北京的城區(qū)在哪里？30年前，北京城僅指二環(huán)內(nèi)的四九城；15年前，三環(huán)儼然已經(jīng)成為城區(qū)和郊區(qū)的界限，新興的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)耕耘的區(qū)域就在三環(huán)內(nèi)；8年前，隨著四環(huán)的全線建成，城區(qū)的概念已經(jīng)被替換為四環(huán)內(nèi)，四環(huán)沿線豎立起無數(shù)高樓；現(xiàn)如今，六環(huán)已經(jīng)圍合，地圖上，五環(huán)路附近的樓盤越來越多，房價(jià)也迅速飆上萬元，并不斷創(chuàng)造著新高，顯然，五環(huán)正在，或者說已經(jīng)成為新城區(qū)邊界。

　　五環(huán)沿線買房成主流

　　在建外SOHO上班的陳小姐一直想在東四環(huán)沿線買房子結(jié)婚，經(jīng)過長達(dá)一年的選擇后，陳小姐準(zhǔn)備放棄這個(gè)念頭了，“東四環(huán)沿線的房子太貴了，兩居的房子動輒一百六七十萬，戶型樓層稍好點(diǎn)，就二百萬出頭了，雖然距離上班的地方比較近，而且配套比較完善，但是，買房后的壓力太大了，只能看看五環(huán)附近的房子”，陳小姐的語氣很無奈。重新選擇后，她和男友在管莊附近選擇了一個(gè)項(xiàng)目，小高層薄板，戶型設(shè)計(jì)很不錯(cuò)，總價(jià)能控制在130萬左右。“原來對五環(huán)沿線的房子很瞧不上，覺得是郊區(qū)，什么配套都跟不上，但買房時(shí)仔細(xì)考察了周邊的環(huán)境，覺得比當(dāng)初想象的好很多，而且，很多地方都在改變，相信再過兩三年，這邊的交通、配套不會比四環(huán)沿線差多少的。”

　　陳小姐的轉(zhuǎn)變并非個(gè)例。隨著房價(jià)的大幅上漲，四環(huán)內(nèi)的房價(jià)已經(jīng)不是普通工薪階層所能承受的了。9月14日，北京市統(tǒng)計(jì)局北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)行最新情況顯示，四環(huán)路以內(nèi)的房價(jià)已經(jīng)高達(dá)18113元/平方米。這一數(shù)據(jù)無疑會讓更多的工薪階層放棄四環(huán)內(nèi)購房的念頭，轉(zhuǎn)向已經(jīng)比較成熟的五環(huán)沿線。

　　五環(huán)外掀起開發(fā)高潮

　　根據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年6月位于五環(huán)外的新增供應(yīng)套數(shù)5380套，占總供應(yīng)量套數(shù)的59.73%；7月位于五環(huán)外的新增供應(yīng)套數(shù)6173套，占總供應(yīng)量套數(shù)的76.04%；而8月位于五環(huán)外的新增供應(yīng)套數(shù)9769套，占總供應(yīng)量套數(shù)的72.98%；進(jìn)入9月，截至13日，共開盤入市13個(gè)項(xiàng)目，除兩個(gè)項(xiàng)目外，其余均位于五環(huán)外區(qū)域。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理繆培丹認(rèn)為，這可以充分說明，現(xiàn)今樓市新增供應(yīng)的主力供應(yīng)區(qū)全部是位于五環(huán)外區(qū)域。隨著樓市的價(jià)格快速上漲，環(huán)線間的價(jià)格比相差也越來越大，就以8月的新增供應(yīng)量為例，二至三環(huán)內(nèi)開盤均價(jià)24000元/平方米；三至四環(huán)內(nèi)開盤均價(jià)22380元/平方米；四至五環(huán)內(nèi)開盤均價(jià)19717元/平方米(不含別墅類項(xiàng)目)；而五環(huán)外開盤均價(jià)12936元/平方米(不含別墅類項(xiàng)目)。價(jià)位上的優(yōu)勢，眾多購房者將目光瞄準(zhǔn)五環(huán)外，使得五環(huán)與六環(huán)中間帶成新增供應(yīng)主力，特別是一些知名品牌開發(fā)商也將開發(fā)的力度放在五環(huán)外區(qū)域，如遠(yuǎn)洋、萬科、珠江、合生、富力、金隅等。也使得五環(huán)外形成了多個(gè)大體量、重品質(zhì)、低密度、親綠色的新型居住區(qū)，掀起五環(huán)外開發(fā)的高潮。

