西 安

　　房價“破五”令人生疑

　　2009年西安商品房市場呈現火熱景象，不僅成交量節節上升，商品住宅成交均價也首次突破了每平方米5000元大關。持續活躍的西安樓市，將繼續保持火熱態勢，還是步入下調軌道？

　　近10年來，西安樓市的發展一直比較平穩，商品房價格長期都處于穩步微升態勢中，全年成交面積一直徘徊在500萬平方米以內，價格保持在3000元上下。成交量低、價格上不去等原因使西安樓市一直處在全國房地產市場的二線邊緣位置。

　　據西安市房管部門統計，2009年前三季度西安市商品房銷售面積為816.9萬平方米，同比增長73%；商品房住宅均價5026元，同比增長2.39%。

　　西安一些房地產業內人士認為，在普遍沒有追加投資，沒有提高產品性能、小區綠化標準和物業品質等外因的情況下，西安房價出現這樣的增長態勢，不能不使人聯想起房價泡沫，從而對超過5000元的均價產生質疑。

　　首先受到質疑的是高房價的市場承受力，作為中國房地產市場的二線城市，西安市商品房均價突破5000元大關后，在全國仍處于較低水平，但相對于西安市民的收入卻處于偏高狀態。相關調查數據顯示，西安居民能夠承受的房價在3500元到4000元之間，在房價“破五”之后，有多少人能夠承受得起這樣的房價，值得懷疑。

　　其次是每個樓盤的公布價與統計價也受到質疑。目前西安樓市大盤林立，奇怪的是越是大盤打折幅度就越大，從95折到80折不等。一些業內人士認為，如果是按成交價統計，為什么不直接以成交價公布，而是在自己先期制定的銷售價格上進行折扣？其目的無非是讓人們在市場上看到這個所謂的均價，認為房價一直在漲，這樣做只能使沒有買房的人迫于漲價現實而跟風，追漲殺跌陷入房價陷阱，所以房屋均價超過5000元的統計實不實依然存疑。

　　再次是普通住宅均價有被高端商品房拉升的嫌疑。2009年三季度以來，西安曲江區域高端住宅紛紛上市，這些每平方米起價七八千元的高端住宅頻繁交易，拉升了西安商品房的成交均價，這點也使普通消費者對普通住宅均價超過5000元的結論產生不信任。

　　臨近年底，從西安當地的報刊廣告可以明顯感受到銷售壓力正日漸緊迫，前半年比較少見的整版大幅廣告又相繼出現在了各類報紙上。這種每日不斷、鋪天蓋地的大幅廣告，實際上昭示著四季度西安開發商面臨還貸、資金回籠的壓力，而五花八門的促銷手段也難以掩飾銷售的真正目的。

　　與此同時，通過一年的建設，商品房市場積累存量不斷增加。截止到12月初西安可銷售商品房超過13萬套，隨著不少新盤集中推出，這個數字還將不斷增加。

　　另一方面，今年是西安舊城及城中村改造最集中的一年，也是自2007年開始大規模拆遷以來需要大面積安置的一年，隨著東窯坊、楊家莊等一大批大型安置小區的投入使用，商品住宅市場的供應量也將出現大的變化。

　　總而言之，出盤量的加大將使西安房地產市場的銷售壓力陡然增大，如果樓市能夠繼續消化出盤量，房價就會得到支撐，否則價格只能是一個空殼。另一方面，西安樓市在背離消費者承受能力后有可能出現回調要求，這種回調正是對快速上漲的回補要求，也是健康市場的正常現象。

　　蘭 州

　　“過萬”樓盤震撼登場

　　“每平方米1萬元。”在蘭州，位于城市中心繁華地段兩個樓盤近期打出“過萬”的銷售價格，著實“震撼”了許多人。因為，在這個人均年收入剛剛過萬元的西北內陸城市里，這樣的價格就意味著一個普通市民每年只能買到僅僅超過1平方米這樣的房屋。

　　這只是個例，但在“萬元”樓盤的背后，是這個西部城市多年來房價持續不斷的上漲，以及在這些“萬元”樓盤的示范拉動下，蘭州房價繼續上漲的不可逆轉。

　　“以前只是覺得在北京、上海這樣的大城市才有可憐的房奴，現在連蘭州這樣的三線城市也有了。”蘭州市一家事業單位的職工支韜說。

　　從2006年開始，蘭州市新建商品房的價格漲幅一直居于西北五省之首，這種快速上漲的趨勢從此就沒有停下來。

　　2007年底到2008年，在一片喊跌聲中，北京、上海、深圳、廣州等東部沿海城市房價上漲放緩，商品房成交量大幅下降。但地處西北內陸的蘭州房價不僅沒有下跌，相反成為全國房價逆勢上漲的“領頭羊”。

