二手成交量下滑,樓市進入下行通道?專家把脈樓市“望聞問切”

　　股市振蕩 樓市未必振蕩

　　近段時間樓市成交量下滑，與樓市關系密切的股市急挫等消息頻出，人們不禁質疑，這是否意味著樓市即將要進入下行通道呢？為此，記者帶著購房者的三大疑問逐一采訪廣州市三大地產中介行有關人士，為讀者探探未來樓市的走勢。

　　進入下行通道？成交量下滑未必可怕

　　中原地產研究部瞿中奇表示，7月二手成交量明顯下滑，主要是近兩三個月樓價上漲過快，買家一時未能接受，因而轉為觀望，這是正常的現象。中原成交數據顯示，全市6月二手均價為9675元/m2，7月二手均價為9777元/m2。8月17日~23日中心六區二手成交均價為10556元/m2，環比上升8.08%。由此可見，7月成交量雖有所下降，但絕對值仍處于高位，屬于較活躍期，現時說樓市進入下行通道為時尚早。

　　瞿中奇指出，“下行通道”是指一個長期的過程，一般指一年或以上更長時間。目前成交量放緩屬于樓市的短期調整，只是暫時現象，待買家適應市場變化后，預計8月、9月成交量會趨向平穩。

　　合富置業許益民表示，經過前段時間成交量急劇攀升，現時成交量會出現正常收縮，這對后市是有利的。正常的市場波動是健康的，樓市成交量若是長時間維持高位，反而不正常。

　　許益民認為，從目前情況來看，價格仍維持高位運行。現時，某些樓盤價格還在升的，如部分保值力強的高檔盤價格還在上升，甚至在同一小區內樓王的價格也不斷上升。成交量的適度回調，并不代表市場已進入下行通道。事實上，市場買賣雙方心中都有數，市場暫時平靜，實際上是正積聚下輪向上的能量，預期后市仍會以保持穩健為主。

　　股市升樓市升？樓股聯動不是必然

　　近幾個月樓價持續走高，而股市卻從3400點附近大幅下跌。廣東中原李粵湘認為，股市下跌并非受實體經濟影響，更多是投資者信心受政策因素影響。前段時間股市上漲趨勢出現后，大量熱錢流入市場，短期內新開戶數大增。這部分新增的買家，多為短線投資、投機炒家。當中央貨幣政策微調、“二套房貸”收緊等消息頻傳，部分投資者信心受到動搖，紛紛套現離場轉而觀望，股市持續下跌。

　　資金的出逃是否會流入樓市？李粵湘表示不一定。首先，股市與樓市是兩個不同的行業，兩者操作差別相當大，樓市交易較股市交易要復雜，獲利周期也較長。習慣了短炒獲利的股民不會輕易轉投樓市，股市下滑只是股民信心不強，短暫抽資離場，待政策明確后，這部分投資者又會重投股市；其次，目前樓價處于高位，對于投資者來說，獲利不大，不是入市的好時機；另外，現時投資渠道多樣，投資者除樓市和股市，還有很多的選擇。因此從股市套現資本未必會流向樓市，不會加助推高樓價。

　　合富置業許益民表示，股市升跌對樓市是一件好事，無論股市處于什么波段，都會有“新人”加入樓市，原因在于：有人“心血少”，就會“落袋為安”買樓求穩健；有人求搏殺，就會賣樓入股市。投資者有買有賣，這都有助樓市交投活躍。

　　滿堂紅研究部肖文曉表示，目前涌現一種理財型的購房需求，這個新的買樓群體的產生與目前的經濟形勢有很大關系。目前金融市場的流動性泛濫，人們對通脹有擔憂，如何讓手頭的存款不貶值已是社會熱門的話題。在此背景下，上半年不少人紛紛把錢投入到股市和樓市中去，促成了股市和樓市的繁榮。如今股市開始出現異常波動，樓市則繼續保持堅挺，部分資金為規避風險轉投樓市并不奇怪。

　　年底會有小高潮？業內人士意見分歧

　　中原地產李粵湘分析，7月、8月份是樓市的傳統淡季，樓價持續高企，買家觀望情緒漸濃，成交放緩，必然會導致成交量下滑。目前一手市場推貨量少，貨源待10月黃金周再推出市場。而二手市場方面，業主、買家對市場產生分歧，業主看好后市，“惜售”心態日益加重；買家則以觀望為主。

　　滿堂紅研究部有關人士認為，下半年政府依然會繼續執行鼓勵住房消費的政策，所以樓市在年內不太可能出現拐點。不過，政府近來重申嚴格執行“二次房貸”政策，相信未來樓價的漲勢會受到抑制，穩定在一個較高的水平。

　　滿堂紅人士表示，由于目前樓價已超過“07年高峰”，越來越多的自住型買家被逼退出市場，投資者已成為維持樓市高成交量的主力。不過，中國實體經濟未有明顯起色，股市大幅跳水，顯示投資信心不足，加上“二套房貸”政策收緊，投資者入市更謹慎，最終會導致成交量下跌。在政策未明確的情況下，2010年樓市將是一個未知數，故此未來樓市又將進行新一輪博弈，價格會保持高位而成交量將逐步下跌。 （記者李鳳荷）