高價地頻繁出現(xiàn)，“地王”屢被刷新，“地王”效應(yīng)在短期內(nèi)被放大。這是當(dāng)下樓市的一大特點。對此，不少業(yè)內(nèi)人士及購房者的觀點是：“地王”推動房價高漲。他們甚至認(rèn)為，“地王”頻現(xiàn)的區(qū)域，房價肯定會爆發(fā)性地增長。

　　但是，記者對北京近年來多個“地王”樓盤的銷售軌跡調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“地王”并不能對房價上漲起決定作用，只是在短期內(nèi)會提高購房者對區(qū)域房價的預(yù)期。而區(qū)域房價的變化更重要的是與供求關(guān)系及樓市整體大勢緊密相關(guān)。

　　多個“地王”樓盤售價與區(qū)域持平

　　所謂“地王”，要么是總價高，要么是單價高。自2005年以來，北京出現(xiàn)了多塊市級地王或區(qū)域地王，紀(jì)錄屢被刷新。“地王”們的出現(xiàn)，和當(dāng)時北京樓市土地爭奪的激烈程度有關(guān)。

　　亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，從2005年8月華潤置地奪得清河地王開始，到今年7月廣渠路15號成交，北京出現(xiàn)20多塊市級或區(qū)域“地王”。除今年拍出的6塊“地王”外，此前的20多個“地王”至今僅約70%開盤銷售，其他的或是在“曬太陽”，或在準(zhǔn)備開盤中。尚未開盤的“地王”主要是當(dāng)時“面粉”太貴，短期內(nèi)無法或不愿意生產(chǎn)“面包”。而已開盤的“地王”樓盤，其開盤價格基本和區(qū)域房價持平，有的甚至低于區(qū)域均價。

　　2005年因高總價“稱王”的華潤橡樹灣地塊，拿地時樓面地價約3600元/平米，開盤時均價8500元/平米，其時區(qū)域房價集中在8000元/平米左右，兩者基本持平。即使是在一輪波動后，目前華潤橡樹灣的售價也基本和區(qū)域價格持平，并未成為區(qū)域的領(lǐng)跑者。

　　此外，2008年北京“單價地王”中鐵置業(yè)翰庭地塊，當(dāng)時樓面地價為14750元/平米，今年7月入市時開盤均價25000元/平米，但區(qū)域均價在21000元—26000元/平米。

　　記者對北京高價地的開盤情況調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了有少數(shù)地塊的開盤價略高于區(qū)域均價外，多數(shù)樓盤的實際開盤價以及此后的售價，均并非區(qū)域房價的領(lǐng)漲者，其價格變化均隨著區(qū)域整體價格的大勢而變化。

　　短期內(nèi)供求關(guān)系決定房價，長期則看大勢

　　昨日，多個業(yè)內(nèi)人士以及經(jīng)濟學(xué)家對記者表示，“地王”在一定程度上提高的是心理預(yù)期，而周邊的房價是否能持續(xù)上漲，則需要看北京樓市的整體大勢。

　　7月，廣渠路15號競拍聲剛落，周邊樓盤的業(yè)主立馬提高了二手房價。多家經(jīng)紀(jì)公司提供的數(shù)據(jù)顯示，7月底該區(qū)域二手房的報價猛漲，多個小業(yè)主的報價高達2.8萬—3萬元/平米，不過并沒有順利成交。目前，該區(qū)域的二手房價格約在2.5萬元/平米。“‘地王’出現(xiàn)，周邊房價高漲是心理預(yù)期。能否被購房者接受，還需要看市場大勢。”雅世置業(yè)(集團)有限公司副總裁宮鐵軍指出。

　　“短期內(nèi)供求關(guān)系決定房價，長期則是宏觀經(jīng)濟整體大勢及樓市的整體走勢決定房價。”中國國有經(jīng)濟研究中心主任徐傳諶教授表示，如果購房者根據(jù)哪里出現(xiàn)“地王”就預(yù)期哪里必然大漲而購買，是有風(fēng)險的。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰也表示，目前的房價很少是成本定價法，多數(shù)是參考對比后定價。因此，“地王”開盤時，其定價參照的是周邊在售樓盤和區(qū)域均價。“如果價格定得高，就賣不出去。這也是為什么‘地王’樓盤不敢高價開盤的主要原因。”李文杰進一步說，在“曬太陽”的“地王”也正說明“地王”是無法撼動區(qū)域價格的，它們在等周邊房價漲起來。

　　宮鐵軍表示，幾年來不僅“地王”樓盤的售價出現(xiàn)較大幅度上漲，北京很多樓盤都出現(xiàn)了上漲，個別漲幅甚至超過“地王”樓盤。“2008年整體大勢不好時，那些‘地王’樓盤都是采取低于區(qū)域均價開盤的。”