北京土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)終于在臨近年末時(shí)達(dá)到了最高潮，順義區(qū)的天竺22號(hào)地成為北京今年的“三料地王”。同時(shí)被推上舞臺(tái)中央的還有地王的制造者大龍地產(chǎn)。

　　按照2009年大牛市的盈利水準(zhǔn)，大龍地產(chǎn)償還完所有的地價(jià)款需要19年；它目前的土地儲(chǔ)備僅為164萬(wàn)平方米，之前所拿地塊的平均單價(jià)不足2500元——從資金狀況到產(chǎn)品形態(tài)，地王制造者與新地王之間似乎毫無(wú)緣分可言。

　　但作為順義區(qū)政府的直屬企業(yè)，成為地王制造者似乎又是順理成章的事。

　　制造地王

　　11月20日，被業(yè)界稱為“北京中央別墅區(qū)最后一塊低密度地塊”的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺22號(hào)住宅用地，引來(lái)了12家開發(fā)商參與競(jìng)逐，其中不乏保利、遠(yuǎn)洋、中建、龍湖、合景泰富等地產(chǎn)大鱷。

　　根據(jù)公開資料，該地塊土地面積52.7萬(wàn)平方米，起始底價(jià)就高達(dá)14.1億元，結(jié)果出人意料。經(jīng)過190余輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)，大龍地產(chǎn)以50.5億元的價(jià)格拿下該幅地塊。最終成交的樓面地價(jià)超過30000元/平方米，天竺22號(hào)地成為北京今年以來(lái)起始單價(jià)、總價(jià)、成交單價(jià)的“三料地王”。地王的制造者是名不見經(jīng)傳的大龍地產(chǎn)。

　　拿下地王的第一時(shí)間，大龍地產(chǎn)董事會(huì)秘書馬志方在拍賣現(xiàn)場(chǎng)向眾媒體宣布，大龍地產(chǎn)為順義區(qū)直屬房企，60%的業(yè)務(wù)集中在順義區(qū)，并于2005年實(shí)現(xiàn)上市，大股東為北京順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司，實(shí)力雄厚，資產(chǎn)過百億。

　　隨著北京新地王的誕生，大龍地產(chǎn)開始面臨越來(lái)越多的資金質(zhì)疑。

　　記者查閱了大龍地產(chǎn)2009年三季度的財(cái)報(bào)，大龍地產(chǎn)總資產(chǎn)約為29.4億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為6億多元。

　　“從財(cái)務(wù)上看，短期內(nèi)支付地王的土地款，對(duì)于大龍地產(chǎn)是個(gè)考驗(yàn)。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　據(jù)記者了解，在50.5億元土地出讓金中，開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)為13億元，其余為土地收益金。也就是說，按照合同約定，大龍地產(chǎn)需在3日內(nèi)交清的地價(jià)款就達(dá)到37.5億元。

　　值得一提的是，拿下該幅地塊前，大龍地產(chǎn)擁有的土地儲(chǔ)備為164萬(wàn)平方米，其中49%集中在北京，土地成本僅為2229元/平方米。

　　從2229元/平方米到30000元/平方米，某大型央企子公司的高管認(rèn)為，大龍地產(chǎn)此舉有些冒進(jìn)。“從低端的產(chǎn)品突然到最高端的產(chǎn)品，對(duì)于企業(yè)的資金實(shí)力、公司治理、開發(fā)團(tuán)隊(duì)等都是很大的挑戰(zhàn)。”他說。

　　而大龍本身的處境也被置于鎂光燈下。該高管透露，大龍地產(chǎn)在宣武門的某項(xiàng)目拆遷工作長(zhǎng)時(shí)間陷入困局，占?jí)毫斯�司資金的同時(shí)，也損耗了時(shí)間和成本。盡管其母公司可以提供較為強(qiáng)大的支持，但從整體上看，還是給人以實(shí)力不足的感覺。

