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　　四季度二手房交易或出現(xiàn)井噴

　　目前,全國各大城市的房價已基本超過2007年的紀錄并還在繼續(xù)攀升。以廣州為例,中原地產(chǎn)估計國慶前后近一個月的時間里全市成交均價約在11500元/平方米左右,中心六區(qū)的成交均價很可能會超過14000元/平方米,達到今年以來的峰值。

　　由于租金的上漲趕不上房價的速度,各大城市的租金回報率今年以來一直呈現(xiàn)下降的趨勢。中原地產(chǎn)研究中心調(diào)查顯示,目前,北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市的租金回報率分別為3.10%、2.49%、3.61%、2.96%和3.29%,在上海部分郊區(qū),個別項目的租金回報率甚至不足2%,均已低于同期貸款基準利率。

　　因此胡廣東坦言,僅從租金回報率來看,當前的樓市并不是一個投資的好機會,尤其是短線炒樓,投資價值更大幅萎縮。“但對于個別地段的個別樓盤來說,如果考慮長期升值和教育資源等因素,則另當別論。”

　　而對于自住型買家,他認為如果不考慮轉(zhuǎn)手的因素,只要購房成本在自己可以接受的范圍之內(nèi),還是可以考慮出手。“每個自住買家都希望能在低位買入,但到底何時見底誰也不好判斷,就好比去年12月低位時,很多自住型買家認為還會繼續(xù)探底,保持觀望,卻錯過了抄底的好機會。”因此重點考慮的應(yīng)該是資金的需求,以及價格自己能否接受。但如果能力、實力暫時不夠,需求也不是很迫切,則不必急著入市。

　　龍斌則提出,從中長期看,房地產(chǎn)一定是最佳投資品種,比其他投資品而言,不僅波動小,風險非常之小,而且實際收益不見得低。“看這些年的發(fā)展歷程,投資的最大贏家不在股市或者其他市場,而在樓市。基于這樣的看法,我覺得目前投資從中長期看,一定是沒問題的,特別是有些價格相對比較低的城市如廣州、以及核心區(qū)域的物業(yè)、稀缺性的物業(yè),將來的升值潛力和回報都不會低。要注意的是自己的實力,有中長期持有能力,可以抵御短期小幅波動,目前入市也不是不可以的。選什么樣的物業(yè)更重要。”

　　不過,在當前的形勢之下,同樣隱藏著投資的機遇,關(guān)鍵也在于政策因素。年底到期的“國13條”是否續(xù)期雖然尚無定論,但只要原定年底到期的營業(yè)稅、契稅、個稅等優(yōu)惠政策存在調(diào)整的可能,業(yè)主就可能會利用最后的政策優(yōu)惠期加快售樓的決定。

　　以二手房營業(yè)稅優(yōu)惠為例,“國13條”將此前個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅,改為了超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅。這一優(yōu)惠一旦取消,不少樓齡為2—5年的次新房明年再轉(zhuǎn)讓,就將繳納房屋總價5.5%的營業(yè)稅,是一筆不小的費用。

　　因此合富輝煌首席市場分析師黎文江預(yù)測,四季度二手房交易很可能出現(xiàn)井噴,“尤其是此前為保值而將資金投入樓市的珠三角一些制造業(yè)的小企業(yè)主,一方面現(xiàn)在總體形勢好轉(zhuǎn),另一方面優(yōu)惠即將到期,他們很可能回籠資金重新投入實業(yè)”。二手房集中套現(xiàn)將直接影響到二手房價格,四季度可能會下降。“四季度有意購房的市民可以考慮從一手房轉(zhuǎn)向二手房,會比較合算”。