3　收緊房貸：為了收益的本能沖動

　　除了指標(biāo)用盡之外，部分銀行收緊房貸也出于自身經(jīng)營考慮。“房貸利率打七折對銀行的凈息差有很大影響。”交行金融研究中心研究員唐建偉對本報記者表示。根據(jù)交行金融研究中心統(tǒng)計，2009年上半年商業(yè)銀行貸款利率與去年同期相比均呈下降趨勢，由于房貸市場競爭較為激勵，再加上首套住房打七折的政策，個人住房貸款利率遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行一般貸款利率。

　　“這對商業(yè)銀行凈息差有很大影響，尤其是房貸業(yè)務(wù)占比較高的大型國有商業(yè)銀行。”根據(jù)建行半年報披露，截至6月30日，建行個人住房貸款余額7149.2億元，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先地位。“對于一部分大型銀行來說，它們的確有提高利率的沖動。”唐建偉表示。

　　雖然大型銀行從自身經(jīng)營戰(zhàn)略考慮對房貸利率的執(zhí)行進行了一些調(diào)整，但對于規(guī)模較小的商業(yè)銀行，房貸業(yè)務(wù)依然是它們要努力爭取的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。“近來，受到價格和信貸政策的影響，全國部分主要城市的房價有所回落，但由于開發(fā)商流動性充裕，他們并沒有主動大幅降價的意愿，加之人們對通貨膨脹的預(yù)期猶存，我們預(yù)計在沒有重大新政策出臺的情況下房地產(chǎn)市場將延續(xù)現(xiàn)在的態(tài)勢。”深圳發(fā)展銀行行長肖遂寧表示。

　　為適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場發(fā)展變化，深發(fā)展將重點發(fā)展個人自住房按揭貸款，為此行內(nèi)還將給予一定的政策傾斜，產(chǎn)品部門陸續(xù)推出創(chuàng)新產(chǎn)品，保持產(chǎn)品優(yōu)勢的市場競爭力。“通過這些措施留住客戶，使我們銀行成為其主辦銀行，以此積極推進零售貸款。”這位負(fù)責(zé)人表示。

　　記者在采訪中了解到，雖然多家銀行目前在執(zhí)行層面均收緊了房貸發(fā)放尤其是二套房房貸，但針對優(yōu)質(zhì)客戶，銀行還是留出了一定的額度。在上海本地一家商業(yè)銀行供職的譚先生告訴本報記者，近期他買的第三套住房就在工行申請到了首付三成、利率七折的優(yōu)惠。工行上海分行一位人士告訴記者，“對于優(yōu)質(zhì)客戶，這樣優(yōu)惠是有可能的，由于這位譚先生是金融同業(yè)，資信狀況以及工行對其房屋的評估和其他相關(guān)資產(chǎn)的評估結(jié)果都不錯，因此給予他這樣的優(yōu)惠，不過這屬于少數(shù)情況。”

　　4　　調(diào)控或兩難

　　仔細(xì)深究起來，房貸和房價之間，還存在一個“雞生蛋還是蛋生雞”的問題。

　　然而有一點是毫無疑問的：今年以來爆發(fā)式增長的房貸對房價起到了助推作用。據(jù)統(tǒng)計，今年上半年房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷近半年時間的低迷之后開始出現(xiàn)回暖趨勢。1—6月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元，同比增長9.9%。全國商品房銷售面積同比增長31.7%，商品房銷售額同比增長53%。

　　“今年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對個人按揭貸款的以來程度在逐步提高。”交行金融研究中心研究員唐建偉表示。根據(jù)交行金融研究中心的統(tǒng)計，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中個人按揭貸款占比11.9%，同比提高4.5個百分點；自籌資金占比34.8%，同比下降4.1個百分點。

　　在地方政府的刺激政策以及銀行信貸資金等的支持之下，房地產(chǎn)市場在進入三季度之后顯現(xiàn)火爆的發(fā)展局面。國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點，同比增速創(chuàng)12個月以來新高。前三季度，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)量價齊升的局面，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7%。全國商品房銷售面積58371萬平方米，同比增長44.8%。

