近來，隨著市場傳出利好政策即將到期，北京的二手房成交水平持續(xù)高位，連續(xù)4個月成交量超過2萬套，這種超乎尋常的市場熱度，導(dǎo)致二手房價格直線攀升，月度房價的平均漲幅已超過8%，而部分熱點地區(qū)的活躍樓盤，一個月內(nèi)的交易價格漲幅最高時可達(dá)4000元/平方米甚至更多。然而，購房者在貸款時從銀行及評估機(jī)構(gòu)得出的評估價卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上房價的漲速，二手房估價與市場價極度背離，其中的差價相當(dāng)于購房者在“首付”之外直接交給了售房者。

　　是什么造成了市場價與評估價的“剪刀差”，為什么一個快得像兔子，另一個卻慢得像烏龜。在專業(yè)評估機(jī)構(gòu)眼中，北京部分區(qū)域的二手房到底價值幾何？本報記者對此展開了調(diào)查。

　　售價天天漲 估價數(shù)月未變

　　“我這兒的房價一平方米都漲了四五千了，為什么銀行給我的評估價一平方米卻只漲了400元啊？”最近家住亞運村亞運豪庭的老趙挺郁悶。

　　年初在樓市剛剛回暖的時候，他用閑置的資金以每平方米1.4萬元的價格在某小區(qū)投資了一套113平方米的三居室二手房。一年后，眼看著二手房價一天賽著一天的上漲，老趙有些想“出貨”了。

　　“我看這房價漲得有點過了，還不如趁現(xiàn)在高價的時候把房子賣掉，雖然要交點稅，但落袋為安。”然而，就在老趙通過房產(chǎn)中介找到合適的買家，雙方走到了銀行評估貸款這一關(guān)時，銀行給出的評估價格卻讓雙方“傻了眼”。

　　“評估的人說我這房子最多一平方米估價1萬元，但這小區(qū)的房子最少也賣到1.8萬元了。”老趙告訴記者，年初買房的時候他也曾讓評估機(jī)構(gòu)做過估價，當(dāng)時給出的評估價格是每平方米9600元，與他實際購房的價格每平方米相差了4000多元，近一年過后，當(dāng)房價每平方米漲了4000多元的時候，評估價格卻只漲了400元，這讓老趙有些不明白。

　　“其實像老趙遇到的情況挺普遍的，從去年年底起，評估公司對二手房評估價格調(diào)整的幅度就開始有些反常。”馮雪青，北京最大個貸機(jī)構(gòu)之一凱盛經(jīng)略的市場總監(jiān)，作為替買房人向銀行申請貸款的機(jī)構(gòu)，為了達(dá)到幫助買房人申請更多貸款的目的，他們和大多數(shù)資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)一樣，在替二手房的買房人辦理貸款時會比較不同評估公司給出的評估價，選擇其中給出的評估價最高的機(jī)構(gòu)。

　　然而一年來，隨著二手樓市的起伏，凱盛經(jīng)略卻明顯感受到了評估機(jī)構(gòu)及銀行在估價和放貸方面的松緊不同尋常。

　　“以前我們每個月都會從評估機(jī)構(gòu)拿到不同的評估價，每個樓盤都有相應(yīng)的價格區(qū)間，銀行放貸時不會超出其上限，以前這個價格一個月能調(diào)一次就不錯了，但從去年6月開始，先是下調(diào)的非常快，直到今年3月份二手房市場持續(xù)火爆了一陣之后，才逐漸上調(diào)，到7月以后，突然就不怎么調(diào)了。”馮雪青告訴記者，自去年5月份北京房價開始出現(xiàn)下滑趨勢后，評估機(jī)構(gòu)便率先在遠(yuǎn)郊區(qū)調(diào)低了部分二手房的評估價，沒過多久，北京三環(huán)以內(nèi)二手房的評估價也被大幅度調(diào)低，平均下調(diào)5%-8%之間。

　　隨后，隨著樓市的持續(xù)走低，評估機(jī)構(gòu)也一再調(diào)低評估均價，“最兇”的時候，幾乎每三天就下調(diào)一次，由于調(diào)整頻率過于頻繁，導(dǎo)致當(dāng)時大部分擔(dān)保機(jī)構(gòu)也無法提前為購房者估算出可貸款的額度。當(dāng)時購房者經(jīng)常遇到這樣的個案，材料交上去的時候估價約為1萬元/平方米，評估下來的時候就變成了9000元/平方米，到了銀行那兒又被調(diào)整為8500元/平方米，時間不過相差一個星期，特別是10年以上的二手房，變化更快。

　　“調(diào)下來很快，但調(diào)上去卻很慢。”馮雪青回憶說，自去年評估機(jī)構(gòu)大范圍調(diào)低估價后，直到今年3月，二手房持續(xù)回暖了一段時間后，全市的評估價格才被慢慢地調(diào)了上來，但速度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上二手房實際售價漲得快。

　　記者在凱盛經(jīng)略和21世紀(jì)不動產(chǎn)看到了這樣一組數(shù)據(jù)，今年4月以來，望京、朝青、百子灣和亞運村等二手次新房熱點區(qū)域的樓盤實際市場價格平均每平方米大約上漲4000元，但評估價最多上漲3000元，最少的只有400元。

　　盡管如此，在馮雪青看來，這些區(qū)域評估價格調(diào)的已經(jīng)算很高了。“這些區(qū)域的房子還都是比較新的二手房，基本上估價上調(diào)的幅度還能趕上市場價格的調(diào)整，像和平里、魏公村等這些上世紀(jì)80年代老公房居多的二手房熱點區(qū)域，從今年3月份開始，評估價就沒動過，一直維持在13000元/平方米，但實際售價卻已經(jīng)上漲到了2萬元/平方米左右，兩者相差7000元/平方米。”