一份樓盤“成本清單”揭秘高房價利益鏈

　　●“政府可以說是房地產最大的贏家”

　　●“銀行是吃了買房人再吃賣房人”

　　●推高房價———“媒體非常有用”

　　●開發商“賺取的利潤是普通人難以想象的”

　　在記者的要求下，南昌紅谷置業投資有限公司總經理汪斌為記者提供了一份其開發的樓產項目“地中海陽光”的成本清單。從這份清單可以粗略地發現，房價的構成中，存在多個利益體，其中，開發商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”制造鏈，從拍賣土地價高者得、虛假宣傳誤導消費、囤積居奇哄抬房價、高息放貸加重成本等方面，將房價不斷推高，以攫取更大價值。

　　住宅樓盤“地中海陽光”位于南昌市紅谷灘新區，目前其市場銷售的均價是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。

　　在3946.61元/平方米的成本價中，土地使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米，前期工程費是95.37元/平方米；房屋開發費每平方米1828.23元；管理費94.82元/平方米；財務費170.48元/平方米；銷售費用(90%為媒體費用)160元/平方米；其他費用201.1元/平方米；稅費695元/平方米。

　　汪斌認為，這份“成本清單”說明，政府在從房價收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米；二是前期工程費中的“可行性研究費”2元/平方米；三是房屋開發費的8.33%即152元；四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元；五是稅費695元/平方米。幾項合計約1600元/平方米，超過了房價的1/3。此外，政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用。“政府可以說是房地產最大的贏家。”汪斌說。

　　從這份成本清單也可以看出，開發商是利潤的第二大主體。“即便是中部地區的城市，一個項目賺1000萬元的純利潤也很常見”，南昌市一名開發商坦言，“現在的開發商是歷史上最厲害的一個商人群體。我們賺取的利潤是普通人難以想象的，當然有時候用來打點的錢也是老百姓想不到的。”

　　房價“成本清單”顯示出銀行在房地產市場投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購買一套100萬元的房子，從銀行獲得商業貸款60萬元，30年還清，按照現在實行的7折優惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬元。

　　江蘇省長發都市房地產開發公司董事長周力明說，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產開發貸款始終是銀行利潤最大的一塊，主要是貸款利息遠遠高于其他行業貸款，一般也要達到百分之十幾。

　　記者采訪發現，房價“成本清單”中媒體花費占據一席之地，在房價背后的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就“地中海陽光”這個樓盤，目前每平方米160元的推廣費用中，有90%給了媒體。行業內，基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。

　　一位熟悉媒體運作的人告訴記者，一些市場化媒體在推高房價過程中負有不可推卸的責任。近年來，房地產廣告幾乎在都市類媒體的廣告收入中占了1/3，從幾百萬到幾千萬不等。

　　媒體在獲取大筆廣告費用的同時，也承擔了為樓盤銷售造勢的“義務”，炮制出諸如某樓盤“供不應求”“消費者連夜排隊買房”等“新聞”，欺詐群眾。僅南昌紅谷置業投資有限公司一家為例，今年該公司銷售收入約8個多億，其中，廣告費用就達一兩千萬元。汪斌坦言：“媒體非常有用。”

　　“現在看起來政府有錢，日子好過，問題是和大眾想法完全違背，是走不遠的”。江蘇銀監局局長于學軍認為，地方政府不能把經濟發展的“寶”壓在房地產市場上，否則，政府在立場和利益上，就會和房地產商趨同化，和老百姓相背離。任何商人都是惟利是圖的，關鍵是政府如果在趨利中與其成為“合伙人”，對社會的危害是很大的，因為政府有很多的資源和手段發揮作用。政府本來是公共服務的，如果偏離了此角色，危害很大。

　　有關業內人士及專家分析，房價暴漲中政府負有不可推卸的責任。地方政府對于“經營城市”“出售土地”的興趣和沖動，為房地產與地方政府的結盟提供了可能。一些地方政府官員在土地征用、地皮出讓、工程項目中的腐敗行為，更成為這種聯盟關系的粘合劑。

　　國企瘋狂搶地吹大資產泡沫為經濟復蘇“埋”下地雷

　　“國企抬價的現象很普遍，搶地搶得像瘋了一樣。”南京市浦口區國土局一位不愿透露姓名的干部告訴記者，近期南京市要拍賣7幅地塊，浦口區打算拿出2塊地，但是現在有多家國企來爭。

　　記者近日在江蘇、江西采訪時，多位基層國土部門干部向記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現國企制造新“地王”現象，地價紛紛超過2007年的歷史最高位。大規模出現的地價新紀錄不僅短期內會拉動周邊房價上漲，在未來多年內還會因自身成本過高而不斷刷新房價紀錄。

　　“國土部門并不希望土地價格越高越好”

　　上述不愿透露姓名的基層干部說，“業內流傳國家4萬億投資計劃中，有2萬億經過國企下屬的房地產公司流入了土地市場。一些國企拿地不計成本，今年拍出的新‘地王’可能會導致未來5至8年內房價成本居高不下。民營企業經過2007年的泡沫后拿地普遍比較理智。其實國土部門并不希望土地價格越高越好，那樣只會拖累一個區域房地產的健康發展。”

　　這名干部向記者介紹了今年南京市的幾塊新“地王”：9月8日，南京市河西新城區金沙江地塊拍出了15.92億的“天價”，其樓面地價高達7553元/平方米，雙雙創下今年住宅類用地的新高，該區今年一季度有的住宅售價還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產是由中國保利集團控股下的一家大型國有房地產企業，自7月份以來已經斥資63億元在全國5個城市拿地，9月8日是該企業進入南京的“揭幕戰”。

　　9月16日舉行的南京國土拍賣會上，江寧區九龍湖區域誕生了新“地王”，央企中冶置業經過66輪爭奪，斥資3.42億元拿下了一幅地塊，樓面地價達到每平方米3910元，比萬科2007年拿下同區域一幅“地王”的價格還高了632元，成為今年江寧地塊拍出的最高價。業內人士估算，項目建成后的成本會超過7000元/平方米。