未來預期能否跑贏CPI？

　　理財經理提示：如果要考慮跑贏通脹，則需要當前房價上漲的幅度為7.45%，由此來看，目前住宅房屋投資的贏面風險巨大。只有預期未來一年房價上漲7.45%，才能夠達成一般投資水平，并跑贏CPI。

　　長期而言，北京的房產價格仍然會上漲，這是一個不爭的事實。

　　問題是，考慮未來一年內的房屋價格上漲或者下降的變化，假定預期投資收益率在5%，那么房價應該上漲到何種程度才能實現？

　　對此，理財經理龍飛繼續以稻香園的房產個案進行分析。

　　由于目前的一年期國債的收益率為2.60%，考慮到投資于房地產和股票都會有一定的風險溢價，因此在無風險利率的基礎上增加了相應的收益。另外為了保險起見，這個投資收益率不應定得過高，因此選取5%這個數額來進行假定。

　　計算的結論是，即未來一年房主需要獲得270萬×5%=13.5萬才能達到預期收益率。而目前房租的價格為每年5.5萬，假定保持不變，那么缺口還有8萬元。

　　考慮到出售房屋需要繳納財產稅、個人所得稅、契稅等一系列稅費以及房屋中介的中介費用,暫時將這部分成本費用定為房價增值的20%。

　　由此可以預期，當總房價上漲10萬元時(8萬元/(1-20%))，才能夠達到5%的預期收益目標。或者說，房價在未來一年內的上漲率應為3.70%(10萬/270萬)。

　　如果假定不依靠出售房屋賺取預期收益率，即只依據房租上漲來計算。那么依舊考慮出租房屋的成本問題，那么需要扣除1個月的房租來抵扣成本。那么實際需要增加的房租數額將為87272.73元，房租上漲率為145.56%。從目前的形勢來看，這種可能性不大。

　　由此可以看出，如果要得到5%的預期收益率，那么需要在未來一年內有3.70%的房屋上漲率，或者145.56%的房租上漲率。

　　龍飛說，以上的結論并沒有考慮通貨膨脹率對收益的影響，如果考慮進去通貨膨脹率，從而想要得到一個實際5%的預期收益率，房價需要上漲多少才能夠達成目標呢？

　　國家統計局近期公布了對2010年我國CPI指數的預測與調控目標，這個目標為3%至3.5%。如果就選取3%作為未來一年的通貨膨脹率來進行計算，實際收益為5%，那么名義收益率則需要大致達到8%的水平，由此計算，房價需要上漲7.45%，或者房租上漲392.73%才能夠達到實際5%的預期收益率。

　　這個結論就是，如果要考慮跑贏通脹，則需要房價上漲的幅度為7.45%，比達到最低通脹標準高一倍還要多。由此來看，目前做住宅房價投資的贏面是相當小的，需要賭未來一年房價上漲7.45%，才能夠達成一般投資水平，并跑贏通脹。

　　投資點評

　　回到本文的開頭，我們會發現，事實上沒有人能夠確切回答京城的房價究竟還能漲多少。但我們能夠通過一些簡單的原理判斷出，到底什么樣的房子更值錢、京城還有沒有“低估”的房產？很顯然，商業房產遠比住宅房產更有投資價值。

　　“樓市有風險，入市需謹慎。”理財經理龍飛最后提醒說，房產價格的上漲不會長期背離其內在投資邏輯。上述分析并沒有考慮房屋的變現能力以及房產投資會涉及到的其他風險。國家調控房地產也是對投資者的一個警告，近期有投資住宅計劃的朋友在目前這個價位入市一定要慎而又慎。 本報記者 丁文亞 J145

　　表1

　　房屋類型 選取社區 每平方米售價 每平方米月租價格 房屋租售比

　　住宅 稻香園 27000元 48.33元 1比559

　　商住兩用 建外SOHO 26500元 100元 1比265

　　商用 中環世貿中心 40000元 180元 1比222

　　公寓 韋伯豪 26200元 55.34元 1比473

　　注：以上均為100平方米面積的房屋價格

　　表2

　　投資工具 投資收益率 市盈率

　　住宅 1.98% 50.51

　　一年期定期存款 2.25% 44.44

　　一年期國債 2.60% 38.46

　　滬深300 3.89% 25.31▲

　　注▲：該數據為2009年12月31日收盤價進行計算的結果