世博，讓城市生活更美好。美好生活的基礎就是至少擁有一套自己的住房。曾幾何時，世博利好帶動了上海樓市飛速發展，如今面對去年迅猛上升的房價，年底開始的調控政策陸續出臺，讓自住購房者對于世博年的房地產市場又多了一份期待。稅費調整、經濟適用房逐步推廣、開發商心態變化等相關因素的影響下，包括浦江板塊、三林板塊等世博板塊在內的眾多熱點區域依然值得期待。

　　世博年政策

　　關鍵詞：營業稅

　　三大難題值得關注

　　2009年12月22日財政部發出關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知，對營業稅的征收時間、征收方式進行了明確。此次財政部對營業稅政策操作方式的明晰比前期市場的猜測來得溫和，這也加重了業內外對明年上半年樓市逐漸企穩走勢的認可。

　　漢宇地產董事總經理施宏睿指出，對于地方政府來說中央一級明確了營業稅的征收辦法卻給地方政府出了一個不小的難題。

　　難題一：普通住宅大面積消失。目前是上海二手房交易中普通住宅已經不足5成，面對普通住宅不再“普通”，地方政府是否需要再次調整普通住宅標準。

　　難題二：對普通住宅領域政策優惠是否會鼓勵投資、投機資金進入普通住宅市場。

　　難題三：“非普通”變身“普通”，利益驅使陰陽合同泛濫。

　　關鍵詞：利率

　　貸款利率或將上調

　　對于明年貸款利率將如何變化、首付比例及相關稅費是否會有所調整，對此，上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經理趙煒表示，明年的房價在今年的基礎上趨穩，不會有超過10%的浮動。在明年，政府會繼續支持老百姓自住買房，并會增加低端廉租房的供應，且這類住房價格回調的可能性較大。此外，由于今年的經濟復蘇情況已經比預期的好，隨之而來的通貨膨脹也將促使明年的貸款利率有所上調。趙煒預計明年一、二季度貸款利率及存款利率都會有一定的上調。除此以外，在房價仍然無法得以控制的情況下，交易環節的稅費(如契稅等)也會相應增加。

　　關鍵詞：物業稅

　　呼之欲出穩定房價

　　2009年5月25日，中國政府網公布《國務院批轉發展改革委員會2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》，通知再次提出要深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。

　　顧海波指出，研究開征物業稅并非是第一次提出。征收物業稅，能改變非理性的投機心理預期，能起到加大住房投機成本、抑制投機需求和穩定房價的作用，而且物業稅對第一套住房建議不征稅或象征性征稅，并不會增加自住老百姓的負擔，物業稅可以說是房地產可持續發展的穩定器。而且有助于改善地方稅。

　　與此同時，對于物業稅，顧海波指出，需要注意以下幾個方面：

　　1、確定不同的稅基和稅率，調節財富再分配。對廉租房、經濟適用房、經濟租賃房、限價房不征收；一套房不收或象征性征收；對二套以上住房、高檔公寓和別墅等高端商品房實行高稅率。

　　2、建議外商和外資率先征收。

　　3、建議對企業房產、廠房、辦公樓、商場等物業率先征收。

　　4、二套以上、閑置房、出租房、高端商品房先征。可以采取超額累進的物業稅。

　　5、房地產政策和房地產調控是個系統工程，單靠物業稅(稅收)是起不了作用的，必須從房地產供應政策、信貸(利率)政策、稅收政策、行政政策以及產業政策等諸方面進行協調調控才能真正起到作用。

　　世博開發商

　　地王頻現或拉高房價

　　7月23日，金地集團拍得趙巷10號地塊，價格為30.48億，為今年第一個“地王”。

　　8月27日，華潤置地拍下南翔兩塊地，價格為35.22億元。

　　9月10日，中海地產拍得長風地塊，價格為70.06億元，創下“總價地王”。

　　9月17日，海航集團、保利地產分別拍得黃浦江沿線兩幅地塊，價格為18.24億元、30.05億元，創下“單價地王”。

　　9月30日，綠地集團拍得龍華地塊，價格為72.45億元，刷新上海“地王”紀錄。

　　11月4日，川沙新市鎮A08-03地塊，價格為11.9億。拍出1.402萬元／平方米的樓板價。這幅看似普普通通的地塊，因為迪士尼而和當地地價新高扯上了關系。

　　12月23日，新江灣城C6開拍，最終被中建地產以37.2億元價格摘取，折合樓板價32484元/平方米，創造了板塊土地成交價格新高，并且該樓板價已超越當前新江灣板塊住宅均價。

　　業內分析人士指出，09年地王的頻頻出現，預示著房地產開發商對于未來上海樓市發展前景的看好，當然這和今年樓市火爆、眾房企大量回籠資金也有著密切的聯系。“地價實際上可以直接反映出房地產商對于未來房價的預估，而新江灣城目前的房價已經足以支撐該地價表現。橡樹灣二期聯庭別墅在開盤當天即取得了近3億元的銷售業績就是最好的證明。”某開發商相關負責人表示。

　　“目前房地產市場價值衡定的原因之一就是土地價值，土地價值的走向會導致相關區域的房產價值將被重估。結合上海樓市近期整體趨勢，就可以發現，近期楊浦區、外灘沿線先后明顯上漲，尤其是一些競爭優勢明顯，具有增值潛力的項目，在重估過程中面臨較大投資機遇。”華潤置地上海董事總經理謝驥表示。

　　業內專家指出，通常而言，一個樓市板塊的形成必須具備三個條件，區域內有一定數量的樓盤；有代表性樓盤出現；區域有一定的特色，并能形成板塊效應與其他板塊相抗衡。然而，這些必然因素，卻需要一定的外力催化，目前看來，除了軌道和配套規劃之外，“地價熱”效應是形成板塊價值的最重要的外因。