美國商業房地產市場價量雙降

　　在中金分析師劉奧琳看來,美國商業地產每況愈下。

　　劉奧琳稱,自金融海嘯爆發以來,實體經濟的萎縮,房市價格泡沫破滅、違約風險劇增,銀行貸款條件不斷收緊,已導致商業房地產市場“價量雙降”。商業房貸違約率和撇賬率增加,到期再融資風險在市場下行周期中亦漸行漸近,需求量減少、空置率上升(圖1)、租金下跌(圖3),房地產業主的租金收入遭受重創。

　　“商業房貸違約率和撇賬率上升至15年來的最高點(圖2、5),這又進一步令銀行資產質量惡化、拖累美國經濟復蘇進程。”劉奧琳表示,商業銀行二季度商業房貸違約率已達7.9%；6月份商業房地產抵押貸款證券拖欠比率由5月份的2.3%飆升至3.5%。在約7000家美國中小型銀行中,商業房貸占貸款總額的近一半,商業房貸減記風潮一旦爆發,中小型銀行必然首當其沖。

　　與住房市場情況相同,美國商業房地產信貸和價格亦在次貸風暴爆發前錄得顯著增長,實際商業房地產價格于2002-2007年期間的增長幅度高達90%。但有關價格亦隨著房地產泡沫破滅迅速回落,目前商業房地產的價格已從2007年10月的峰值累計下跌36%,2009年以來下跌了27%,4月和5月的單月跌幅均超過7%(圖4)。

　　據《經濟學家》引用的數據顯示,美國商業房地產成交額亦持續下跌,2009年二季度創下新低(20億美元),環比降幅達46%,同比降幅達88%；2009年上半年銷售總額僅為56億美元,遠低于2008年上半年的306億美元和2007年上半年的1307億美元。仲量行預計2009年下半年商業房地產交易額將持續低迷,全年較2008年下降60%-80%。

　　而美國經濟仍處于“無就業復蘇”中。美國供應管理協會9月1日公布數據顯示,8月美國制造業采購經理人指數(PMI)為52.9%。為2007年6月以來的最高點。19個月以來制造業首次擴張,而整體經濟已經連續4個月增長。盡管美國經濟總體形勢出現好轉,但始終難以擺脫“無就業復蘇”怪圈。8月份新增非農就業人數從減少24.7萬人下降至減少21.6萬人,低于經濟學家23.3萬的預期值,為2008年8月以來最小降幅。如果把放棄尋找新就業崗位或是在做臨時工作的失業者計算在內,8月份的失業率將高達16.8%,為有相關紀錄以來最高點。這些數據證明,疲弱的就業市場仍需要一段時間才能走出危機。

　　是抄底美國商業地產的好時機嗎?

　　“現在已到了抄底美國商業地產的好時機。”花旗銀行原亞太地區首席經濟學家黃益平教授如是說。對中投公司進行投資美國商業地產他表示支持。

　　比如說,經濟不景氣使得大批企業合并和倒閉裁員,商業房地產空置率顯著上升。據仲量行數據,即使像紐約這樣的中心城市,其CBD及近郊的辦公樓宇空置率2009年二季度也已超過13%,并預計2009年內可能達到19%。此外,商業房地產的整體租金水平連續4個季度環比下跌,2009年二季度降幅高達5.4%,為有紀錄以來的最大降幅。

　　“但畢竟此次美國金融危機最困難的時期已經過去。”黃益平說,美國商業房貸違約率和撇賬率上升屬于經濟周期的正常情況。失業、信用、房貸等相對滯后,不能完全說明經濟未有改善。即使后續房貸違約率上升也不見得美國經濟未來會更差。

　　他稱,由于中投屬于國有企業,美國出于經濟安全等因素考慮,很可能在石油、碼頭、航運等領域進行保護,防止他國投資出現的潛在威脅。但是對商業房產,阻礙應該會小很多。“上世紀80年代日本購買了美國大量的地產,大規模收購導致了政治風波。”

　　但一旦投資,將會出現機會成本。黃益平稱,投資風險肯定存在。尤其是在目前美國商業房地產還存在潛在過剩,房價何時才能夠真正回升還是未知。

　　此外,美元的匯率風險也會對房產投資造成影響。黃益平認為,從長遠看,美元將會貶值。但是相對于購買外匯,進行房產投資等購買實體保值比起購買美元風險更小一些。

　　“美國地產回升的動力不足,但風險也不大。”海通證券宏觀分析師熊偉作此判斷。他同樣認為,“購買商業地產,賺的只是租金。與收購能源類大不相同,所以,不會有難以逾越的障礙存在。”

　　“中投已逐漸成熟,愈發注重組合投資。通過組合投資,用不同的投資組合降低某一單獨投資的風險。單看中投投資美國商業地產確實存在一定風險,但是卻可以通過組合進行互補。”正略鈞策投融資咨詢合伙人華一表示,不能單純對中投投資美國房地產業進行評價。他對于美國商業地產長期發展十分看好,但是目前是否為最佳的抄底時間,并未同意。

　　華一認為,美國商業地產的未來走勢不能一概而論,而是存在區域化,與區域經濟相關。

　　本報記者　龍金光　陳雨