-專家訪談

　　張羽沖

　　音樂人房地產投資分析專家

　　中國房地產發展的10年間，張羽沖以他獨到的眼光，準確地分析并預測了樓市價格幾波漲落潮。2007年11月，張羽沖基于對國際形勢的敏銳嗅覺和國內政策的判斷，他預言，2008年房地產市場將跌15%左右，他的分析曾經讓很多人及時拋出房產，在樓市中規避了風險。

　　記者：北京這幾個月豪宅價格翻番，購房者多是一些外地買家，幾萬一平方米的豪宅竟出現搶購局面，請問對這種局面怎么看，豪宅價格迅速漲起會對北京樓市造成什么影響？

　　張羽沖：當買房子變成存款是件比較可怕的事情，房子是買來住的，這種現象說明全國沒有其他的投資機會，手里有資金的人如果做生意的話，誠信不好會有風險，怕拿不回來錢，所以將買房子當成存錢的渠道。對于市場來說，房價漲得快，人民幣會通脹，如果不想要房價漲得快，就需要有更多的投資渠道。

　　豪宅價格炒高的速度越快風險越大，就像股市，一口氣漲到6000點和用兩年漲到6000點，比起來風險更大。假設一個人今年2萬元買的房子，3個月就漲到3萬了，到底該不該賣，這有一點點像賭博，我也有一點點彷徨，現在這個階段，不能給任何人做評判，我也不可

　　能看到最高點。但從投資的角度來說，現在3萬了，過一兩年漲到32000-35000元就沒有投資意義了，每年漲20%-30%以上才是暴利，對于想賺取差價的投資者來說，目前市場空間已經縮小了，因為價格漲得太快了，假設兩年內出了物業稅，那風險還是很大的，其實35000元漲到42000元也就20%漲幅，并沒有太大利，建議投資者要遠離風險。

　　現在大家購買豪宅也有從眾心理因素作用，但也要想到，豪宅脫手不像小房子，如果市場不好了，賣出去就不太容易了，觀望情緒一來的時候，越大的豪宅成交的速度越慢，現在的購買群體有特殊性，很多實力購房者都是做能源起家的。當國家慢慢開始抓這一輪，慢慢這些人就少了，后期的接盤人在什么地方，這么多的豪宅賣給誰呢？

　　記者：對未來的政策走勢怎么看？

　　張羽沖：未來政策會越來越科學化，如果出政策了，大家都不買房了，經濟走下坡路了，這肯定不是政府希望看到的，未來的方向應該是政府經過反復研究，制定出一個政策，能夠使市場保證一定交易量，房價微漲，都在可控范圍內，不影響成交量和稅收。

　　記者：對于投資者來說，現在拿錢合適還是拿著資產合適？

　　張羽沖：這個我也不能說得那么絕對，就一半一半吧，手里有200萬就買100萬的房子，如果要投資的話，不要在高點出手，一定要在低點出手買入，賣的時候覺得值得就賣了，不用在最高點賣，給別人留點空間。

　　記者：買房子的話，中國樓市的租售比還有參考價值嗎？

　　張羽沖：我認為有一半參考價值，對于投資者而言，一萬元一平方米的房子能漲到2萬元才去投，這樣才踏實，我認為對于投資炒房的群體來說，樓市還有一兩年做頭也就沒什么可做的了，需要走3年的漲價過程1年就完成了。對一次性付款買房的群體而言，目前樓市出租回報3%左右，收租金的收益比在銀行存錢不差，對一次性買房的人還算可以。

　　記者：樓市會大漲大跌嗎？張羽沖：樓市會不會漲，要看大家手里的錢是不是富裕，有沒有這個資本，大家的存錢、房貸，是不是真有這么多錢，能支撐房地產。我認為樓市價格早晚會跌，因為政策原因，不會突然下跌，下跌的過程會有緩沖，只有沒有成交量才會突然下跌，整個經濟沒有轉型轉完之前不會大動，因為房地產在整個國民生產總值中占很大比重。

　　記者：對于普通老百姓來說，假設家里只有20萬的存款，目前在北京是每月花點租金租房子住合適還是背上巨額債務，貸款買房子住合適？

　　張羽沖：手里只有20萬的話，又擔心不買房子以后買不起，那除非幾個人合作，才能買房子。不過建議如果找到6%-8%以上回報的其他投資渠道，就租房子住，因為房市也不會永遠一直往上走，一直漲這么快。樓市到現在這個價格了，也有樓盤讓利，什么事情不能絕對，不能說所有樓盤都不能買，現在房源少，明年應該會多些。

　　記者：目前您認為哪里有投資機會，前景如何？

　　張羽沖：我目前投資在三亞，因為海南不是一般的有發展前景，形勢的確很好，比在市區投資房地產的前景要大得多。三亞是非常值得投資的城市，經濟發達了，有一部分人開始要享受生活，全國海岸線在熱帶24小時全天候可以度假的城市就這一個，天然氣候好，有錢的人老了，健康和生命最重要，這價值用錢是衡量不出來的。3年后，我對海南的樓市判斷就會見分曉，當然不是指所有項目都能有好的收益，要看具體的項目，挑選重點第一是未來熱點地區，第二要找數一數二的開發商產品，以前都說海南只有一手市場沒有二手市場，我相信以后就會不一樣了。

　　記者：現在國內房價已經不低于很多發達國家樓市的價格，很多人有海外投資的打算，如何看海外投資？

　　張羽沖：中國人有錢的越來越多，但是去國外的話，老坐飛機會覺得很累，國外環境是好，但太遠了，不方便，在國內，有錢人有生活圈子，在國外生活圈子不熟悉，所以在海外投資方面我目前還不考慮。(記者 魯歡 張蓓 趙麗萍)