得房率：還要關注使用率

　　得房率越高，則意味著購房者花在公攤面積上的費用越少。但專家提醒，得房率在某些特定的情況下，會發生變化，因此購房者別僅僅只是聽信開發商的說辭。

　　一般情況下，得房率是指套內建筑面積與套(單元)建筑面積之比。其中，套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分，套(單元)建筑面積為套內建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。正是因為公攤面積是一個可變量，因此專家解釋說，對于一些分若干期開發的樓盤，一定要注意得房率的變化。

　　這到底是怎么回事呢？吳茂輝舉例說，前期銷售的房源一般是在規劃建筑方案設計最初計算并得到的得房率，由于此時公攤面積部分一時無法統計完全，一般只計算現有的公攤面積，有時甚至只是簡單計算標準層內的公共交通分攤面積，這樣得來的得房率自然是相對比較高的。但等到項目建設竣工交付前后，由房屋測量登記部門通過圖紙與實測結合計算得到的公攤系數通常都會比前期的大，因而，這時的實際得房率比銷售時的宣傳要約降低1～3個百分點。

　　對此，專家建議，如果條件允許，購房者不妨直接進入樣板房對室內使用面積進行測量，得到套內使用面積，計算出使用率，雖然結果不一定十分準確，但能夠較為客觀地反映住宅的使用效率。同時，使用率還能反映出房型設計方面的缺陷，因為有些房型形狀很不規則，會影響到使用，雖然得房率不低，但是使用率卻打了折扣。

　　據了解，得房率跟建筑形式也有一定的關系，如多層住宅的得房率可控制在85～90%，小高層住宅的得房率控制在80～85%，高層的得房率相對較低，一般在75～80%。高層小戶型得房率最不理想，有可能低于75%的水平。

　　車庫率：必須滿足基本需求

　　對于車庫率這個問題，估計不少購房者會在有意無意之間給忽略了。但這種疏忽可能會給日后的生活帶來不便。

　　記者的一位朋友張先生在買房之初并未考慮要買車，因此就沒有想到車位因素。兩年后，張先生有了車，麻煩也隨之而來，每天下班回家是他最難過的時候，因為小區里的停車位太少，需要很費神地找車位，有時候回來的太晚了，他只能把車停在小區附近的公共場所，然后步行回家。由此不難看出，小區的車庫率也不能忽略。

　　吳茂輝表示，對于居住小區配建的停車位數量而言，通常的規定是：車庫(位)數大于小區住戶戶數的50%。若住宅小區檔次較高，住戶對停車位的需求會更高。別墅類住宅車庫自帶，每戶擁有車庫率達到100%及以上。

　　專家提醒說，在了解車庫率時，一定要了解清楚具有獨立產權的車庫數量和由人防工程改建而成的地下車庫數量。具有獨立產權的車庫可以購買，由人防工程改建的地下車庫只能租賃。

　　片面對待要不得

　　專家表示，購房時不能單純追求某些數值，以免步入誤區。吳茂輝告訴記者，容積率與購房者分攤的土地成本有著直接的關系，因為容積率較高，相應會有更多的建筑面積來分攤，因而每個購房者承擔的土地成本則能適當下降一些。而如果單純追求低容積率，則會為之付出更高的土地成本，導致購房成本增加，故不應該片面出于舒適性考慮而追求低容積率。

　　此外，對于得房率而言，也不能一味要求其達到很高的標準。專家表示，住宅建筑需要相應的公攤面積作為本身的配套，以犧牲配套而提高得房率，這勢必會影響到日后的使用，如樓梯過窄，"大塊頭"的家具便無法通過。

　　車庫率也不宜過高，夠用就行，一般情況下，中高檔小區的車庫率達到0.5～1之間已經基本能夠滿足常規需求。如果車庫率過高，會造成公攤面積的增多，從而影響到得房率。(理財周刊甄愛軍)