(記者/鄭佳欣實習生/林韻)總投資額逾百億元的琶洲村“城中村”改造花落誰家,已經提前有答案。記者昨日從廣州市國土房管局獲悉,琶洲村“城中村”全面改造范圍內4幅地塊今天開拍,為琶洲村籌集改造資金,預計全部改造成本總計約44.7億元。截至昨日僅有保利地產一家開發商報價,琶洲村改造地塊將在今天下午被保利地產以底價收入囊中。專家表示,此次琶洲村改造項目將為未來廣州城中村改造提供參考借鑒。

　　成交:

　　保利以底價拿下改造項目

　　琶洲村“城中村”全面改造項目是市政府確定在亞運會前須清拆完畢的9條“城中村”之一。根據城鄉規劃,全面改造范圍內的總用地面積為75.8萬平方米,總規劃建筑面積185萬平方米,分為13宗地塊。其中,這次將公開出讓一、三、四、五地塊,當中地塊一為住宅及商業金融業地塊,其他3幅為商業金融業用地,地塊捆綁用地面積近40萬平方米,是獵德改造賣地的近4倍,建筑面積更約達104萬平方米,是廣州首次最大規模的商業地出讓,出讓底價為1.42億元。而其余地塊屬于村民復建安置用地、村集體經濟發展用地以及廣場、道路、學校、公共綠地等公建配套用地。

　　盡管4幅地塊地價底價僅1.42億元,但開發商還要承擔約47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費,還要支付3億元用于琶洲地區綜合整治,實際樓面地價達到4714元/平方米。

　　琶洲村改造地塊是繼獵德城中村改造試點后廣州第二次公開出讓的城中村改造地塊,一直備受各界關注。出乎意料的是,記者昨日從廣州市國土房管局獲悉,截至昨日僅有保利地產一家開發商報價,這也意味著保利地產以底價拿下琶洲村改造項目,地塊將在今天下午直接成交。

　　分析:

　　拿地須跨5道坎諸多房企被拒之門外

　　兩年前,廣州市推出獵德村“巨無霸”商業地塊融資時,業界對其極為看好。但拍賣結果卻沒有想象中熱烈,當時整個拍賣過程僅8分鐘就結束,樓面地價也遠低于預料中的水平。

　　在房價持續上漲、各城市“地王”頻出的時候,琶洲村改造地塊卻再度重演“冷場”,以底價成交。有人猜測:是否是開發商對城中村改造項目并不“感冒”?

　　廣東中原地產項目部總經理黃韜分析說,琶洲村改造地塊底價成交在意料之中,主要原因并不是開發商不感興趣,而是項目對拿地開發商設置了較高門檻。

　　根據要求,開發商必須具備5大條件才有資格進場競買:競投的開發商必須是具有一級資質的房地產開發企業,注冊資本在15億元以上；2007年、2008年總資產均達90億元以上；2007年、2008年凈資產均達15億元以上；必須具有成功開發建筑面積10萬平方米以上大型商業、辦公、酒店綜合項目的經驗。黃韜說,在海珠擁有如此規模商用物業的企業,只有保利、富力、城建等屈指可數的幾家本地大鱷,而萬科、碧桂園等過江猛龍都被擋在了門外。