買(mǎi)主反訴開(kāi)發(fā)商“一女二嫁”

　　下午5時(shí)30分，庭審進(jìn)入最為激烈的辯論階段。

　　原告代理律師在庭審中出示了不少證據(jù)，證實(shí)韓瑞并沒(méi)有如期交夠銀行按揭首付所要求的整個(gè)購(gòu)房款的60%，違約在先。被告代理律師稱(chēng)，韓瑞已經(jīng)按期足額按協(xié)議交夠了銀行按揭所需的整個(gè)購(gòu)房款的50%，并沒(méi)有違約。

　　韓瑞究竟應(yīng)該交整個(gè)購(gòu)房款的60%，還是50%？這成為庭審的焦點(diǎn)之一。

　　原告代理律師稱(chēng)，按照協(xié)議規(guī)定，韓瑞應(yīng)該交60%，因?yàn)檫@是銀行的規(guī)定，而協(xié)議的第四條也明確寫(xiě)明“按銀行規(guī)定的首付款”。別說(shuō)開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)與韓瑞約定首付款的比例應(yīng)當(dāng)是多少，即使約定了，對(duì)銀行也沒(méi)有約束力。

　　韓瑞的代理律師則認(rèn)為，當(dāng)初所簽預(yù)售房協(xié)議的最后用水筆明確寫(xiě)明，首付款為總房款的50%，這屬于非格式條款，按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定，其效力高于合同第四條關(guān)于“按銀行規(guī)定的首付款”的約定。而韓瑞已經(jīng)在約定期內(nèi)按期交夠了總房款的50%，而開(kāi)發(fā)商遲遲不給簽訂正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，其真實(shí)目的，是感覺(jué)到房?jī)r(jià)在上漲，為了再賣(mài)高價(jià)，以達(dá)到一房多賣(mài)的目的。

　　背地里寄信當(dāng)面卻不通知？

　　除了法庭上白熱化的辯論，出現(xiàn)在庭審中的證據(jù)也十分吸引人眼球。

　　開(kāi)發(fā)商亮出的證據(jù)除了注明日期為7月12日的一份“通知”外，還有多份郵政特快專(zhuān)遞的原件及復(fù)印件。

　　在“通知”中，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)“本著友好協(xié)商的態(tài)度，在2009年6月4日致函給您，通知您于5日內(nèi)及時(shí)交清全部應(yīng)付首付款與代交費(fèi)用，并簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，否則我們將把該批房源另售。但到目前為止，您尚未過(guò)來(lái)正式辦理相關(guān)手續(xù)。鑒于此，我公司特通知您，上述房屋從即日起將另行出售”。

　　在這份蓋有鄭州興東置業(yè)有限公司公章的“通知”最后，還寫(xiě)有：“我公司考慮到您并非惡意拖延，是房款支付及按揭手續(xù)無(wú)法完備而造成的違約，故同意您在本通知發(fā)出10個(gè)工作日，來(lái)本公司辦理您已支付款項(xiàng)退款的相關(guān)手續(xù)，我公司將盡快上報(bào)并退款。”

　　韓瑞的代理律師稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商所謂的幾次“通知”全部是郵政特快專(zhuān)遞，其提供的復(fù)印件顯示，沒(méi)有一份是韓瑞本人簽收的，韓瑞本人從未收到過(guò)這些郵件，也沒(méi)有委托過(guò)任何人代收郵件。更為蹊蹺的是，有一份特快專(zhuān)遞顯示的郵寄日期是7月12日，但7月10日當(dāng)天，韓瑞在開(kāi)發(fā)商處領(lǐng)到了所購(gòu)房屋的部分鑰匙，同時(shí)還與開(kāi)發(fā)商的一名負(fù)責(zé)人討論電梯的安裝及水電等問(wèn)題，而短短兩天后的7月12日及此前的6月4日，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)多次發(fā)出特快專(zhuān)遞到南陽(yáng)，明明知道韓瑞本人就在鄭州并與他們面對(duì)面，還要頻頻發(fā)出特快專(zhuān)遞，究竟是為了什么？

　　兩名買(mǎi)主曾當(dāng)面對(duì)質(zhì)

　　面對(duì)主審法官“房屋是否另賣(mài)”的詢(xún)問(wèn)，原告代理律師稱(chēng)，韓瑞此前定購(gòu)的房屋并未再賣(mài)，現(xiàn)在全部空置，記者自鄭州房產(chǎn)網(wǎng)上搜索，這些房屋確實(shí)呈現(xiàn)為綠色，證明尚未出售。

