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　　2009年的火爆成交能否延續?

　　2009年,廣州樓市成交量的曲線圖令人難忘。陽光家緣數據統計,截至2009年12月,廣州市十區二市一手住宅網簽成交量突破十萬套,總成交套數達到102620套,相比2008年同期上漲了75.6%。

　　二手住宅成交也水漲船高。中介數據顯示,2009年1—11月廣州二手房總體成交宗數達107051宗,總體成交面積為1037.31萬平方米,分別比2008年同期大漲93.6%、68.4%,“徹底改變2008年弱勢縮量調整的市場格局”。

　　2009年一手樓市的成交火爆,最主要是因為政策面的支持力度較之2008年要大,包括稅費成本、信貸利率等明顯下調。盡管年內樓價在不斷走高,但買家在2009年內的預期基本趨向于樂觀,雖然在年中有個別月份出現調整,但總體的入市情緒相當高漲,故成交量創出高位。

　　值得關注的是,2010年這種成交量的放量也導致有效需求的快速消化,新增補充性需求無法跟得上同期被消化的需求。2010年的房地產市場如何才能重新儲備有效客戶?成交是否能延續2009年的火爆?

　　合富輝煌集團市場研究部認為,2010年廣州一手樓新增供應量有限,大多數都集中在外圍區域,市中心區域的供應量減少,將導致成交走低,但價格仍將保持高位。據其監測,2010年全市十區新增住宅供應約4.9萬套,尤其中心六區商品住宅新增也將延續近年不斷緊縮趨勢,預計供應約2.2萬套。

　　因為亞運期間的停工期,主要分布在城區和近郊的二手樓憑借其價格、地段、配套等優勢,今年廣州二手房市場將保持量減價小升走勢。考慮到政策面已經開始對投資行為進行抑制,如營業稅優惠政策截止,加上二手房價經過2009年快速上行,估計2010年二手樓市的投資比重會減少。關麗

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　　商業能否成為下個投資熱點?

　　受經濟環境影響,2009年廣州商業地產持續低迷。第一太平戴維斯報告顯示,盡管2009年甲級寫字樓市場吸納量達20.4萬平方米,整個市場有實力雄厚的中資企業擴張需求作為有力支撐,使得空置率下降,但租金指數同比下降7.6%。

　　值得關注的是,在當前廣州樓市,出現了住宅和商業地產價格“倒掛”的現象,住宅價格的高企,甚至超越商用物業,給許多投資者提供了不小的機會。

　　數據顯示,2010年廣州市場甲級寫字樓新增供應量約73萬平方米,達過去五年年均供應量的3倍。隨著全球經濟的逐步復蘇,以及本地經濟的回穩,跨國及本地企業的辦公物業租賃面積和租金預算都將有所回升,全市甲級寫字樓租賃市場需求也將相應得到恢復。但是,盡管未來市場需求回升,但仍難以抵消巨大的供應量。其預計2010年租金降幅為3%～4%,入駐率降幅達10%～15%。

　　機遇與危機并存齊行。

　　面對2010年來勢洶洶的供應量,在世界經濟未見明朗、國內經濟復蘇根基不穩的情況下,廣州商業物業未來的前景是否遭遇前所未有的挑戰?第一太平戴維斯助理董事陳松吟認為,由于廣州定位為綜合型城市,經濟結構較上海、深圳這些金融城市復雜。所以廣州的寫字樓市場基本不會大起大落,會以平穩的基調發展。

　　2010年亞運會的到來和國內企業在廣州擴大辦公面積的情況持續,有利消化寫字樓存量。而“退二進三和騰籠換鳥政策將會給廣州尤其是海珠區的商業地產帶來巨大的新機遇。”政府出臺的“三舊”中,改造工業用地逐步置換為第三產業用地這一條,能夠為市中心的商業物業提供大量的土地,這些地塊非常適合商用物業的發展。關麗