2010年樓市一開局即顯露出嚴峻的味道。

　　1月10日，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，涉及五大方面、十一項條款，內容全部劍指高房價調控，被稱為“國11條”。

　　這是2010年開年中央揮出的第一記樓市調控重拳，也是一個月內中央對國內樓市調控的第五次出手。此前，從二手房營業稅2改5，土地出讓金首繳提高到50%，到5年內普通住房轉讓差額征收營業稅以及督辦全國18宗房地產閑置土地，密集調控政策的出臺已表露中央調控樓市決心的連續加碼。

　　但“久病”的中國樓市卻“堅挺如初”——地王依舊頻出，房價依舊喊漲，泡沫依舊蓄勢，指望樓市調整房價降溫的購房者也因此只能一次次地“空歡喜”。“國11條”此番對中國樓市政策的定調能否切合民眾心意讓高燒房價降溫？

　　1月11日，接受中國商報記者采訪的多位地產業界專家、研究機構人士均指出，“國11條”決心打擊投資投機需求，但具體對樓市高房價的調控效果如何恐不能過于樂觀，仍待具體細則及地方政府的執行力度。

　　樓市調控從“曖昧”到強硬

　　中國房地產市場中政策的因素向來至關重要。但由于利益的糾結，此前中央關于樓市的調控向來被指喜歡大玩“曖昧”，關鍵性政策卻不乏模糊其詞的表述，因此也讓一些激進的地方政府在過去一年中能派生出諸多肆意救市的借口。

　　但此番“國11條”關乎2010年樓市的調控卻開始顯示出抑制房價的強硬態度。

　　對二套房貸政策的明確最為矚目。“國11條”明確指出，二套房貸政策貸款首付比例不得低于40%。很多業界人士注意到，此前“國4條”有提及“改善性住房需求”的概念，使得遏制投資投機的“二套房貸”措施的實施始終“模糊不清”。而此番“國11條”已明確以家庭為單位，是否首次置業為標準來厘定“二套房”概念，對非普通商品房、非首次置業等投資投機性需求表明明確扼制立場。

　　中國指數研究院分析師何田11日接受中國商報記者采訪時指出，“改善性住房需求”七字的消失變化意味著國家抑制高房價的決心已明顯提升。“在高房價不能有效緩解之前，包括改善需求在內的二套及以上購房需求，都將不再享受貸款優惠。”何田指出，“國11條”從嚴以“家庭”為單位認定二套房的標準無疑封死了商業銀行放松操作的空間。

　　“國11條”首次強硬表態還有利于地方政府的責任明確。“‘國11條’中首次提出穩定房地產市場地方政府必須負責，把房地產業的穩定發展與地方政府的工作評價直接掛鉤，即房產問責制。”何田指出，“國11條”首次提出“房產問責制”，提出地方政府必須編制政策性住房的三年規劃，以及增加普通商品房有效供給，明確提出地方必須清理2009年出臺的房產及購地稅收優惠措施等要求都是抑制房價的基本策略。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強則認為，這一系列制度的建立將有望使地方政府此后在給開發商大開綠燈的各方面都受到限制。

　　何田說，眼下地王頻出、地價高企的現象顯然已被中央所重視，“國11條”首次強調探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策，就是重申土地出讓金支付問題，對開發企業囤地炒地進行督察。

　　同時，“國11條”還對開發企業開盤公示、設定最低開盤面積等也做出明確要求，明確提出房產項目不得拆分發放預售證，規定發放預售證的最小面積規模；也首次強調國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。

　　“國11條”還明確提出要防止境外“熱錢”沖擊我國市場，這是2008年以來樓市調控政策首次重提“熱錢”問題。“外資已通過諸如外保內貸等方式，進軍內地房地產市場，帶來樓市的泡沫膨脹。而每次政府提出要對外資炒樓進行限制時，往往就是房價全面控制的開始。”陳國強說。

　　“‘國11條’從地產供應端、遏制投機及對地方政府績效評價方面，都做出了具體政策的安排，是對2010年中國樓市的基本定調。”何田稱，“國11條”是房地產政策的“分水嶺”，中央樓市調控政策將從此前的刺激期步入緊控期。”

　　在何田看來，“國11條”的下發只是高房價泡沫蓄勢下中央緊縮政策“組合拳”的開局，在國務院辦公廳文件的傳達下，央行、國土部、住建部、銀監會等中央相關部委及各地方政府的具體響應配套細則將接踵而至，而細化政策如何制定、執行力度都將最終決定政策效果。