收回投資或不成問題

　　今年下半年出爐的一份研究報告顯示，2005年至今產生的全國50個“地王”項目中，約有半數尚未開工，不到兩成的“地王”項目處于在建中，個別“地王”地塊還出現了退地現象。僅占四分之一的在售的項目中，多個項目賠本出售。

　　有人為大龍開發算過這樣一筆賬：樓面價加上其它建筑成本，該項目全部開發成本將在4萬元/平方米左右，產品要賣到6萬元/平方米左右才能實現財務上盈利。而目前與該地塊毗鄰的龍灣別墅、龍湖滟瀾山別墅等項目相匹配的產品售價在2萬元至4萬元之間。

　　于是，如何解決盈利問題成為大龍開發最迫切的現實問題。“大龍開發是在賭大勢，明年地價比今年再漲30%他的項目就可以盈利了。”上述人士說。這代表了業界的一種典型推論，即大龍地產可以采取拉長周期等待價格上漲，以時間換價格。

　　還有一種猜測是增加容積率。一位業內人士分析，由于大龍開發與順義區政府關系非同小可，完全可以通過正常程序申報增加容積率，“規劃蓋10層，可以將其‘運作’成12層”。對此，有反對意見指出，北京市環境保護規劃明確提出了“溫榆河綠色生態走廊”的概念，天竺22號地正在其區域范圍內，出于對溫榆河環境保護的剛性要求，限高只有12米，不太可能允許高層建筑。

　　作為區屬國企，得到地方政府的財政返還倒是很有可能。“但即使拋開一些可能存在的背后邏輯，僅將之看作一次純粹的商業行為，結果也不會很悲觀。”王吉鵬樂觀估計，收回投資問題不大，并且也絕非“華山一條路”。

　　王吉鵬說，這不單單是一個項目的問題，如果把這個項目與企業的整體戰略聯系起來看視野就會開闊許多。比如，“地王”的產生無疑可以推動周邊房價的上漲。據披露，自“地王”產生后，順義的獨棟別墅掛牌均價已經達到了38000元/平方米左 右 ， 環 比1 1月 上 半 月 上 漲 了9.5%。而疊拼別墅等也由19500元/平方米上漲到了21800元/平方米左右，漲幅達到了12.5%。

　　有業內人士對《經濟參考報》分析，如果周邊樓盤有其相關資產，那么這個新標桿帶來的升值價值就是很大一筆收入。如果再加上上市公司在資本市場運作中的長袖善舞，回報就會很快突破單純意義上的售樓收益。

　　可能引入投資方

　　大龍地產2009年三季度報表顯示，公司總資產29 .41億人民幣，凈資產14 .37億人民幣，期末現金和現金等價物9934萬人民幣。往前追溯，2008年年報表明，大龍地產總資產31 .75億人民幣，凈資產是12.29億人民幣，期末現金和現金等價物8085萬人民幣。

　　一個凈現金額尚未過億的上市公司，其旗下一個子公司如何撬動高達50億的項目？關于地價款的支付能力一直為各方所懷疑。

　　12月3日，有消息稱，北京市土地整理儲備中心有關負責人已證實，大龍開發已經按時簽訂了土地出讓合同，第一筆定金已經到位。然而，人們的憂慮并未自此煙消云散。據相關規定，地價款的80%應在180天內交清，即2010年5月20日前，大龍開發需交清40.4億元人民幣。

　　早前，開發商為緩解一次性支付的資金壓力，通常會采取分期開發的辦法，通過地塊分割取得土地使用權證，申請土地抵押貸款，實現分期或延期支付土地出讓金，現在國土資源部已明令禁止此種行為，那么“留給大龍開發的選擇其實并不多。”王吉鵬說。

　　他進一步分析，從成本到收益中間還有一個不容忽視也至關重要的資金鏈問題。在通常情況下，企業會有三種選擇：擴股增資、尋求地方政府擔保的貸款和與其他企業聯手獲得注資。

　　王吉鵬指出，通過擴股增資方式籌集的資金會很有限，相比地價總額而言可能杯水車薪。不僅如此，還有媒體披露，大龍地產上市5年來未分配一次紅利，而按有關規定，連續3年不分紅就要喪失公開配股與發行新股的資格。

　　接下來，便是尋求地方政府擔保向銀行借款。作為順義區的國有企業，大龍開發獲得地方政府信用擔保的可能性很大，但全部依賴銀行貸款卻不大可能。業內人士分析，銀行借貸所需償還的利息就有可能對沖掉其大部分利潤。

　　那么，最后的選擇便是尋求合作了。“雖然手段有限，但焉有‘買得起馬置不起鞍’的道理？”王吉鵬推測，大龍開發接下來最可能的策略就是引入一個或多個資金方，讓對方分享自己“資源稟賦”的同時借用對方的資本運作體系。而保利、龍湖、遠洋等既有雄厚的資本又具有高端住宅開發經驗的開發商很可能成為大龍開發的合作伙伴。

　　有幕后推手？

　　從拿地時的“爆冷”勝出到盈利能力和資金來源尚存諸多不確定因素，大龍開發演繹的“地王”事件就如同一部懸疑故事片，使人們在種種懸念的強大磁場下，樂此不疲地尋找幕后推手的蛛絲馬跡。

　　無一例外，人們首先將目光匯聚到大龍開發的背景。資料顯示，大龍開發實際控制人是北京市順義區人民政府。此信息一經披露，眾分析人士紛紛會意：作為順義區區屬國企對地方財政“保增長”的重任義不容辭，有網友甚至戲稱“天竺22號地，還沒有出生，它就風華正茂了”。

　　的確，地方政府利用土地財政實現財稅收入最大化已成為一種比較普遍的做法，有學者指出，地方政府土地財政的基本路徑是預算內靠城市擴張帶來的產業稅收效應，預算外靠土地出讓收入實現增加財政支配能力的目標。而國企的參與將最終實現資金“在一個筐里運作”。

　　國企或央企通過市場競標拿到“地王”或許本無可非議。但如果按照上面的邏輯，順義區政府是大龍開發拿到天竺22號地的幕后推手的話，那么，這個幕后推手也將承擔巨大風險。

　　尤其在房地產市場短期波動不可避免的預測聲中，國企斥巨資刷新北京“地王”紀錄，著實狠狠地刺激了各方的神經。

　　一旦房價出現較大波動，房地產市場發生的多米諾骨牌式的連鎖反應，不僅會使房地產企業面臨巨額損失，危及地方財政資金和銀行資金的安全，最終還會導致與地產開發相關的鋼鐵、水泥、建材、裝修等產業群的產能利用率降低，效益將無法保證，這一點并不會因“國企地王”而有所改變，各方人士大多都對此表示擔憂。