寬松政策和熱錢聯(lián)手推動樓價

　　在此背后，是過去12個月的令人目瞪口呆的香港房價走勢(圖3)。據(jù)瑞銀估算的數(shù)字顯示，2003年年中至2008年夏季，香港住宅價格上漲超過一倍，盡管隨后全球危機爆發(fā)致使房價急劇下跌，但最近6個月又開始急速攀升，基本已回升至前高點附近。“事實上截至7月，香港樓市的漲幅甚至超過了當(dāng)?shù)毓墒校�鑒于此輪風(fēng)險偏好推動的反彈過程中股市大漲，樓市的漲幅不容小覷。”

　　而與之相應(yīng)的是，7月開始，滾滾熱錢融入內(nèi)地樓市。資料顯示，自4月深圳樓市“限外令”解禁以來，各口岸物業(yè)成交激增，香港人置業(yè)數(shù)量增加兩至三成。而北京多個高端樓盤也高調(diào)宣稱，近期外資購房比例明顯上升，其中不乏歐美富豪和中東投資客;6月份上海4萬元/平方米以上的豪宅成交量達(dá)到306套，超過前5個月的成交總和，逾兩成買家來自境外。

　　熱錢，是這一輪漲勢中的關(guān)鍵詞。本月14日央行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月份外匯儲備增加618億美元。這一數(shù)字，遠(yuǎn)高于貿(mào)易順差和FD I之和。“二季度以來，無論是EPFR統(tǒng)計的內(nèi)地及香港股票基金還是無法解釋的新增外匯儲備都由流出轉(zhuǎn)為流入，而且規(guī)模較大。從周數(shù)據(jù)來看，2009年1月底至3月初這段時間，中國股票基金出現(xiàn)資金流出，之后便始終是流入狀態(tài)。6月底至7月初，資金出現(xiàn)短暫流出，最近兩周又開始大量流入。因此有理由相信近期確實有大量資金開始流入中國。”中投政策策略研究院曹雪峰表示。

　　其認(rèn)為，國際資金可能通過香港市場進(jìn)入中國。“目前我國仍然實行資本項目管制，除了外商直接投資和Q FII等渠道，大量資金通過虛增貿(mào)易、地下錢莊等各種途徑間接進(jìn)入中國股票市場和房地產(chǎn)市場。由于香港與內(nèi)地在地緣和經(jīng)濟上的密切關(guān)系，國際資金可能借道香港進(jìn)入內(nèi)地。從EPFR的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，內(nèi)地股票基金和香港股票基金凈流入和凈流出情況幾乎是同步的，不排除有大量國際資金可能通過香港進(jìn)入內(nèi)地。”

　　然而頗具戲劇性的是，活躍于香港的熱錢同樣有部分來自內(nèi)地。以恒基地產(chǎn)“天匯(39C on-duit)”項目以每平方英尺71280港元刷新世界住宅售價新紀(jì)錄為例，該天價豪宅的買家正來自內(nèi)地(圖2)，而經(jīng)絡(luò)按揭轉(zhuǎn)介近日發(fā)布的獨立統(tǒng)計數(shù)據(jù)更揭示，內(nèi)地買家在香港豪宅市場中的作用日益重要。東亞銀行首席經(jīng)濟學(xué)家鄧世安昨日接受本報采訪時表示，大量的熱錢涌入香港，近期出現(xiàn)豪宅炒賣現(xiàn)象即與熱錢有關(guān)。“這些熱錢一方面是受美國低利率政策影響，同業(yè)市場利率非常低;另一方面是國家貸款新增近10萬億，這兩方面原因?qū)е聼徨X由不同渠道進(jìn)入香港。房地產(chǎn)市場受到影響是一方面，股票市場受到影響導(dǎo)致價格也非常高。”

　　樓市政策繼續(xù)收還是放，這是一個難題

　　然而現(xiàn)在最令人關(guān)心的一個問題仍是“后事”將會如何演化？

　　“政府近日推出新的政策限制銀行對豪宅物業(yè)的貸款，市場開始擔(dān)心，政策的收縮，尤其豪宅信貸的收緊對市場會有不好的影響。”鄧世安坦陳，香港豪宅市場方面近期波動較多，樓價已恢復(fù)到1997年水平。但其仍樂觀地認(rèn)為，政府此舉是健康的做法，“這對中小型房貸影響不是很嚴(yán)重。至少這一市場仍很健康。我們看到香港家庭供樓的能力，較過去20年的平均數(shù)仍低些，原因是現(xiàn)在利息過低。當(dāng)然，現(xiàn)在一部分人也在擔(dān)心利息上升為房地產(chǎn)時常帶來風(fēng)險。但總的來看，美國加息速度不會太快，利率在明年的12個月不會有太大上升。”

　　“在香港，市場確實存在不健康的地方，這是沒有辦法的事。但相對于1997年本地資金炒賣，市場彌漫著非常危險的樂觀情緒，現(xiàn)在的情況完全不同。這一輪的炒賣是由外來資金帶來的，盡管本地地產(chǎn)商都覺得樓價已經(jīng)到了非常高的水平，但以現(xiàn)在的經(jīng)濟狀況來說，幫助多過損害。”鄧世安認(rèn)為未來一年政府在信貸方面應(yīng)該不會有太多動作，因為社會中仍有很多需求，政策應(yīng)該只是適當(dāng)?shù)厥站o。“預(yù)計2010年香港的利率將繼續(xù)上升，按揭成本將上升16%，但與1997年不同，那時的按揭利率高達(dá)14%，香港目前仍保持一個非常低的基數(shù)，中小型房貸市場仍將比較健康。”

　　與鄧世安的樂觀相對應(yīng)的是，內(nèi)地房市陷入“膠著”狀態(tài)。

　　招商銀行董事長秦曉22日在外媒發(fā)表文章表示，貨幣政策決不能忽視資產(chǎn)價格走勢，中國的貨幣政策立場迫切需要從寬松轉(zhuǎn)向中性。“對央行來說，比起注入資金，從經(jīng)濟中抽走資金是一項更加棘手的工作。如果收緊貨幣政策，明年就有很大可能發(fā)生‘二次下滑’；如果繼續(xù)執(zhí)行寬松政策，新一輪資產(chǎn)泡沫也許并不遙遠(yuǎn)(圖5、6)。”

　　瑞銀證券在10月度發(fā)表的報告中認(rèn)為，內(nèi)地可能持續(xù)執(zhí)行寬松的貨幣政策以提振民營部門投資和私人消費。據(jù)此，瑞銀認(rèn)為，內(nèi)地充沛的流動性有望繼續(xù)在香港找到投資渠道。這將令資產(chǎn)價格泡沫進(jìn)一步增大。

　　本報記者　張曉華