地下金融滲透

　　在溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)一片繁榮的背后，民間金融的作用若隱若現(xiàn)。有證據(jù)顯示，在溫州有大量民間金融介入到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中。

　　根據(jù)溫州規(guī)模最大、最為活躍的智囊機(jī)構(gòu)之一——溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，到2008年年底，溫州民間借貸的規(guī)模達(dá)600億元。其中有相當(dāng)一部分資金可能已流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　“民間借貸的利率少則是銀行利息的2至3倍，多則10倍以上。”溫州中小企業(yè)促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文表示。

　　溫州云天案真相的逐步浮出水面，讓許多溫州人對(duì)民間金融甚至是高利貸在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中扮演角色之重、介入之深瞠目結(jié)舌。

　　今年4月30日，溫州云天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱“溫州云天”)董事長(zhǎng)徐世國(guó)涉嫌合同詐騙被警方刑事拘留。數(shù)十位溫州云天的債權(quán)人代表自發(fā)成立清算小組，處理徐留下的爛攤子。

　　“根據(jù)初步匡算，溫州云天及其關(guān)聯(lián)公司通過(guò)向銀行、社會(huì)借貸、一房多賣套取資金等手段，涉及金額近20億元，直接債權(quán)人(單位)60余人，間接債權(quán)人八、九百余人，范圍波及溫州龍灣、泰順、平陽(yáng)三個(gè)區(qū)縣的數(shù)千名購(gòu)房戶。”一位債權(quán)人向記者提供的一份材料顯示。

　　王風(fēng)林(化名)是溫州云天的債權(quán)人之一，2008年3月，王借給了徐世國(guó)1500萬(wàn)元，約定半年后償還。

　　但到了2008年9月，徐世國(guó)只償還了500萬(wàn)元，并提出通過(guò)向王出售房產(chǎn)的形式抵債，“當(dāng)時(shí)我覺(jué)得房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，可以作為抵押物，用房產(chǎn)還債應(yīng)該是劃得來(lái)的，所以我答應(yīng)剩余的債務(wù)最終以17套房產(chǎn)償還。”王風(fēng)林表示，這17套房產(chǎn)購(gòu)買前，他曾到平陽(yáng)縣房管局查詢，發(fā)現(xiàn)這17套房產(chǎn)尚未出售，才放下心來(lái)簽了合同。“當(dāng)時(shí)徐世國(guó)只交代了一句，我給你的房子價(jià)格比市場(chǎng)上低一些，你能不能3個(gè)月后再賣？”王表示，后來(lái)才知道，徐世國(guó)之所以對(duì)他說(shuō)這句話，主要是想為自己贏得周旋時(shí)間。

　　過(guò)了一段時(shí)間，王風(fēng)林將17套房產(chǎn)中的3套掛牌出售，但來(lái)購(gòu)房的人核實(shí)后發(fā)現(xiàn)，這3套房產(chǎn)均已登記在別人名下。也就是說(shuō)，溫州云天一房多售。

　　據(jù)債權(quán)人透露，溫州云天平陽(yáng)鰲江21世紀(jì)商住廣場(chǎng)共有300多套房產(chǎn)可供出售，目前已有近200套房屋出現(xiàn)了一房多售情況，本來(lái)市值2億元的房產(chǎn)項(xiàng)目，卻通過(guò)一房多售的辦法收回資金5億多元。

　　值得注意的是，在這300多套房產(chǎn)中，一半以上背后有按揭貸款和住房公積金貸款。在拿不到房子的情況下，部分業(yè)主有可能不愿意繼續(xù)償還貸款。另外，在溫州云天的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，溫州某銀行還向該公司發(fā)放貸款5000萬(wàn)元。

　　債權(quán)人提供的資料顯示，徐世國(guó)通過(guò)民間借貸的利率極高。“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，徐世國(guó)的借款中，月息2分利，也就是年利24%算是很低的了，許多短期借款利率高達(dá)8分，也就是年利率96%，是銀行貸款利率的10倍以上。”債權(quán)人饒為民(化名)表示。

　　“徐世國(guó)就是輸在不自量力上。”饒為民與徐世國(guó)交往多年，他一直認(rèn)為徐世國(guó)本質(zhì)上不是壞人，不然也不會(huì)有這么多人愿意借錢給他，甚至到今天饒為民仍有幾分同情徐世國(guó)，“溫州云天初始項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及資金流轉(zhuǎn)方面的節(jié)奏把握得是不錯(cuò)的，但后來(lái)徐世國(guó)頭腦發(fā)熱，不顧公司自身能力開(kāi)始盲目擴(kuò)張。”饒為民表示。

　　2008年5月，在金融危機(jī)愈演愈烈的情況下，徐世國(guó)仍拿下了溫州市的濱海園區(qū)B601B-1和B601B-2號(hào)地塊，中標(biāo)價(jià)分別為4.7億元和1.71億元，分別高出出讓起始價(jià)7408萬(wàn)元和2589萬(wàn)元。

　　值得注意的是，通過(guò)民間借貸進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)絕非是徐世國(guó)一人。“如果沒(méi)有這波房地產(chǎn)市場(chǎng)飆升，出事情的肯定不止徐世國(guó)一個(gè)人。”饒為民表示。

