“捂盤惜售”現象為何屢禁不止

　　早在2007年推出的“國六條”實施細則中就將“捂盤惜售”與囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等行為并列，并表示“要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰”。根據北京市建委的相關規定，房企取得預售許可證3天后必須開盤，沒有經過備案的房屋必須銷售。而1994年通過的《中華人民共和國城市房地產管理法》僅確立了商品房預售制度，并未對銷售期限進行相關規定。因此，企業自動控制銷售進度的行為“不違法，但違規”。

　　“現在100%的樓盤都會控制銷售速度，如果一個項目在兩天之內全部售出，這個項目的銷售總監肯定會被業內取笑。”華高萊斯國際地產顧問公司副總經理公衍奎表示，這意味著該項目在可控范圍內的利潤沒有獲得。一個較為普遍的違規現象是，一些項目雖然拿到了預售許可證，卻仍舊不按規定時間開盤。現實中也很難分辨哪些是主觀故意捂盤，哪些是因為客觀被動原因延緩銷售，主管部門對此的處罰也并不嚴厲。

　　公衍奎認為，違規的收益遠遠大于成本，而商人都是追求利潤最大化的。他提到，一些惜售的項目寧愿返還雙倍的訂金而違反當初的約定，因為增加的利潤遠遠超出訂金部分。對此，主管部門管理和處罰的力度依然不夠，期望通過開發商的自我約束來杜絕“捂盤惜售”現象是不可能的。

　　思源房地產經紀公司董事長陶紅兵亦表達了相似的觀點，他認為對于各種違規的現象，主管部門應該加大處罰力度。但對于企業決定銷售周期的行為，政府應該減少干預。與其利用處罰的辦法進行“堵”，不如疏導。

　　公衍奎認為，由于拆遷成本上升，整理土地難度逐漸加大，短期內增加供應量不容易，但主管部門應該增加購房者的知情權。雖然目前購房者可以通過房地產信息管理網查詢到在售樓盤狀態，但只能查詢到取得預售許可證樓盤的狀態，無法查詢到項目整體規劃中究竟還有哪些尚未取得預售許可證，銷售究竟到了怎樣的進度。

　　下半年政府或將狠打“捂盤囤地”

　　“現在住建委幾乎老打電話來，問我們的施工進度，還經常約談開發商動員加速開盤。”北京通州區的一位開發商向記者表示。盡管近期以來北京市住建委已經出臺了一系列打擊捂盤的政策，并且大規模約談了15家開發商，并公開處罰了一批開發商，但是“捂盤惜售”的狀況并沒能得到根本改觀。業內人士預計，今后政府可能會強行規定樓盤的推盤速度。

　　北京房價連續暴漲，早已引起政府有關主管部門的注意。7月28日，北京市住建委緊急召集京城主要開發商開會，主要意圖只有一個：督促開發商抓緊推進樓盤上市銷售，沒有拿預售許可證的盡快拿證，已拿到預售證的盡快開工。影響到上市速度的問題，例如拆遷等問題，住建委可以幫助協調解決。另據記者了解，繼15家開發商被北京市住建委約談之后，北京當代房地產開發有限責任公司開發的安寧莊瀚泓家園項目、北京璽萌置業有限公司開發的星辰苑項目、北京天鴻置業有限公司開發的萬象新天家園項目，因存在未公示商品房預售面積測繪技術報告書的行為，已被責令其整改。而北京中聯置地房地產公司開發的遠洋一方二期項目，因未取得商品房預售許可證即向購房者收取預訂款性質費用而被處罰。

　　記者從北京一些城區的住建委了解到，近期關于開發商捂盤肆意漲價的投訴越來越多。一些開發商也表示，“現在住建委對項目盯得非常緊，嚴令必須快開盤并且要加大推盤量”。業內人士分析，今年下半年樓市的調控將圍繞著狠打“捂盤囤地”展開。快速增長的住房需求已經與開發商延期推房之間形成了巨大的供需矛盾，開發商肆意捂盤、盲目漲價將這一矛盾更加激化。一位業內人士認為，在開發商捂盤風愈演愈烈的情況下，住建委出臺相關措施無疑是為了購房者的利益，但效果如何還得看開發商對規定的執行力度，因此相關部門的監管也顯得格外重要。

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　　如何識別開發商的捂盤手法

　　一般來說，開發商“捂盤惜售”的手段主要有五種：

　　手段一：晚領證分批拿

　　開發商盡可能地拖延拿預售許可證的時間，或是分次分批地拿證。這種方法不僅可以將一個項目中品質較差的房源先賣掉，同時還可以為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調查時間。

　　手段二：大幅提高開盤售價

　　開發商脫離市場均價，大幅提高開盤價，導致市場內無人應價，變相拉長銷售周期，這是最典型的捂盤行為。對于想長期捂盤的開發商來說，這種手段效果很好。

　　手段三：后續房源轉售為租

　　開發商將一些項目的后續房源轉售為租，待租客撤離后，重新翻新外立面和內部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準長線投資。這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。

　　手段四：謊稱進入尾盤期

　　有些樓盤開發商對外宣傳已經全部賣出，但如果上網查詢，則會發現還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明，但被開發商廣泛利用。

　　手段五：逐次推盤、不斷提價

　　比如一個新樓盤拿到預售許可證后，開發商并不是全部放出來賣，而是分多次銷售，每次限量推盤。如果首次推盤市場反響不錯、置業者興趣濃厚、銷售狀況良好，下一次便加價推盤。往往經過三四個節點的加價，最后推出的樓盤要比最早的每平方米均價高出幾百元。開發商就是通過多次推盤，制造當日售罄的火熱現象，來誘導消費者恐慌性購房，借此逐步提價。