昨天，《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》征求市民意見，市民可登錄北京市政府法制辦網(wǎng)站發(fā)表意見。《草案》提出，具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，這意味著除業(yè)主專有房屋可以進(jìn)行登記外，類似車庫、會所等全體業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)也可以進(jìn)行登記，這一突破在全國尚屬首次。

　　《草案》突破性地確立了業(yè)主大會的法律地位，提出“一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。”

　　為規(guī)范業(yè)主大會這一級法人組織，《草案》規(guī)定，業(yè)主以業(yè)主大會或業(yè)委會名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　《草案》明確了成立業(yè)主大會的條件，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)指導(dǎo)協(xié)助其成立業(yè)主大會。籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　物業(yè)服務(wù)成本 政府將定期公布

　　《草案》針對目前物業(yè)服務(wù)中存在的一些爭議問題進(jìn)行了法律約束。如市房屋行政主管部門應(yīng)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將“菜單式”服務(wù)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制。實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項(xiàng)資金的收支建立臺賬，每年至少公示一次并接受業(yè)主核查。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主未簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主已經(jīng)事實(shí)接受物業(yè)服務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行相關(guān)義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不得低于本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范。

　　業(yè)主共同決定不接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)。這一點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了業(yè)主共同的決定權(quán)，而不是不顧現(xiàn)實(shí)僅維護(hù)少數(shù)業(yè)主的權(quán)利。

　　新物業(yè)強(qiáng)行接管 可被罰三萬元

　　《草案》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等事由拒絕交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出的，將被記入物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，并可處三萬元罰款。此外，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未撤出物業(yè)管理區(qū)域前，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由區(qū)、縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，記入物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，并可處三萬元罰款。

　　-解讀

　　業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)可以進(jìn)行登記

　　[規(guī)定] 具備條件的業(yè)主大會可以試行法人登記，經(jīng)依法登記取得法人資格的，可以按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。

　　[解讀] “業(yè)主大會終于‘成人’了！”著名維權(quán)專家舒可心激動地說，10年的維權(quán)道路因?yàn)檫@一條款的確立可以畫上句號了。舒可心認(rèn)為只有業(yè)主大會的法律地位被確認(rèn)成為可能，全體業(yè)主依法行使權(quán)利才成為可能。

　　舒可心舉例說，大家都知道業(yè)主共有的車庫和其他共有部位、設(shè)備設(shè)施屬于全體業(yè)主，但業(yè)主大會這個(gè)業(yè)主的組織沒有法人地位時(shí)，這些財(cái)產(chǎn)都無法實(shí)現(xiàn)權(quán)屬登記，那么這些財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)一直牢牢掌握在開發(fā)商手里。“開發(fā)商是法人單位，他們就是想盡辦法把屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的收益據(jù)為己有，甚至轉(zhuǎn)賣掉。”

　　再比如小區(qū)內(nèi)的廣告牌，根據(jù)物權(quán)法小區(qū)內(nèi)的廣告收益屬業(yè)主共同所有，但因?yàn)闃I(yè)主大會沒有成為法人，所以這筆收益也無法歸屬在這個(gè)組織的名下，一直被物業(yè)公司堂而皇之地?fù)?jù)為己有。即便歸了業(yè)委會，業(yè)委會幾個(gè)人就成了那些錢的決定者，這實(shí)際上是業(yè)委會涉嫌侵犯全體業(yè)主利益的行為。再比如很多小區(qū)的會所、熱力站、水電氣暖的機(jī)房和設(shè)備設(shè)施等這些本屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，都將真正回歸到業(yè)主們手中，依法登記在業(yè)主大會名下。

　　中國社會工作協(xié)會社區(qū)服務(wù)工作委員會副總干事兼業(yè)主物業(yè)部主任張大憲表示，過去，單個(gè)業(yè)主不能就地下車庫漏水、綠化不足等公共區(qū)域的服務(wù)問題起訴開發(fā)商和物業(yè)公司，如果大家不滿，只能通過召開業(yè)主大會表決，再委托業(yè)主代表進(jìn)行起訴。這個(gè)過程冗長、繁雜，給業(yè)主維權(quán)帶來很多困難。一旦業(yè)主大會擁有了法人資格，就可以以該身份與開發(fā)商、物業(yè)公司協(xié)商甚至對簿公堂，既簡化了過程，也增強(qiáng)了業(yè)主的主人翁精神。