　　9成土地供應(yīng)在五環(huán)外

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，四環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)太有限了，從最近幾年的土地供應(yīng)來看，四環(huán)外甚至五環(huán)外的土地已經(jīng)是供應(yīng)量的主體，因此，北京的城區(qū)勢必要擴(kuò)展到五環(huán)。

　　土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，從4年前的土地市場可以看出端倪來。

　　記者了解到，從2006年開始，五環(huán)外的土地供應(yīng)就開始明顯增多。根據(jù)協(xié)成機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年和2008年成交的土地多位于五環(huán)外并有多個(gè)大體量地塊，如08年北京市土地市場居住用地共成交45塊地，但其中除兩塊成交土地是位于五環(huán)內(nèi)，其余43塊地均位于五環(huán)以外區(qū)域。現(xiàn)今09年截至8月底，北京市土地市場中，居住用地共成交了50塊土地，其中除4塊成交地位于五環(huán)內(nèi)，其余46塊土地均位于五環(huán)外區(qū)域。

　　因此，距離五環(huán)較近或者在軌道交通附近的地塊受到了開發(fā)企業(yè)的極大關(guān)注，并斥以重金拿下。以大興新城北區(qū)為例，緊鄰南五環(huán)，地鐵大興線開通在即，沿線地塊競爭激烈，被綠地、金地、保利等品牌企業(yè)以高價(jià)拿下，將區(qū)域地價(jià)推入6000元-7000元/平方米之間。

　　一般情況，從拿到土地到項(xiàng)目推向市場，需要一年到兩年的時(shí)間，今年的土地供應(yīng)意味著明后年市場將會以五環(huán)外，尤其是五環(huán)沿線的供應(yīng)為主體。

　　繆培丹指出，從上述的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，城區(qū)內(nèi)成交的土地已是鳳毛麟角，而大體量的成交土地均位于五環(huán)以外，特別是2007年和2008年成交的土地，必然形成了今年五環(huán)外大規(guī)模的有效供應(yīng)，也必將成為明年新增供應(yīng)的放量區(qū)域。

　　軌道交通改變空間概念

　　除了土地供應(yīng)，以軌道交通為主的交通網(wǎng)絡(luò)的完善也是五環(huán)崛起的重要因素。

　　五環(huán)外的交通環(huán)境在2009年得到了顯著的提升，使得五環(huán)外生活，城區(qū)內(nèi)工作成為了可能，如1號線、5號線、8號線、8通線、4號線、13號線編織成全新的軌道交通網(wǎng)，五環(huán)與六環(huán)之間的軌道交通上長足的進(jìn)步，使出行更加便利，市郊鐵路S2線、城鐵13號線，規(guī)劃中的城鐵8號線的開通能夠有效縮短上班一族的點(diǎn)至點(diǎn)的時(shí)間距離，也成為了遠(yuǎn)郊區(qū)縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的契機(jī)。也相應(yīng)地出現(xiàn)一些五環(huán)外臨近軌道交通的樓盤項(xiàng)目大打軌道交通利好，成交價(jià)格也飛速上漲。

　　繆培丹認(rèn)為，從城市規(guī)劃的角度，為保證城市中心的政治、文化和行政管理職能，把居住區(qū)布局在五環(huán)路周邊應(yīng)是今后的發(fā)展趨勢，加之土地的供應(yīng)趨勢勢必形成現(xiàn)今的供應(yīng)形勢，此種供應(yīng)必定會促進(jìn)城區(qū)外遠(yuǎn)郊區(qū)域的開發(fā)和建設(shè)，居住密集度已經(jīng)越來越明顯地呈現(xiàn)出輻射性的外擴(kuò)張趨勢。如通州區(qū)已經(jīng)很早就成為了居住熱點(diǎn)區(qū)域，大大緩解了朝陽城區(qū)內(nèi)自住的剛性需求。而石景山、亦莊、大興等區(qū)域開發(fā)使其的路面、軌道交通得到長遠(yuǎn)的建設(shè)發(fā)展，相應(yīng)的教育、醫(yī)療配套跟進(jìn)得到完善。也可以說隨著五環(huán)外區(qū)域成為了供應(yīng)的主力，加之近期整體六環(huán)線的全線貫通，勢必改變整體京城的居住格局，促進(jìn)北京城市的規(guī)劃更加合理化。