上。而最新的數據提供了支撐。

　　1-2月，全國商品房銷售面積7155萬平方米。受春節傳統淡季及政策觀望氣氛的影響，1-2月銷量累計增幅繼續呈現下降趨勢，增幅比去年全年回落3.9個百分點。而根據華泰聯合證券的對14個城市的監測分析，1-2月的住宅成交量基本與去年同期水平持平，而全國統計數據顯示住宅銷售面積同比增長36.6%。據此，可以看出成交量在城市間出現分化，一線及部分二線重點城市成交量出現滯漲，在高房價的壓力下，預計全年銷量會有20%左右的下降。三、四線城市則由于剛性需求的支撐，將成為全國銷量的主要貢獻力量。

　　實際上，分析金地、萬科與保利三巨頭最新銷售數據可得同樣結論。銷售均價在1萬元/平方米以上的萬科和金地，其1-2月的銷售面積同比均下降，而均價在5000多元/平米的保利則獲得了銷售面積和金額同比正增長。

　　天相分析人士石磊的解釋是：“目前三四線城市的房地產銷售依然保持旺盛趨勢，主要原因可能和這些城市產業轉移、城市更新改造等相關，而且在房價相對較低，且有通脹預期的情況下，這些城市的住房剛性需求也有釋放的要求。”

　　保利地產的年報也透露出這個痕跡。“雖然萬科王石保守的因素較大，但保利一線市場份額不斷擴大，銷售收入卻首次低于二三線似乎更能說明：起碼目前看，一線市場空間的確不如二線三線城市了。”西南證券分析師肖劍說。

　　“目前擁有布局全國范圍的公司也就這么幾家，一線城市雖然長期看成長空間很大，但目前價格太高，房價的上漲無法與建房成本同步，未來1-2年增幅趕不上二三線城市。相對于一線城市，二三線城市的剛性需求仍占主導地位，加上投資屬性小，目前空間比一線城市要好，波動幅度也會比較小。”

　　對于地產股的后市行情，銀華基金認為，相對看好受益于城鎮化進程的區域性地產公司。更有業內人士預計房地產未來三到五年間，二三線城市將逐漸接力一線城市。并且，中央提出的加快中小型城市的建設等政策，都將對農民向二三線城市轉移提供非常有力的支撐。