3　收緊房貸：為了收益的本能沖動

　　除了指標用盡之外，部分銀行收緊房貸也出于自身經營考慮。“房貸利率打七折對銀行的凈息差有很大影響。”交行金融研究中心研究員唐建偉對本報記者表示。根據交行金融研究中心統計，2009年上半年商業銀行貸款利率與去年同期相比均呈下降趨勢，由于房貸市場競爭較為激勵，再加上首套住房打七折的政策，個人住房貸款利率遠低于商業銀行一般貸款利率。

　　“這對商業銀行凈息差有很大影響，尤其是房貸業務占比較高的大型國有商業銀行。”根據建行半年報披露，截至6月30日，建行個人住房貸款余額7149.2億元，繼續保持行業領先地位。“對于一部分大型銀行來說，它們的確有提高利率的沖動。”唐建偉表示。

　　雖然大型銀行從自身經營戰略考慮對房貸利率的執行進行了一些調整，但對于規模較小的商業銀行，房貸業務依然是它們要努力爭取的優質業務。“近來，受到價格和信貸政策的影響，全國部分主要城市的房價有所回落，但由于開發商流動性充裕，他們并沒有主動大幅降價的意愿，加之人們對通貨膨脹的預期猶存，我們預計在沒有重大新政策出臺的情況下房地產市場將延續現在的態勢。”深圳發展銀行行長肖遂寧表示。

　　為適應當前的經濟形勢和房地產市場發展變化，深發展將重點發展個人自住房按揭貸款，為此行內還將給予一定的政策傾斜，產品部門陸續推出創新產品，保持產品優勢的市場競爭力。“通過這些措施留住客戶，使我們銀行成為其主辦銀行，以此積極推進零售貸款。”這位負責人表示。

　　記者在采訪中了解到，雖然多家銀行目前在執行層面均收緊了房貸發放尤其是二套房房貸，但針對優質客戶，銀行還是留出了一定的額度。在上海本地一家商業銀行供職的譚先生告訴本報記者，近期他買的第三套住房就在工行申請到了首付三成、利率七折的優惠。工行上海分行一位人士告訴記者，“對于優質客戶，這樣優惠是有可能的，由于這位譚先生是金融同業，資信狀況以及工行對其房屋的評估和其他相關資產的評估結果都不錯，因此給予他這樣的優惠，不過這屬于少數情況。”

　　4　　調控或兩難

　　仔細深究起來，房貸和房價之間，還存在一個“雞生蛋還是蛋生雞”的問題。

　　然而有一點是毫無疑問的：今年以來爆發式增長的房貸對房價起到了助推作用。據統計，今年上半年房地產市場在經歷近半年時間的低迷之后開始出現回暖趨勢。1—6月，全國完成房地產開發投資14505億元，同比增長9.9%。全國商品房銷售面積同比增長31.7%，商品房銷售額同比增長53%。

　　“今年以來，房地產開發企業對個人按揭貸款的以來程度在逐步提高。”交行金融研究中心研究員唐建偉表示。根據交行金融研究中心的統計，今年上半年，房地產開發企業的資金來源中個人按揭貸款占比11.9%，同比提高4.5個百分點；自籌資金占比34.8%，同比下降4.1個百分點。

　　在地方政府的刺激政策以及銀行信貸資金等的支持之下，房地產市場在進入三季度之后顯現火爆的發展局面。國家統計局的統計數據顯示，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，同比增速創12個月以來新高。前三季度，房地產市場呈現量價齊升的局面，全國完成房地產開發投資25050億元，同比增長17.7%。全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%。

　　高房價是否將會引發市場對房貸政策的調控？對于近期市場上有關房貸市場要收緊的傳言，監管層給予了明確否認，銀監會副主席蔣定之本月早些時候在北京國際金融論壇間隙接受本報記者采訪時表示，銀監會關于一套房和二套房的政策均沒有變化。

　　對于本報記者上述調查的結論：近期部分銀行收緊房貸的行為應該屬自身經營行為，并不代表相關政策已經發生了改變，交行金研中心唐建偉表示認同。唐建偉分析，部分銀行收緊房貸主要原因是臨近年末，由于上半年整個銀行業信貸完成情況相當好，大多數銀行都提前完成了全年的信貸計劃，業務壓力已經沒有了；另一方面，就是監管層態度，如近日銀監會要求商業銀行合理安排年底前信貸投放節奏，確保信貸平穩持續增長，防止大起大落。

　　而把今年新增信貸規模控制在10萬億以內，這也可能作為銀行監管層窗口指導的一個指標，由此角度來講，銀行從總行到分行肯定也會對新增信貸量做相應的調控。“上述多方面的因素使得銀行在年末收緊房貸。” 唐建偉說。

　　短期來看，房貸政策進行調整不太可能，而對于趙先生這樣打算買房的人，明年的房貸政策究竟如何調整才是關注的焦點。對此，記者采訪了多家商業銀行負責人，他們均表示目前尚未接到相關部門任何有關房貸政策調整的通知，明年的房貸政策如何執行現在還不好說。

　　對此，唐建偉分析，如果排除監管層政策因素的變化，明年年初銀行還是會出現爭搶業務的現象，至于下半年，形勢很不明朗。“目前，刺激政策在明年二季度退出的預期相當強烈，而在這種預期下，銀行會抓緊‘做大量’，不管是經營企業貸款還是房貸，都會有放貸沖動。”他表示。至于首套房7折會不會取消，唐建偉表示，目前來看可能性不大。“政府對于居民自住性需求還是會滿足，要抑制的主要還是投資性需求，不排除會把二套房貸利率優惠取消。”

　　深圳房地產研究中心副主任王鋒在接受本報記者采訪時表示，“投資需求借助較低的按揭貸款門檻和投資成本重新抬頭并呈現不斷蔓延之勢。”據王鋒長期的跟蹤研究，深圳房地產市場走勢受資金供給面的影響較大。王鋒指出，盡管國家一再強調適度寬松的貨幣政策不會改變，但調整信貸投放結構、保證實體經濟資金支持將是未來貨幣政策的著眼點，投向房地產市場的信貸資金將受到嚴格的用途審查和規模控制。

　　復旦大學房地產研究中心副主任華偉表示，監管層目前其實處于兩難境地，如果要出臺調控政策，既要考慮保證居民的自住性需求，又要抑制投資性需求所帶來的房價結構性泡沫。但是更值得注意的是，監管層對于調控政策制定的依據上，對于自住型需求如何嚴格的界定，對于調控對象的明確，以及調控工具的針對性方面均存在困難。

　　“調松了沒用，調得太劇烈又打壓了地產市場，”華偉表示。他認為，政策調控先必須有政策，而目前來看，制定一個合理有效的政策并非易事，在調控政策出臺之前，房貸還只能是按銀行自身的信貸計劃實施。 ⊙記者 唐真龍 劉雨峰