各種物業糾紛隱藏共性原因

　　物業糾紛表面上看起來是開發商或物業公司侵犯業主集體利益造成的，具體原因也是多種多樣，但實際上，不同小區糾紛背后有著普遍性的深層次原因。記者在調研采訪中了解到，這些深層次原因大致可歸納為以下幾個方面。

　　第一，現行法律條款規定不明確，可操作性不強。

　　天津市和平區法院民二庭庭長邱益笙、開發區法院法官李桂玲等一些基層法院法官認為，我國有關物業服務方面的規范性法律文件主要體現在行政法規、地方性法規、部門規章中，對物業服務規定的整體性、配套性、適用性和操作性不強，難以解決不斷出現的新情況和新問題。如：行業標準不清晰，業主委員會訴訟主體資格不明確，致使實踐中物業服務職責權利的尺度、標準不明晰，物業服務企業的運作不規范。人們對物業服務企業與業主之間存在何種性質的法律關系，物業服務企業和業主各自的權利義務是什么一直存在模糊認識，成為大量物業管理糾紛產生的主要原因之一。

　　第二，行政管理工作不夠完善，監管、指導不到位。

　　天津和平區法院法官趙銘說，一些物業行政主管部門及其工作人員，在具體行使行政指導和監督職權時，未能及時有效地以行政手段保護業主團體自治的合法權益，而且相應的行業管理制度也缺乏。

　　第三，市場競爭機制不完善。

　　邱益笙說，物業服務市場存在先天進入機制不健全問題，一些物業企業從一開始就是房地產開發商的附屬產物，同時我國有關物業服務市場中少有外資或國有企業以及股份公司，都造成有效競爭難以形成。正是由于準入機制和市場競爭機制不完善，目前市場上的物業公司良莠不齊、魚龍混雜，整體而言物業管理市場尚未形成制度化、規范化。

　　第四，業主委員會成立難、業主維權難問題還普遍存在。

　　和平區法院副院長楊建援、南開大學法學院教授何紅鋒等一些法官和專家表示，由于雙方信息資源不對稱，取證能力嚴重失衡，當業主集體利益受到侵害時，單靠業主個人能力和精力去維權十分困難，而被業主寄予希望的業主自治組織不僅成立難，而且缺乏明確的訴訟主體資格，導致業主維權難上加難。

　　一方面，由于現行法律沒有明確規定首次業主大會的召集人、業主資格如何確認和不召開業主大會選任業主委員會的法律后果及承擔責任主體，有關業主大會選舉的規則和程序也相當籠統、模糊，操作性不強，一旦開發商、物業公司刁難或政府行政主管部門指導和監督錯位或缺位，業主委員會也就很難成立，或即便成立了也存在程序瑕疵，客觀上使業主對物業公司的約束和監督權利喪失，也使溝通失去了良好平臺。

　　另一方面，相關法律對業主委員會是否具有起訴和應訴資格缺乏明確規定和操作細則，業主委員會出面起訴維權往往被法院以不具備訴訟主體資格而駁回，導致業主及其自治組織對開發商和物業公司違約和侵權行為制止不力。

　　第五，開發商遺留問題、業主與前期物業企業矛盾尖銳成為焦點。

　　劉建國、趙銘等說，開發商根據《物業管理條例》規定有權單方面指定物業公司、確定收費標準，前期物業服務合同也由開發商與物業公司擬定，約定時間一般較長，業主只能被動接受。同時，相當一部分物業企業屬于開發商子公司或在股權等方面存在聯系，不能站在獨立的第三人的角度，為以后矛盾和糾紛的出現埋下隱患，業主一旦入住后發現開發商存在遺留問題，在與開發商交涉未果情況下，往往把矛頭對準物業服務企業。