誰在囤地

　　論戰(zhàn)固然精彩，但更似一場雞同鴨講的空空對決。

　　對于國土資源部掛在嘴邊上的3.3億平方米的未開發(fā)土地，某國企背景開發(fā)商表示“有一定依據(jù)”。但他同時認(rèn)為，“這些未開發(fā)土地大多集中在三線城市里，不能拿全國的數(shù)據(jù)來衡量北京或上海這樣的城市”。

　　而對于上海國土局的數(shù)據(jù)，他亦有自己的看法。“這么大一個上海，1000多公頃沒什么大不了的。有多少大企業(yè)都有這么多土地儲備量？只能說批出去的地還是不夠，票子比土地多。”在思源經(jīng)紀(jì)總監(jiān)龍程看來，國土資源部的“囤地說”是事實，某些開發(fā)商的“僧多粥少說”也是事實，關(guān)鍵在于，此開發(fā)商非彼開發(fā)商。“囤地多的，都不是一線開發(fā)商，萬科拿地很多，但是它攤子大，可能目前的土地儲備只夠它開發(fā)3到4年。”龍程認(rèn)為，一些開發(fā)商瘋狂拿地正是因為手里沒地。

　　“你看SOHO中國，確實沒地了才花40個億在北京望京拿地。”那拿地后引而不發(fā)者，究竟何許人也？某省會城市一位不愿具名的開發(fā)商有自己的解釋。

　　在他看來，這些囤地者分為兩類：一類是拿地時間比較早，另一類則是做了前期的土地一級開發(fā)，或者為政府的不良資產(chǎn)打包。比如一些城市的開發(fā)商，幫助政府做路橋、做市政，政府就通過協(xié)議等方式給它們一些地作為置換。

　　“在三五年前，地方政府是沒有錢的，這種情況占的比重比較大。”而這兩類囤地者又有著共同特征。“他們往往手里的項目很少，做完這一個項目后，在市場上肯定拿不到地了，因為它們的實力肯定比不過大開發(fā)商。”上述首開人士對此表示贊同。“目前土地價格上漲速度遠遠大于經(jīng)濟發(fā)展速度，這種情況下，開發(fā)速度越慢，賺的越多。”

　　上述省會城市開發(fā)商同時表示，包括北京在內(nèi)的幾個一線城市市場信息相對公開透明，但走出一線城市，就會有很多這樣的情況，“比如一些省會城市，甚至青島這樣的城市，外來開發(fā)商沒辦法去和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商競爭，那些囤地企業(yè)一定是為當(dāng)?shù)爻鞘凶鲞^貢獻的，所以當(dāng)?shù)卣�府會給予保護。”囤地者與爭地者毫不相干，一線城市的逢地必搶與三線城市的波瀾不驚并行不悖，在高策地產(chǎn)董事長李國平看來，這根本是一場“不在同一維度上的爭論”。

　　誰是“真兇”

　　批而不用確有其事，這顯然是論爭雙方的僅有共識。如此，導(dǎo)致高地價的真兇似乎昭然若揭。

　　“目前有對于土地逾期不開發(fā)就收回的規(guī)定，但地方政府監(jiān)管不力，執(zhí)法不嚴(yán)。作為開發(fā)商它更市場化一些，可能更多考慮自己的利益，但政府部門應(yīng)該更嚴(yán)謹(jǐn)。”某統(tǒng)計機構(gòu)負責(zé)人對本報記者表示。

　　上述統(tǒng)計機構(gòu)負責(zé)人給記者講了一個故事，在潘石屹不斷抱怨拿地難之際，他曾建議潘石屹到天津去拿地。“當(dāng)時就被老潘拒絕了，他說，我只在北京和上海拿地。”

　　“這反映了什么？我們土地市場不會因為幾個地王就真正火起來了，很多城市的土地還是無人問津。土地價格高，與開發(fā)商的選擇也有很大關(guān)系，市場因素也是重要一環(huán)。”該人士表示。

　　雙方各打五十大板后，“羅生門”式的故事見不到一個最終的結(jié)局。

　　龍程認(rèn)為對于開發(fā)商來講，爭地的故事仍將繼續(xù)。

　　“開發(fā)商控制不住拿地的熱情，是因為它們想把資本盡量集中。”在龍程看來，目前開發(fā)商創(chuàng)造市場的能力特別強，比如萬科在北京房山拿地。“房山長陽這個地方可能本來6000元/平方米都很難賣到，但萬科去了就能創(chuàng)造市場，它能在一個中低市場里創(chuàng)造銷售奇跡。”

　　集中性越來越強，這是龍程總結(jié)出的地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的一個特征。“對于一些實力開發(fā)商來說，土地這種最重要的資源是一定要集中在自己手里的，尤其在幾個一線城市里。”

　　而甚至重慶、大連、青島、杭州和南京等最接近一線的城市，也已有了這種苗頭，開發(fā)商跨區(qū)域擴張的速度越來越快。

　　“現(xiàn)在買別的沒戲，那就買地唄。”上述國資背景開發(fā)商如是說。他認(rèn)為目前市場的流動性過強，投資品的價格增長過快，在土地已經(jīng)逐漸成為投資品的前提下，高價地不可避免。