　　饒為民對(duì)自己放貸人的身份并不諱言，他表示，由于地產(chǎn)商需要的資金量大，他最近幾年一直和地產(chǎn)商合作，“即使今年銀行信貸放出了天量，但地產(chǎn)商還是嫌錢不夠用，我手頭至少有5家以上房地產(chǎn)企業(yè)的借款，年化利率少則20%，多則30%。”

　　但饒為民坦言，看到今年溫州樓市如此瘋狂后，加上溫州云天的教訓(xùn)，他打算接下去兩年減少與地產(chǎn)商的合作。

　　警惕杠桿效應(yīng)

　　和全國(guó)許多城市相比，溫州樓市是一個(gè)非常獨(dú)特的樣本。

　　“通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)70%是投資或投機(jī)需求拉動(dòng)的，真正自住的只有30%。而全國(guó)許多城市恰好相反，70%自住、30%投資。像長(zhǎng)沙這樣的城市，投資需求的比例可能還不到20%。”周德文表示，正是溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)這種特點(diǎn)，導(dǎo)致了溫州樓市漲幅遠(yuǎn)超別的城市，但風(fēng)險(xiǎn)積聚也遠(yuǎn)超其他城市。

　　“溫州樓市有泡沫，而且泡沫已非常嚴(yán)重。”周德文表示，住宅盡管有投資價(jià)值，但終歸是要人住的，溫州外來(lái)白領(lǐng)很少，溫州房屋的空置率極高，房屋出租100年都很難收回成本，這樣的房?jī)r(jià)上漲很不健康。

　　周德文還判斷，未來(lái)兩到三年內(nèi)，溫州樓市就可能出現(xiàn)急劇變化，他的依據(jù)是央行的信貸增量，“2009年上半年我國(guó)的信貸增量就達(dá)到7萬(wàn)億元，已超出了央行年初公布的2009年全年計(jì)劃，如此高的信貸增量不可能長(zhǎng)期維持。2至3年后，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通脹預(yù)期時(shí)，我國(guó)的貨幣政策有可能又轉(zhuǎn)為從緊。”

　　林歡也贊同周德文“溫州樓市泡沫已很嚴(yán)重”的判斷，他認(rèn)為，消除泡沫的辦法有兩種：一種是房?jī)r(jià)止步不前，通過(guò)時(shí)間來(lái)消化前期房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)；另一種是長(zhǎng)期緩跌，如東南亞金融危機(jī)后的我國(guó)香港樓市和金融危機(jī)中的美國(guó)樓市。

　　林歡表示，正因?yàn)槊耖g金融發(fā)達(dá)，和上海、北京等城市相比，溫州樓市尤其要警惕杠桿效應(yīng)。“很多溫州地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，和上海、北京等房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)規(guī)范的城市相比，第一大特點(diǎn)是杠桿高，實(shí)際自有資金很低，很多企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，自有資金實(shí)際只有10%至15%。其他都是通過(guò)銀行貸款或民間借貸來(lái)的。”

　　第二大特點(diǎn)是融資成本高，“在上海、北京等一線城市開(kāi)發(fā)的主力地產(chǎn)商，大多是上市公司或央企，它們的融資成本多數(shù)在8%以內(nèi)，有的甚至在5%以內(nèi)；而溫州市場(chǎng)上絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是本地企業(yè)，開(kāi)發(fā)商很少有上市公司。這些企業(yè)融資的綜合成本在12%至15%，少數(shù)深圳在20%以上。”林歡表示。

　　林歡認(rèn)為，溫州房地產(chǎn)企業(yè)利用的資金杠桿倍數(shù)大、融資成本高，是導(dǎo)致溫州房?jī)r(jià)快速飆升原因之一。但也正是因?yàn)橘Y金杠桿倍數(shù)大、融資成本高，才導(dǎo)致了溫州云天的資金鏈斷裂。“在下一次從緊的貨幣政策來(lái)臨時(shí)，陷入困境的溫州房地產(chǎn)企業(yè)可能遠(yuǎn)不止溫州云天一家。”林歡表示。

　　溫州市有關(guān)部門顯然也意識(shí)到了溫州樓市的潛在風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)記者了解，從2009年9月起，溫州與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸政策已明顯收緊。

　　除此之外，溫州已開(kāi)始清理與民間金融關(guān)系十分密切的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，僅瑞安一地，工商系統(tǒng)就注銷了偏離主業(yè)的60多家擔(dān)保機(jī)構(gòu)。

　　正是看到了溫州樓市的潛在風(fēng)險(xiǎn)，周德文認(rèn)為，為了溫州經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的穩(wěn)定，現(xiàn)在該為溫州樓市“降降火”了。

　　“實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本力量，無(wú)論是企業(yè)家還是政府，都要把主要精力放到主業(yè)上。”周德文語(yǔ)重心長(zhǎng)地表示，“我認(rèn)識(shí)的一些企業(yè)家，他們用辛辛苦苦積累起來(lái)的實(shí)業(yè)資本作抵押，拿到貸款后投入到風(fēng)險(xiǎn)已很高的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我經(jīng)常勸他們回頭。”(記者 朱國(guó)棟)