　　但韓瑞提供的錄音證據(jù)顯示，開(kāi)發(fā)商已將房屋另賣(mài)他人。她曾于今年8月與新買(mǎi)家當(dāng)面對(duì)質(zhì)，并多次電話溝通，對(duì)方稱(chēng)，韓瑞所購(gòu)房屋自己都買(mǎi)下了，“看誰(shuí)敢動(dòng)我的房子”。韓瑞稱(chēng)，按新買(mǎi)主的價(jià)格，總房款已超過(guò)千萬(wàn)。

　　記者此前曾多次到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)爭(zhēng)議門(mén)面房已被新買(mǎi)家貼上“招租”字樣，并留有電話號(hào)碼，記者撥打這個(gè)號(hào)碼，一直處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。

　　昨天的庭審一直持續(xù)到了晚上6時(shí)30分許，雙方均要求法院維護(hù)自己的合法權(quán)益，而韓瑞還要求開(kāi)發(fā)商一加一賠償?shù)裙灿?jì)400多萬(wàn)元，“開(kāi)發(fā)商屬欺詐行為”。

　　法官最后當(dāng)庭宣布，該案將擇日宣判。　　　

    核心提示

　　韓瑞的官司其實(shí)并不罕見(jiàn)，從去年起，建設(shè)部等8部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了長(zhǎng)達(dá)1年的市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，重點(diǎn)整治房屋買(mǎi)賣(mài)中存在的合同欺詐、偷稅漏稅的問(wèn)題，我省有關(guān)部門(mén)也采取了種種相應(yīng)措施，但隨之產(chǎn)生的一系列新問(wèn)題，引人深思。　

　　稅務(wù)部門(mén)高科技遭遇新難題

　　眼看開(kāi)庭日期一天天臨近，12月11日，韓瑞再次來(lái)到鄭東新區(qū)地稅局。這一次，她除了想邀請(qǐng)地稅局有關(guān)人員前去庭審?fù)猓�還想再咨詢(xún)一些法律、法規(guī)方面的知識(shí)。

　　此前，她的律師河南卓源律師事務(wù)所主任、法學(xué)碩士王璞也曾多次前來(lái)，在稅務(wù)部門(mén)工作人員的幫助下，經(jīng)過(guò)兩天的翻看，在1000多張?jiān)摴�司自開(kāi)發(fā)票電腦底聯(lián)中，終于查找到了另外兩份發(fā)票，這些在稅務(wù)部門(mén)的電腦中有明確顯示的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票(自開(kāi))”，竟然與韓瑞所購(gòu)買(mǎi)的是同一處房產(chǎn)！即鄭州興東龍騰盛世12號(hào)樓10號(hào)商鋪，而這正是韓瑞所購(gòu)的18套商鋪中的其中一套，所不同的只不過(guò)是價(jià)格：“韓瑞手中所持發(fā)票顯示的是每平方米8000元，而這兩張發(fā)票反映出來(lái)的單價(jià)竟然高達(dá)萬(wàn)元”。王璞說(shuō)。

　　韓瑞如今已是鄭東新區(qū)地稅局的熟客，發(fā)票管理科一位負(fù)責(zé)人在接待韓瑞時(shí)稱(chēng)，首先是韓瑞自己維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)有索要原始發(fā)票：“假若你手頭現(xiàn)在拿的是發(fā)票原件，也許這場(chǎng)官司即可避免。”但他同時(shí)稱(chēng)，法律上也沒(méi)有明文規(guī)定必須要給顧客發(fā)票原件，這要看雙方的約定。

　　因?yàn)榉慨a(chǎn)商拿著原始發(fā)票，他可以以各種名目將發(fā)票作廢。“比如他說(shuō)發(fā)票開(kāi)錯(cuò)了，或者是買(mǎi)方退房了等，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)之為‘紅沖’，這在法律上是允許的。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　而在接受采訪時(shí)，鄭州市地稅局流轉(zhuǎn)稅處一位工作人員也說(shuō)：“現(xiàn)在我們所采用的都是‘網(wǎng)上辦稅系統(tǒng)’，房產(chǎn)商在自己的電腦上即可自開(kāi)發(fā)票，鄭東新區(qū)又是試點(diǎn)，自今年1月份即開(kāi)始運(yùn)行這套程序，只要發(fā)票原件在他手中，他就可以‘紅沖’，而國(guó)家發(fā)票管理辦法中又沒(méi)有講到，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的任何規(guī)范性文件中也沒(méi)有講到這種管理措施。當(dāng)時(shí)我們也想了，是不是納稅人在‘紅沖’發(fā)票時(shí)先給我們一個(gè)申請(qǐng)，讓我們把把關(guān)，但這種審批行為不是在哪一個(gè)單位都能隨便申請(qǐng)的，我們?cè)跊](méi)有政策法規(guī)的依據(jù)下不能隨便申請(qǐng)行政審批。”

