二手房 “5年改2年”能否延期是關(guān)鍵

　　“5年改2年”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策是去年救市政策的典型代表，也是給購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)惠最多的政策。隨著該政策一年的有效期即將在今年底到期，二手房交易成本也將恢復(fù)去年之前的高手續(xù)費(fèi)狀態(tài)，交易成本提高也就必然會(huì)導(dǎo)致成交量的萎縮。因此，“5年改2年”政策到期后的存廢問(wèn)題也成了未來(lái)樓市能否繼續(xù)走高的關(guān)鍵因素之一。

　　“5年改2年”免營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的廢除也將形成對(duì)二手房市場(chǎng)的重大影響。鏈家地產(chǎn)研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，營(yíng)業(yè)稅的額度占到總房款的5.5%，也就是100萬(wàn)元的房產(chǎn)成交后，其營(yíng)業(yè)稅就要占5.5萬(wàn)元，而百萬(wàn)元以上的高價(jià)值房產(chǎn)中次新房的比例更是多達(dá)70%以上，因此營(yíng)業(yè)稅的收取對(duì)象交易間隔年限從5年改到2年讓大部分購(gòu)房者都能夠享受到實(shí)惠。

　　專業(yè)人士指出，由于以營(yíng)業(yè)稅為主的現(xiàn)有優(yōu)惠政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)僅截至今年年底，若明年優(yōu)惠政策不能得以延續(xù)，則將直接導(dǎo)致房齡在3-5年年限間的二手商品房交易量出現(xiàn)下滑。而且，交易稅費(fèi)稅基的恢復(fù)也將會(huì)加大業(yè)主稅費(fèi)繳納的額度。考慮到業(yè)主交易稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁已成慣例，稅費(fèi)政策的調(diào)整將會(huì)直接加大購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

　　此外關(guān)于解禁一年的北京購(gòu)房“限外令”問(wèn)題，也有專家表示該規(guī)定在2008年臨時(shí)取消，截止日期也是今年年底。因?yàn)閷?duì)投資性購(gòu)房的限制可能會(huì)加強(qiáng)，這一外資限制令有可能重新啟動(dòng)。

　　●行業(yè)反應(yīng)●

　　肯定救市政策積極作用

　　做好政策收緊后市場(chǎng)變化的準(zhǔn)備

　　可以說(shuō)，房地產(chǎn)救市政策在特定時(shí)期發(fā)揮了其應(yīng)有的作用，這些政策直接導(dǎo)致了今年以來(lái)商品房成交量直線攀升。

　　“但令很多人始料未及的是，在投資熱潮和放貸沖動(dòng)的拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)地價(jià)也快速重返2007年最高峰。如何在下一輪政策調(diào)整中實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)平穩(wěn)、理性地發(fā)展，是決策者需要思考的重點(diǎn)。”易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)認(rèn)為，相當(dāng)部分的救市政策是臨時(shí)性的，帶有執(zhí)行的期限規(guī)定。對(duì)于是否保留這些政策，社會(huì)上存在爭(zhēng)議。之所以有這樣的爭(zhēng)論，實(shí)際上存在有形之手和無(wú)形之手、市場(chǎng)監(jiān)管者和市場(chǎng)參與者、短期政策和長(zhǎng)期政策之間的博弈。

　　短期政策于政策制定者來(lái)講可以做到收縮自如，政策起效快，但缺點(diǎn)很明顯，不能給市場(chǎng)以穩(wěn)定的預(yù)期，如果把握不當(dāng)還會(huì)引起政策間的矛盾與對(duì)沖。優(yōu)惠政策減輕了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)政府的收益相對(duì)減少，隨著市場(chǎng)熱度的提高，稅收的優(yōu)惠將被高房?jī)r(jià)所抵消，這也是當(dāng)前市場(chǎng)成交量開(kāi)始下跌的原因，即制約市場(chǎng)成交的主要因素不是稅收問(wèn)題，而是價(jià)格問(wèn)題。

