現狀分析

　　當前形勢是“四多三少一強”

　　田國強 美國得州農工大學經濟系終身教授

　　中國的房地產形勢是什么樣呢？我可以用“四多三少一強”來總結。第一個多是投資多需求少，投資增加的部分彌補了出口的不足；第二個多是政府投資多，民間投資少，政府投資多當然是想拉動經濟，但是民營企業家很聰明，因為他還沒有看清形勢，所以還不愿意投資；第三個多是刺激性消費多但內在需求少，政府為了拉動經濟采取一系列財政政策擴大消費，出臺了房地產政策、家電下鄉、汽車減價等等一系列措施。但是內在的需求沒有拉升，老百姓對經濟的信心不是那么足，直到這個月消費者信心指數仍然低于90%。第四個多是貨幣投放量多，這是前所未有的。今年本來準備投五萬個億，結果達到了九萬多個億，超過預期幾乎是100%，從而達到了一強：通貨膨脹的預期強。那么咱們中國的經濟就遇到了兩難：如何既要刺激經濟增長，同時又要防止通貨膨脹？還有一個兩難則是保增長和調結構的兩難。

　　我覺得通貨膨脹預期要形成，并且已經形成，由于這么大的貨幣投放量，根據經濟學的理論，如果不采取措施的話，那么在一年以后到一年半，通貨膨脹是必然的。覺得政府對宏觀經濟應該有所行動。

　　市場上獲利的籌碼太多

　　吳柏均 華東理工大學商學院院長

　　中國房地產市場有內在的機制，有特定的條件和環境存在。這種環境第一個是收入，如果說我們在十幾年的房地產發展過程當中，居民的收入對房產市場發展、價格的推動起了非常重要作用的話，到今天這個房價，普通居民一般工薪收入要支撐以后房地產市場的發展已經很難了。這個關聯度已經越來越疏遠了。現在的房市，市場獲利的籌碼太多了，這種獲利的籌碼一碰到政府的調控，一碰到形勢的變化是會兌現的。所以我覺得這是一個風險。

　　第二個，城市化。現在的房價、現在城市里面的福利制度、現在農村當中集體所有制的土地制度決定了我們以后的農民轉移到城市里打工的農民，他不可能定居，養老是要回去的，這也意味著城市化現在不到50%，房地產可能有非常大的潛力。

　　第三個流動率，流動率永遠是保持一個城市地產穩定的基礎，這個對商業地產更加重要。

　　第四個，政府在中國的房地產業發展當中，它的政策對我們的影響很大，政府最關鍵的是財政政策，土地出讓金分配使地方政府一直有賣地的沖動，有人說現在的局面是政府炒地，社會炒房，這個要改變。其次是稅收，稅收的改變會對整個房地產市場產生非常大的影響。

　　再不轉型可能會走日本的老路

　　王洪衛 上海財經大學副校長

　　我覺得房地產業已經從量變走向質變，已經到了產業升級的關鍵階段。首先，現在的房地產再這樣發展下去，會走向日本或者中國香港當年地產泡沫破滅的老路，所以我們需要轉型。

　　目前房地產已經由供不應求的階段進入供需平衡的階段。供需平衡了，但為何市場還是供不應求？因為中國現在的投資客太多了。

　　我們要注意兩點：一是大量的房屋被投資客所投資了，是社會資源的極大浪費，第二個中國的投資客著眼于房屋價值的上漲，而不是以房屋租金價格作為回報的。隨著房地產投資的增大，房地產風險的水庫水位不斷上漲，一旦我們的政策發生轉型了，比如說要征收個人財產稅，要征收資源空置稅，那這個水庫的水就會流出來，最后可能會造成水壩崩盤，房地產會真正爆發風險。所以呼吁房地產結構升級的時候，更加需要我們政策的轉型。

　　這種政策轉型包含土地政策、財政政策、稅收政策。比如資源外的財政收入應該以中央財政為主，把土地出讓金大部分收入上交至中央，這樣地方城市經營房產的動力就會不足了。比方說把產業結構升級所帶來的稅收分成大量讓給地方，讓地方政府專注于產業的發展，這樣中國的經濟、中國的房地產才會有一個美好的未來。

　　未來發展

　　低碳開發將是大勢所趨

　　高波 南京大學不動產研究中心主任

　　發展低碳經濟、建設低碳城市、構建低碳社會已經成為中國政府的工作方針。與發達國家相比，中國仍處于房地產大規模開發建設的階段，每年竣工的房地產商品房面積在6億平方米左右，按照這樣的速度，要實現城市化目標至少還要大規模建設15到20年。如果現在中國加快開發建設生態低碳的房地產項目，實現節能技術的創新，建立低碳排放的體系，那么中國的房地產業將具有“后發優勢”。

　　目前房地產能耗污染在中國是非常突出的。中國面臨非常大的溫室氣體排放壓力，而在房地產建設中，包括很多建筑在建設階段很少考慮今后使用運行的問題從而帶來高能耗、傳統的建筑施工模式帶來大量的能源浪費和碳排放、二次裝修、大部分建筑建材不可再生利用、能源利用率低、生活和生產廢水和雨水的回收等至少六大問題使我們面臨巨大挑戰。解決之道是開發生態地產，大力推廣建筑環保節能技術。在房地產建設中對建設成本、運營成本、環境成本進行綜合平衡，最大限度降低碳排放。

　　看好房地產業發展前景

　　張暉明 復旦大學企業研究所所長

　　房地產企業仍處于四個周期中，經濟周期、政策周期、自身投資項目的建設周期、銷售動勢與消費者心理結構對房產需求的周期。這四個周期對房地產企業的影響非常直接。

　　其次是結構問題。一線二線乃至于縣城鄉鎮存在的結構，第二個是城鄉關系的城市化推進當中的結構。比如說有自發成長的結構，有政府行政推動的結構。另外一種是自發成長的城市化，這個過程當中，也有不同的結構。第三個結構是供給和需求的結構，上海的八百萬套住房，與上海的常住居民人口在供求關系上是差不多已經平衡的。但是在不同周期內這種供求關系表現得非常不均衡，最近上海房地產市場房屋可供量相對不足，這也是在周期波動當中所表現的結構問題。第四個結構就是房型結構。

　　從住房的消費行為和土地用于建房的可供土地能力而言，房子總是稀缺的。所以房產在通貨膨脹時，價格總是上漲的，這是我所說的對房地產企業的期待，對于房地產業的走勢，我是看好的。