-預測

　　市場再現漲跌爭議

　　樓市的冬天會來嗎？業內對此分歧依然很大。

　　陳云峰屬于中立派，他認為，此階段屬于調整期，房價會相對穩定在現有水平，而且好區位的房價仍會上漲，如三元橋、朝陽公園等地段，但更多樓盤會出現打折促銷。用一個詞語形容就是“漲跌互現”。但是，他也指出，購房者不要期望年底前房價會大幅下降，因為經過3-8月份的熱銷，開發商全年銷售任務基本完成，資金很充裕，心態很好，所以，不會主動大幅下調。

　　社會學博士、著名地產獨立評論員王智中明確提出“拐點論”，甚至列出了拐點時間表，認為今年9-12月，小幅上揚，不排除個別城市和城區變相促銷；12月-明年2月，進入膠著期，但以春節促銷為主題的變相降價公開化；明年3-6月，房價松動，不再局限于變相促銷，個別開發商小幅明降；6-12月，進入又一輪調整，小開發商和意志不強的大開發商提前“撤退”，品牌開發商背水一戰。

　　中易安市場總監徐東華并不認為市場已經到了必須降價的拐點，他認為到春節前，房價會出現兩種不同趨勢：一手房不會出現下調，會維持正常價格。這與2007年不同，2007年可稱之為“大躍進”，而現在開發商都很有錢。二手房的話，相對價格較低的會出現小幅上漲，此類房產很堅挺，但也看區域。對于高端房產而言，議價空間會在5%-10%。同時，也必須考慮禁止陰陽合同的政策以及營業稅減免政策即將到期對市場的影響，這樣一來，一套500萬的房子新增稅費將在30萬-40萬元。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，整體開盤均價雖然在上漲，但是漲幅已經明顯放緩，而且五環外和通州區項目開盤均價環比出現了下降，顯示出在整體銷量下挫的背景下，盡管中心城區房價依然保持堅挺，但對遠郊房價卻造成了加劇震蕩的影響。這是由于在半年的旺市格局下，遠郊樓盤的價格迅速回調，部分區域的漲幅甚至超過了三成，而遠郊的購房主力客群是剛性需求，最易受到價格因素制約，一些項目過于樂觀地盲目大幅上調價格，嚴重影響了剛性需求的持續釋放，不得不回調價格來換得銷量，因此造成了遠郊樓盤在半年內價格出現頻繁起落的現象。

　　銷售量還將繼續下滑

　　雖然在房價的趨勢上，觀點各不相同，但是，在銷售趨勢上，各方觀點卻非常一致。

　　徐東華認為，十一二月份交易量還將繼續下滑，“如果繼續維持高銷量會透支明年銷售量，目前銷售量下降符合各方利益需求”。政策制定方、消費者、開發商均處于觀望狀態。從今年的形勢看，樓市銷售會出現年頭少，年尾少，中間大的“橄欖球”狀態。交易量在明年2月份之后才會出現回升。

　　陳云峰認為，受觀望情緒的影響，樓市總體銷量會出現明顯下降，銷量保持在前期的60%-70%就很不錯。

　　協成機構副總經理繆培丹認為，從政策面看，二套房貸重新收緊使投資性消費者的需求得到了一定的抑制；近期政策性住房入市量的加大也分流了一部分購房者。從價格層面看，房價持續近半年的快速走高，導致了購房者的觀望情緒加重，由此市場雙方開始陷入新一輪的博弈之中。

　　土地市場繼續發燒

　　與當前高房價、成交量下滑并行的，是土地市場“地王”的頻出。根據克而瑞(中國)研究中心對典型城市土地供應計劃與實施情況的追蹤，上半年大部分城市僅完成了全年約3成的推地計劃，第三季度雖然加大了推地力度，但離全年計劃仍舊存在較大差距，因此預計第四季度政府會加大推地力度，地王頻出的場景仍將上演。大型民營企業也將積極加入到地王的搶購行列，企業在土地市場上的競爭可能會更加激烈。

　　政策調整信號漸強

　　雖說開發商一直說房價是由市場供需決定的，但是，目前無論開發商還是消費者都在緊盯政策的變化。隨著房價大幅攀升，樓市再現2007年的瘋狂，樓市政策的風向已經開始變化。

　　近日，南京政府宣布將全面收緊住房公積金貸款額度，成為全國首個收緊住房公積金貸款的城市。業內預計，隨后將陸續有城市跟進。雖然北京市住房公積金中心明確表示不會收緊住房公積金貸款額度，但是據了解，北京公積金今年的額度也已經消耗殆盡。

　　調查顯示，北京二手房市場貸款比例已高達70%以上，在二手房交易低迷的9月，貸款比例也高達67.4%。

　　北京美聯物業市場部總監張大偉認為，從目前樓市來看，最近最有可能出臺的政策是金融政策，包括營業稅、貨幣政策及貸款利率等方面。今年年底，二手房交易“5年改2年”免營業稅的優惠政策期限將至，作為去年救市政策的代表，二手房營業稅優惠政策的存廢將對未來政策走向有著借鑒意義，“到期自動解除優惠和提前終止優惠對市場的影響是非常不一樣的”。

　　住宅和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹近日出席論壇時表示，由于上半年樓市回暖過于迅猛，因此下一步政策將轉向保穩定為主。

　　本報記者 魯歡 趙麗萍