　　2009年開春以后，蘭州樓市更是火熱起來，各個樓盤的銷售形勢較2008年同期有了很大的好轉。房管部門的數據顯示，2009年前三季度，蘭州市商品房完成銷售量大增，同比漲幅超過了四成。新房的價格也持續上漲，10月份，蘭州市商品住宅平均銷售價格已經達到了4590.6元，較2009年同期上漲22.27%。這是包含了蘭州市郊區房屋的價格指數，在蘭州市主城區，商品房銷售均價都已經超過了6000元，甚至標出了上萬元的價格。

　　狂熱的房屋需求帶動了蘭州新建房價持續走高，于是買不起新房的人，轉向二手房市場。今年10月，蘭州二手房價漲幅位居全國70個大中城市第三位。

　　結婚的壓力和持續找房的疲憊，讓支韜最終選擇成為一個“房奴”，在離蘭州市中心半個小時車程的郊區，他以5000元/平方米的價格買下了一套60平方米的小戶型，總價30萬元。為此，除了花光他這幾年10萬元的儲蓄外，還要向銀行貸款20萬元。在接下來15年的時間里，每個月他和女友收入的一半都要用于償還貸款。

　　2009年12月4日，蘭州市公開拍賣3塊土地。其中，位于城關區一宗面積16.5畝的G 0521號地塊拍出1億元的價格，畝均地價達到606萬元。有業內人士測算，該地塊樓面地價高達每平方米2600元，加上拆遷和建設工費，這個樓盤開盤后的價格不會低于每平方米1萬元。

　　這個樓盤的建成至少要兩到三年的時間，不知道到時這個西部城市的房價又會上漲到多少？

　　天 津

　　連續9個月成交過百萬

　　縱觀2009年，天津樓市成交量整體呈上升態勢。自3月至11月，連續9個月單月住宅成交面積超過百萬平方米。中國指數研究院天津分院分析師鐘文輝在接受本報記者采訪時說，12月作為一年中的收尾，天津樓市成交量是漲是跌，最主要是取決于開發企業推盤量的多少。目前從成交態勢來看，市內六區需求極其旺盛，表現出有房不愁賣的態勢；而環城四區及其他地區由于供應量相對充足，且價格已經達到相對高度，未來住宅成交量或受此影響而稍有回落。

　　事實證明，進入傳統銷售淡季的冬天以來，天津樓市始終表現出淡季不淡的態勢。究其原因有二：一是無論市區還是郊縣，部分樓盤集中釋放并熱銷，成交量大幅上漲，拉升了整體樓市的成交量；二是受優惠政策即將到期影響，部分消費者提前購房，也推動了樓市成交。

　　應該說，天津樓市由年初的冷，到年中的熱，再到年底的火爆，只是全國樓市的一個縮影，但每個城市都有自身的地域特點。說起天津的樓市，2009年一頭一尾的兩個政策是繞不過去的，那就是“藍印戶口”和“濱海新區區劃調整”。

　　今年春節剛過，天津調整藍印戶口政策。外地人申辦天津市藍印戶口購房款由原來的100萬元不同程度地調低了。政策出臺后，極大地拉動了天津新建商品住宅的成交量。據一家房地產門戶網站的調查，天津每賣出100套新商品房，大約有45套的戶主是外地人。其中，符合藍印戶口政策的近40套。尤其是遠郊區縣，這個比例更高。

　　臨近年末的11月中旬，國務院正式批復同意天津市調整濱海新區行政區劃，撤銷天津市塘沽區、漢沽區、大港區3個行政區，設立濱海新區人民政府，原有的3個行政區域為濱海新區的行政區域。房地產行業作為“經濟趨暖樓先知”的風向標，率先作出反應。據統計，11月濱海新區共成交新建商品住宅32 .81萬平方米，而僅僅11月23日至29日月末的最后一周，濱海新區新建商品住宅就成交10 .65萬平方米，占全月的32%。

　　從年初的藍印戶口新政，到年底的濱海體制改革，都對天津的樓市產生了不可輕視的推動作用。所以有人說，天津的樓市是典型的“政策市”，或許就從這個角度說的。

　　中國指數研究院天津分院總經理蔣云峰說，對于天津住宅市場價格走勢的判斷，如果政策變化不大，售價將保持平穩上漲態勢。而從分區域來看，市內六區由于供不應求態勢已經出現，將來價格將持續上漲，漲幅會大于其他區縣；而濱海新區由于濱海概念的深入，加上新行政區域的確定，一系列利好因素的促進，濱海新區價格也將不斷上漲。

　　由于市內六區供應較少，成交主要集中在環城及遠郊區縣，未來市場成交均價或許由于成交結構的變化而呈小幅下降趨勢。而且，除區域和地段以外，購房者將更注重樓盤的品質，有些遠郊區縣品質不好的樓盤可能出售艱難。

　　中原地產投資顧問部總監高飛則認為，因為購房者擔心優惠政策明年取消，眼下出現恐慌式的搶購，拉動了樓市年底集中放量。而大家所關注的濱海新區樓市，目前遠沒有調整到位。將于12月份召開的中央經濟工作會議，必將對2010年的樓市產生深遠影響，值得期待。