　　鄭東新區(qū)地稅局另一位李姓女同志也無(wú)奈地稱(chēng)，“程序是上級(jí)部門(mén)開(kāi)發(fā)的，我們只是使用，我們也知道有漏洞，但又無(wú)法彌補(bǔ)。”她同時(shí)想讓記者替他們呼吁一下，“看能不能讓上邊再開(kāi)發(fā)個(gè)軟件，最好能讓我們監(jiān)控到房產(chǎn)商隨意‘紅沖’發(fā)票的行為”。

　　房管局這是房產(chǎn)商慣用伎倆

　　打開(kāi)鄭州市房產(chǎn)網(wǎng)，點(diǎn)開(kāi)這處官司纏身的房產(chǎn)，仍是一片綠色，證明這仍是一處未經(jīng)出售的房產(chǎn)。但記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，大門(mén)緊閉的門(mén)面房上，已張貼了招租廣告，而電話是另外一個(gè)買(mǎi)主的。

　　鄭東新區(qū)房管局一位姓何的負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“很想去參加韓瑞房產(chǎn)官司的旁聽(tīng)”，他對(duì)此案已關(guān)注好久。韓瑞來(lái)房管局“鬧”時(shí)，房管局也頗感委屈，房管局早就實(shí)行了商品房買(mǎi)賣(mài)合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)，利用這個(gè)系統(tǒng)，凡是與房產(chǎn)商簽訂正規(guī)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，“我們一備案，從技術(shù)上講，再想重復(fù)簽訂合同已根本不可能”。

　　但令人遺憾的是，韓瑞與房產(chǎn)商所簽訂的，是未經(jīng)備案的預(yù)售房協(xié)議，“這種情況下，開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)我們也就無(wú)法監(jiān)管”，鄭東新區(qū)房管局另一名工作人員說(shuō)。該房管局另一位負(fù)責(zé)人也稱(chēng)，收高額預(yù)售房款而不給出具正規(guī)發(fā)票，是房產(chǎn)商慣用的伎倆，購(gòu)房者維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，沒(méi)能拿到發(fā)票原件，就給了房產(chǎn)商可乘之機(jī)，“我們房管部門(mén)雖然知道有這種監(jiān)管上的漏洞，但確實(shí)無(wú)從下手。現(xiàn)在雖然我們暫時(shí)‘凍結(jié)’了這一處有爭(zhēng)議房產(chǎn)的有關(guān)手續(xù)辦理，但這畢竟不是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)”。

　　業(yè)內(nèi)人士都是房?jī)r(jià)惹的禍

　　在昨天的庭審現(xiàn)場(chǎng)，有幾名在地產(chǎn)與建筑工程領(lǐng)域頗負(fù)盛名的專(zhuān)業(yè)律師特意前來(lái)旁聽(tīng)，他們?cè)诮邮鼙緢?bào)記者采訪時(shí)均稱(chēng)：“都是房?jī)r(jià)惹的禍，假若房?jī)r(jià)一直十分平穩(wěn)，也許就不會(huì)發(fā)生這樣的事情。”他們首先提醒大家，無(wú)論交多少房款，一定要索要原始的票據(jù)，這是保護(hù)自己權(quán)益的最基本證據(jù)，也是最低條件。另外，就是要勇于拿起法律武器維護(hù)自身權(quán)益，這樣既保護(hù)了自己，也保護(hù)了更多潛在的消費(fèi)者。

　　還有就是市場(chǎng)規(guī)則問(wèn)題，大家都按照誠(chéng)信的原則或者按照一定的交易規(guī)則來(lái)做事，這種規(guī)則本身對(duì)于市場(chǎng)的均衡發(fā)展是非常有意義的。如果房產(chǎn)商認(rèn)為房子要漲價(jià)了，就給現(xiàn)在的購(gòu)房者退定金，然后把房子再賣(mài)給別人，這實(shí)際上是把均衡的市場(chǎng)規(guī)則給打破了，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的混亂直至崩潰。

　　“就像馬克思說(shuō)的，為了300%的利潤(rùn)，就敢踐踏人間一切法律。”這位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。 （大河報(bào)）