　　高房價是否將會引發(fā)市場對房貸政策的調(diào)控？對于近期市場上有關(guān)房貸市場要收緊的傳言，監(jiān)管層給予了明確否認(rèn)，銀監(jiān)會副主席蔣定之本月早些時候在北京國際金融論壇間隙接受本報記者采訪時表示，銀監(jiān)會關(guān)于一套房和二套房的政策均沒有變化。

　　對于本報記者上述調(diào)查的結(jié)論：近期部分銀行收緊房貸的行為應(yīng)該屬自身經(jīng)營行為，并不代表相關(guān)政策已經(jīng)發(fā)生了改變，交行金研中心唐建偉表示認(rèn)同。唐建偉分析，部分銀行收緊房貸主要原因是臨近年末，由于上半年整個銀行業(yè)信貸完成情況相當(dāng)好，大多數(shù)銀行都提前完成了全年的信貸計劃，業(yè)務(wù)壓力已經(jīng)沒有了；另一方面，就是監(jiān)管層態(tài)度，如近日銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行合理安排年底前信貸投放節(jié)奏，確保信貸平穩(wěn)持續(xù)增長，防止大起大落。

　　而把今年新增信貸規(guī)模控制在10萬億以內(nèi)，這也可能作為銀行監(jiān)管層窗口指導(dǎo)的一個指標(biāo)，由此角度來講，銀行從總行到分行肯定也會對新增信貸量做相應(yīng)的調(diào)控。“上述多方面的因素使得銀行在年末收緊房貸。” 唐建偉說。

　　短期來看，房貸政策進行調(diào)整不太可能，而對于趙先生這樣打算買房的人，明年的房貸政策究竟如何調(diào)整才是關(guān)注的焦點。對此，記者采訪了多家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人，他們均表示目前尚未接到相關(guān)部門任何有關(guān)房貸政策調(diào)整的通知，明年的房貸政策如何執(zhí)行現(xiàn)在還不好說。

　　對此，唐建偉分析，如果排除監(jiān)管層政策因素的變化，明年年初銀行還是會出現(xiàn)爭搶業(yè)務(wù)的現(xiàn)象，至于下半年，形勢很不明朗。“目前，刺激政策在明年二季度退出的預(yù)期相當(dāng)強烈，而在這種預(yù)期下，銀行會抓緊‘做大量’，不管是經(jīng)營企業(yè)貸款還是房貸，都會有放貸沖動。”他表示。至于首套房7折會不會取消，唐建偉表示，目前來看可能性不大。“政府對于居民自住性需求還是會滿足，要抑制的主要還是投資性需求，不排除會把二套房貸利率優(yōu)惠取消。”

　　深圳房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒在接受本報記者采訪時表示，“投資需求借助較低的按揭貸款門檻和投資成本重新抬頭并呈現(xiàn)不斷蔓延之勢。”據(jù)王鋒長期的跟蹤研究，深圳房地產(chǎn)市場走勢受資金供給面的影響較大。王鋒指出，盡管國家一再強調(diào)適度寬松的貨幣政策不會改變，但調(diào)整信貸投放結(jié)構(gòu)、保證實體經(jīng)濟資金支持將是未來貨幣政策的著眼點，投向房地產(chǎn)市場的信貸資金將受到嚴(yán)格的用途審查和規(guī)模控制。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉表示，監(jiān)管層目前其實處于兩難境地，如果要出臺調(diào)控政策，既要考慮保證居民的自住性需求，又要抑制投資性需求所帶來的房價結(jié)構(gòu)性泡沫。但是更值得注意的是，監(jiān)管層對于調(diào)控政策制定的依據(jù)上，對于自住型需求如何嚴(yán)格的界定，對于調(diào)控對象的明確，以及調(diào)控工具的針對性方面均存在困難。

　　“調(diào)松了沒用，調(diào)得太劇烈又打壓了地產(chǎn)市場，”華偉表示。他認(rèn)為，政策調(diào)控先必須有政策，而目前來看，制定一個合理有效的政策并非易事，在調(diào)控政策出臺之前，房貸還只能是按銀行自身的信貸計劃實施。 ⊙記者 唐真龍 劉雨峰