　　同樣持此觀點(diǎn)的還有龐博國(guó)際地產(chǎn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事劉東，龐博國(guó)際在北京以代理高端項(xiàng)目為業(yè)界所知曉。“如果是龍湖、保利或者遠(yuǎn)洋拿了這塊地，對(duì)于未來(lái)的產(chǎn)品我能有大概的形象和概念。但對(duì)于大龍地產(chǎn)能夠帶來(lái)的產(chǎn)品，我現(xiàn)在還沒有任何的概念。”劉東說。

　　幕后推手

　　盡管外界質(zhì)疑不斷，但這些問題對(duì)于大龍而言并不是不能跨越。

　　某統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)表示，大龍根本無(wú)須支付50.5億元之多的地價(jià)款。按照他的說法，目前土地交易的地價(jià)款由四部分構(gòu)成：土地出讓金、開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、大市政以及政府土地收益。

　　而業(yè)內(nèi)通常在開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用上作文章，讓這一價(jià)格虛高，最終這一部分會(huì)返還給一級(jí)開發(fā)商。但天竺22號(hào)地的一級(jí)開發(fā)商并非大龍地產(chǎn)，而是英誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司旗下項(xiàng)目龍灣別墅同時(shí)也緊鄰22號(hào)地，因而被看作該地塊的有力競(jìng)爭(zhēng)者，但最終它沒有出現(xiàn)在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)。

　　既然與一級(jí)開發(fā)無(wú)關(guān)，對(duì)22號(hào)地而言，可以有所松動(dòng)的只有大市政。這一部分資金通常由地方政府拿走，因而上述人士表示，“對(duì)順義區(qū)政府來(lái)說，這不過是一個(gè)左手倒右手的過程”。

　　針對(duì)土地出讓金這一部分，上述人士透露，根據(jù)北京國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)，該地段的土地出讓金并不高。

　　按照慣例，土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)定期調(diào)整，北京市最近一次調(diào)整是在2002年。記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，天竺地區(qū)居住用地被列為六級(jí)地塊，若按熟地論，基準(zhǔn)地價(jià)單價(jià)在1060~1820元之間。即使執(zhí)行最高標(biāo)準(zhǔn)，該地塊的土地出讓金也僅為9.6億元。

　　“如此可見，大龍的資金負(fù)擔(dān)并不重。”上述人士說。

　　值得注意的是，在某國(guó)企背景開發(fā)商看來(lái)，對(duì)于順義區(qū)政府而言，由本區(qū)直屬企業(yè)拿下該地塊另有深意。

　　“區(qū)里面一定要有龍頭企業(yè)。土地是可以作為資本金的，項(xiàng)目開發(fā)出來(lái)之后的市值有多少錢。順義區(qū)政府馬上就可以多一個(gè)百億企業(yè)了，而且還能解決多少人的就業(yè)問題。”該國(guó)企背景開發(fā)商說，假如該地塊被其他開發(fā)商拿走，順義區(qū)政府損失將非常大。

　　另一位接受本報(bào)記者采訪的開發(fā)商也認(rèn)為，大龍拿下新地王，可以看作一個(gè)由區(qū)政府牽頭、有意為之的營(yíng)銷。“趁形勢(shì)好，通過市場(chǎng)重新定價(jià)區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)”。

　　此外，關(guān)于大龍產(chǎn)品形態(tài)方面的質(zhì)疑，一位接近大龍地產(chǎn)的人士對(duì)本報(bào)透露，不排除合作開發(fā)的可能性。

　　那么，誰(shuí)可能成為大龍的合作伙伴？一則3年前的舊聞似乎可以作為參考。上述接近大龍地產(chǎn)的人士透露，2006年11月，大龍偉業(yè)董事會(huì)發(fā)布公告稱非公開增發(fā)1.1億股，萬(wàn)科本為該增發(fā)計(jì)劃中的主要認(rèn)購(gòu)方，但后因種種原因，萬(wàn)科并未參與。

　　“大龍是萬(wàn)科早期介入北京市場(chǎng)的合作伙伴之一，但這次是否有合作尚不得而知。”上述人士說。