　　“明年政策調(diào)整的可能性很大，只是調(diào)整的力度有多大不好說(shuō)。事實(shí)上目前房?jī)r(jià)的高漲已經(jīng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的程度不相匹配。與股市募資補(bǔ)充企業(yè)融資的功能不同，樓市的過(guò)熱只是在純粹吸引更多資金進(jìn)入，無(wú)法補(bǔ)充到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。”中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容表示。

　　北京華僑城營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)宋翔華作為開(kāi)發(fā)商代表談了自己的看法，他認(rèn)為從市場(chǎng)的情況來(lái)看，上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易異常火爆，但下半年金融信貸頻繁收緊，銀行已經(jīng)著手通過(guò)二套房貸等政策進(jìn)行微調(diào)，因此，如果明年首套房貸政策出現(xiàn)變化也在情理之中，對(duì)投資、投機(jī)性需求方面的政策會(huì)繼續(xù)收緊。而放眼四季度，不但將匯聚地產(chǎn)市場(chǎng)諸多的年底收官策略，更是會(huì)集中表現(xiàn)出政府和購(gòu)房者對(duì)樓市下一步走向的判斷。從另一方面來(lái)講，市場(chǎng)預(yù)期政策拐點(diǎn)即將到來(lái)是最重要拉動(dòng)成交的原因，無(wú)論是剛性需求還是投資客都希望趕上優(yōu)惠政策的最后末班車(chē)，這樣的心態(tài)影響下有可能會(huì)形成“恐慌性”購(gòu)房現(xiàn)象，應(yīng)予以理性疏導(dǎo)。

　　●專家態(tài)度●

　　陳淮：政策變動(dòng)如看天穿衣

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)政策包含三個(gè)層面，一是公共政策，即住房保障體系政策；二是產(chǎn)業(yè)政策。產(chǎn)業(yè)政策大調(diào)整一般需要10年左右的周期，而不是單純的明年上或下；三是宏觀調(diào)控政策，它是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)承受程度，貨幣供應(yīng)量大小與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度之間調(diào)整的政策，在現(xiàn)階段毫無(wú)疑問(wèn)這一政策對(duì)信貸規(guī)模依賴程度最大的房地產(chǎn)業(yè)有比較大的影響。

　　朱中一：政策大動(dòng)對(duì)社會(huì)大眾沒(méi)好處

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，明年只要中國(guó)的出口沒(méi)有根本扭轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)仍肩負(fù)保增長(zhǎng)和保民生兩大重任的話，房地產(chǎn)政策不會(huì)有太大調(diào)整。但不排除微調(diào)的可能性。只有政策相對(duì)穩(wěn)定，供應(yīng)相應(yīng)增加，才能使房?jī)r(jià)相應(yīng)穩(wěn)定一點(diǎn)，政策的大變動(dòng)和市場(chǎng)的大起大落，對(duì)國(guó)家、對(duì)企業(yè)、對(duì)老百姓都沒(méi)有好處。

　　樊綱：政策應(yīng)隨市場(chǎng)規(guī)律而靈活制定

　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱表示，很多政策是解救危機(jī)的政策，這些政策在解救危機(jī)的那個(gè)階段是對(duì)的，但不能總是用針對(duì)危機(jī)的政策來(lái)處理日常逐步恢復(fù)正常的一個(gè)市場(chǎng)。有些制度性的政策需要穩(wěn)定。但是宏觀經(jīng)濟(jì)政策就是一個(gè)短期政策，就是一個(gè)根據(jù)情況變化而不斷變化的政策，而且是一個(gè)逆風(fēng)調(diào)節(jié)的政策。

　　顧云昌：政策走向應(yīng)以穩(wěn)字為先

　　中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，促進(jìn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的最優(yōu)選擇是加大供應(yīng)量。千方百計(jì)加大供應(yīng)量既可以保增長(zhǎng)，又可以抵御房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。政策走向，應(yīng)以穩(wěn)字為先。本版文/邱旸