房價進一步上漲空間有限

　　房價已經超出現階段普通百姓的承受能力，房地產市場的繁榮顯得很虛假。

　　進入2009下半年，市場在過熱之后漸漸發生變化。以北京為例：在成交量方面，7、8、9月份已經出現了連續3個月的下滑。

　　如何看待2009年至今樓市的走勢變化，更為關鍵的是，在年底，甚至可預見的明年早些時候，在實體經濟依然不明朗的情況下，未來的行業走勢將如何？

　　花旗銀行首席經濟學家沈明高表示，“目前為止，由于沒有結構的調整，經濟復蘇的主要動力來自財政刺激、信貸刺激，基本上目前短期經濟的回暖跟流動性是密不可分的。”

　　中國的復蘇是一個不平衡的復蘇。沈明高預測，明年的貸款會在20%左右的增長，這個增長速度比今年的33%跌了不少，但是比一般專家建議的15%要高，如果出現這樣比較中間的狀況，明年的經濟增長，特別是投資的增長還會保持在25%到30%左右，這個一定程度上會確保中國的經濟明年增長速度比今年快，花旗預算在8%左右，這是最有可能的結果。資金壓力才是開發商降價的最主要和直接的原因，當流動性變得趨緊的狀態下，就不支持樓市的價格繼續上行。

　　民生銀行的藍皮書則指出，抽查的多個城市的多個項目的租售比例都低于1：300，項目的投資回報率明顯偏低。所以，目前房價已經接近運行到階段性的上限。進一步上漲的空間有限，即使再漲也是虛高，很可能出現價升量平或量跌的狀況。

　　不過，現階段開發商的資金壓力很少，預計短期內開發商集體降價的可能性微乎其微，預計2010年房地產市場整體格局的主要特征將是：第一，需求已被充分挖掘，第二，供求關系緊張短期難以化解，第三，行業資金充足度和開發能力顯著加強；第四，房價高位堅挺，甚至持續走高。當然，如果2010年經濟發生新的波動，相信房價亦會做出同向反應。

　　藍皮書認為，2010年房地產企業融資環境總體偏寬松，但存在一定的變數。在經濟未走上持續增長的軌道之前，宏觀經濟需要繼續營造寬松的貨幣信貸環境。貨幣政策“時鐘”或已邁向寬松中后期，未來的方向是緊縮初期，當前正處于向緊縮性貨幣政策過渡時期。

　　華遠集團董事長任志強同樣認為，如果明年和今年比，一定比今年差，今年華遠的銷售到三季度為止銷售額增長了70%以上，明年別想了，明年能增長30%已經很好了，或者能增長20%也已經很好了，絕對不可能再有一個類似于今年三季度以前的70%的增長。

　　“土地財政”成為房價高企的問題

　　一個悖論是，政府提出土地的價格越高越好，希望房價越低越好。事實上土地對未來房價產生了巨大的影響。

　　任志強表示，政府提出不贊成高房價，但是一直沒有人提出政府為什么不限制地價。以9月份情況來看，全國樓面地價環比上漲37%，目前為止，9月份房價同比上漲2.7%，環比上漲了0.8%，比上個月環比下降0.1%，可是土地價格飛漲，今年二季度的時候，全國拍賣的土地中37%的土地溢價超過百分之百，三季度變成57%的土地溢價超過百分之百，一半以上的土地是以超過地價百分之百的比例出讓的。

　　“土地財政”成為房地產價格高企的問題，值得警惕。地方財政對土地出讓金收入依賴度過高，容易扭曲政府對土地市場和房地產市場的管理職能，助長“地王”現象，也無法保證土地利用規劃和城市建設規劃的嚴肅性。

　　民生銀行地產金融事業部總裁楊毓認為，當前應加緊研究出臺兩個著眼長遠的政策，一個是房地產稅制問題，一個是“土地財政”問題。

　　建議推進房地產稅制改革，加快明確開征物業稅的時間。從國際經驗來看，物業稅是遏制房地產投機、合理配置房地產資源的主要手段。我國開征物業稅，有利于理順先行房地產稅費體系，降低房地產開發交易環節費用，加大持有費用，從而對房價有抑制作用。

　　本報記者 龍金光 邱友益