美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量雙降

　　在中金分析師劉奧琳看來(lái),美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)每況愈下。

　　劉奧琳稱,自金融海嘯爆發(fā)以來(lái),實(shí)體經(jīng)濟(jì)的萎縮,房市價(jià)格泡沫破滅、違約風(fēng)險(xiǎn)劇增,銀行貸款條件不斷收緊,已導(dǎo)致商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)量雙降”。商業(yè)房貸違約率和撇賬率增加,到期再融資風(fēng)險(xiǎn)在市場(chǎng)下行周期中亦漸行漸近,需求量減少、空置率上升(圖1)、租金下跌(圖3),房地產(chǎn)業(yè)主的租金收入遭受重創(chuàng)。

　　“商業(yè)房貸違約率和撇賬率上升至15年來(lái)的最高點(diǎn)(圖2、5),這又進(jìn)一步令銀行資產(chǎn)質(zhì)量惡化、拖累美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程。”劉奧琳表示,商業(yè)銀行二季度商業(yè)房貸違約率已達(dá)7.9%；6月份商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款證券拖欠比率由5月份的2.3%飆升至3.5%。在約7000家美國(guó)中小型銀行中,商業(yè)房貸占貸款總額的近一半,商業(yè)房貸減記風(fēng)潮一旦爆發(fā),中小型銀行必然首當(dāng)其沖。

　　與住房市場(chǎng)情況相同,美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)信貸和價(jià)格亦在次貸風(fēng)暴爆發(fā)前錄得顯著增長(zhǎng),實(shí)際商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格于2002-2007年期間的增長(zhǎng)幅度高達(dá)90%。但有關(guān)價(jià)格亦隨著房地產(chǎn)泡沫破滅迅速回落,目前商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格已從2007年10月的峰值累計(jì)下跌36%,2009年以來(lái)下跌了27%,4月和5月的單月跌幅均超過(guò)7%(圖4)。

　　據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》引用的數(shù)據(jù)顯示,美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)成交額亦持續(xù)下跌,2009年二季度創(chuàng)下新低(20億美元),環(huán)比降幅達(dá)46%,同比降幅達(dá)88%；2009年上半年銷售總額僅為56億美元,遠(yuǎn)低于2008年上半年的306億美元和2007年上半年的1307億美元。仲量行預(yù)計(jì)2009年下半年商業(yè)房地產(chǎn)交易額將持續(xù)低迷,全年較2008年下降60%-80%。

　　而美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于“無(wú)就業(yè)復(fù)蘇”中。美國(guó)供應(yīng)管理協(xié)會(huì)9月1日公布數(shù)據(jù)顯示,8月美國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)(PMI)為52.9%。為2007年6月以來(lái)的最高點(diǎn)。19個(gè)月以來(lái)制造業(yè)首次擴(kuò)張,而整體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月增長(zhǎng)。盡管美國(guó)經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)出現(xiàn)好轉(zhuǎn),但始終難以擺脫“無(wú)就業(yè)復(fù)蘇”怪圈。8月份新增非農(nóng)就業(yè)人數(shù)從減少24.7萬(wàn)人下降至減少21.6萬(wàn)人,低于經(jīng)濟(jì)學(xué)家23.3萬(wàn)的預(yù)期值,為2008年8月以來(lái)最小降幅。如果把放棄尋找新就業(yè)崗位或是在做臨時(shí)工作的失業(yè)者計(jì)算在內(nèi),8月份的失業(yè)率將高達(dá)16.8%,為有相關(guān)紀(jì)錄以來(lái)最高點(diǎn)。這些數(shù)據(jù)證明,疲弱的就業(yè)市場(chǎng)仍需要一段時(shí)間才能走出危機(jī)。

　　是抄底美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)嗎?

　　“現(xiàn)在已到了抄底美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。”花旗銀行原亞太地區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃益平教授如是說(shuō)。對(duì)中投公司進(jìn)行投資美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)他表示支持。

　　比如說(shuō),經(jīng)濟(jì)不景氣使得大批企業(yè)合并和倒閉裁員,商業(yè)房地產(chǎn)空置率顯著上升。據(jù)仲量行數(shù)據(jù),即使像紐約這樣的中心城市,其CBD及近郊的辦公樓宇空置率2009年二季度也已超過(guò)13%,并預(yù)計(jì)2009年內(nèi)可能達(dá)到19%。此外,商業(yè)房地產(chǎn)的整體租金水平連續(xù)4個(gè)季度環(huán)比下跌,2009年二季度降幅高達(dá)5.4%,為有紀(jì)錄以來(lái)的最大降幅。

　　“但畢竟此次美國(guó)金融危機(jī)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。”黃益平說(shuō),美國(guó)商業(yè)房貸違約率和撇賬率上升屬于經(jīng)濟(jì)周期的正常情況。失業(yè)、信用、房貸等相對(duì)滯后,不能完全說(shuō)明經(jīng)濟(jì)未有改善。即使后續(xù)房貸違約率上升也不見(jiàn)得美國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)會(huì)更差。

　　他稱,由于中投屬于國(guó)有企業(yè),美國(guó)出于經(jīng)濟(jì)安全等因素考慮,很可能在石油、碼頭、航運(yùn)等領(lǐng)域進(jìn)行保護(hù),防止他國(guó)投資出現(xiàn)的潛在威脅。但是對(duì)商業(yè)房產(chǎn),阻礙應(yīng)該會(huì)小很多。“上世紀(jì)80年代日本購(gòu)買了美國(guó)大量的地產(chǎn),大規(guī)模收購(gòu)導(dǎo)致了政治風(fēng)波。”

　　但一旦投資,將會(huì)出現(xiàn)機(jī)會(huì)成本。黃益平稱,投資風(fēng)險(xiǎn)肯定存在。尤其是在目前美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)還存在潛在過(guò)剩,房?jī)r(jià)何時(shí)才能夠真正回升還是未知。

　　此外,美元的匯率風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)對(duì)房產(chǎn)投資造成影響。黃益平認(rèn)為,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,美元將會(huì)貶值。但是相對(duì)于購(gòu)買外匯,進(jìn)行房產(chǎn)投資等購(gòu)買實(shí)體保值比起購(gòu)買美元風(fēng)險(xiǎn)更小一些。

　　“美國(guó)地產(chǎn)回升的動(dòng)力不足,但風(fēng)險(xiǎn)也不大。”海通證券宏觀分析師熊偉作此判斷。他同樣認(rèn)為,“購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn),賺的只是租金。與收購(gòu)能源類大不相同,所以,不會(huì)有難以逾越的障礙存在。”

　　“中投已逐漸成熟,愈發(fā)注重組合投資。通過(guò)組合投資,用不同的投資組合降低某一單獨(dú)投資的風(fēng)險(xiǎn)。單看中投投資美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)存在一定風(fēng)險(xiǎn),但是卻可以通過(guò)組合進(jìn)行互補(bǔ)。”正略鈞策投融資咨詢合伙人華一表示,不能單純對(duì)中投投資美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)。他對(duì)于美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展十分看好,但是目前是否為最佳的抄底時(shí)間,并未同意。

　　華一認(rèn)為,美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)不能一概而論,而是存在區(qū)域化,與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)。

　　本報(bào)記者　龍金光　陳雨