順馳勝出吹響進軍奧體號角

　　2003年11月，順馳以6.53億力挫多家競爭對手，拿下了現在的濱江奧城地塊，以2600元/平方米的樓面地價稱雄當年的奧體土地市場；隨后萬科、萬達、中海分別在河西新城區奧體板塊拿地，樓面地價多在2200元/平方米。這樣的地價奠定了奧體5000元/平方米左右的房價起步價，它標志了河西新城地價的飛躍和新城的樓市的整體開發。

　　不過順馳不計成本的高價瘋狂拿地，南京及國內其他城市的國土部門最后都發現它所鉆的漏洞：在“價高者得”的規則下，高價拿地的開發商取得中標通知書后的履約情況并不好，開發商在簽訂合同交納第一筆款后，延緩支付土地的進度款，而通過種種渠道，提前開工，提前銷售，盡快使資金回籠。地價雖高但開發商做的卻是“無本”的買賣，開發資金近一半來自于銀行貸款，還有一部分來自于預收的購房款。高地價的風險一方面通過貸款轉嫁給銀行，另一方面通過高房價轉嫁給了購房人，而購房人又通過按揭的形式間接轉嫁給銀行，最終帶來的是金融風險。南京土地部門如今已把這一條寫進了土地市場規范的意見，這也是順馳給南京土地市場上的一課。

　　萬科藍灣打開江寧土地市場

　　如果說區域，江北、仙林哪里沒有“地王”，不過記者覺得：獨獨萬科江寧拿下金域藍灣地塊不能不提，盡管它目前已不是江寧最貴的“地王”。

　　該地塊在2007年前被萬科以17.85億元的高價拿下，樓面地價達3278元/平方米。雖然該項目去年底遭受一路之隔的恒大綠洲4600元/平方米低價開盤的“狙擊”，至今被擱置。不過對江寧土地市場來說，卻是對國內房地產商真正敞開大門的開始。早在2003-2004年前后，就有風聲傳出，萬科將進軍江寧在南京打造其“四季花城”系列產品，不過這么多年來卻一直無實際動作，江寧樓市活躍的始終是江宇、中惠、明月、天地、天創、利源等一批江寧本地開發商。

　　有業內人士曝料：江寧土地出讓雖然也是早就招拍掛了，不過還曾附有造林拿地、科學園企業自己拿地擊退浙江開發商等案例。早年出讓地塊價格太低，被許多外地開發商認為“水太深”不敢隨便進入。九龍湖等新板塊的高地價賣地被認為是江寧土地市場真正規范化運作。

　　新一輪的“面粉貴過面包”

　　從2005年以后，除去2008年的低潮期，南京土地拍賣一直是“地王”頻出。鐵管巷、南汽地塊、小粉橋、雅居樂地塊……最新的“地王”當屬華潤在河西拿下的所街地塊，樓面地價達到7992元/平方米，使得原先這一地區的地王金地名京項目在地價成本上徹底“解了套”。

　　加上保利此前在南京河西新城所拿地塊，新一輪“地王”的樓面地價多在7000-8000元/平方米上下，而順馳等項目當年的開盤價僅5000-6000元/平方米，比之金地、萬達等項目而言，保利和華潤這兩地塊的地價已經比其蓋成房子的成本“有過之而無不及”，這在國內樓市被稱為“面粉貴過面包”現象。

　　冷靜思考

　　房價高“地王”也無辜

　　最便宜的地也能賣最貴的房

　　正所謂“有得必有失”，房地產大鱷創造了一個個“地王”，帶動了一個個舊城區的改造、一個個新城區開發的同時，引發的房價暴漲、樓市內外的一片聲討之聲也成為了這10年國土部門最感到“無辜而又無奈”的話題。

　　“房價多高是市場決定，也就是供求比和市民的購買力等因素決定，房價高了，如果土地不拍賣還是以固定的低價賣給開發商，最終賺的只能是開發商，而不是房價下降、老百姓得實惠；相反，地價收入少了，政府修路架橋的錢少了，基礎建設沒錢搞老百姓也沒有得利。”

　　最具說服力的例子就是：便宜的土地并沒有賣低房價，相反照樣能賣出最貴的價。河西奧體新城大廈以北一高檔公寓，當年的土地樓面地價僅700元/平方米左右，但其卻最早在奧體開出了2萬元/平方米的房價。

　　國土資源部曾做過統計，620家樓盤里南京有7家樓盤被調查，占比最低的紫金上林苑樓面地價2012元/平方米，開盤房價10000元/平方米，只占20.12%；最高的銀河灣福苑房價10500元/平方米，其中樓面地價4867元/平方米，占比46.36%，地價平均只占房價的30%左右。

　　土地市場也有低潮期

　　判斷房價，地價仍是風向標

　　可是一個不容否認的現實是：一旦有“地王”出來，周邊樓盤均會以此作為理由來漲房價，而業內也均以最新的地價來判斷該區域幾年來房價會漲到什么地步，“地王”客觀上已被作為判斷房價的一個重要標準。

　　記者發現，實際上土地市場也有低潮期。比如有一年樓市房價瘋漲，河西從5000-6000元/平方米一躍到8000-9000元/平方米，當年南京土地拍賣出讓金一舉達到了400億元，而往年多在100億元左右；但次年遇到國家宏觀調控，土地出讓金的全年收入一下掉到90多億，連100億的例行指標都難達到。

　　如今河西每有地塊出讓，都有10多家開發商盯著拼命搶地，早知如此，去年前年土地拍賣低迷時開發商為什么不抄底呢？“那時候大家都不看好，而且銀行的貸款政策收緊，房子沒賣出去哪來的錢買地？”一位開發商告訴記者：實際樓市房價為土地、銀行貸款、稅收政策等多種因素所制約，其中土地和資金最關鍵。一句話，要看大勢，國家的各項調控政策均能預示接下來的樓市走向。如果大勢不好，土地市場自然也不好，怎么還會抬高房價呢？不過如果地價拍高了，對于一個追求健康的地方樓市來說，就成了“騎虎難下”，房價自然也會跟著漲。也許，地價并不是抬高房價的元兇，或者不是唯一的主要因素，不過它仍會直觀地預示著房價的發展方向，給大家做出提前預報。

　　快報記者 孫潔