至于全國(guó)三、四線城市，房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有上漲，反而下跌的趨勢(shì)仍沒(méi)有改變。但是，在北京、上海、江蘇、浙江、廣東等地房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)快速飆升趨勢(shì)。這幾個(gè)地區(qū)的住房銷售面積為8525萬(wàn)平方米，占比為約35%，但住房銷售金額為5986億元，占比為53%。可見(jiàn)，房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題主要出在東部地區(qū)，特別是四大一線城市及東部二線城市。

　　第三，住房銷售由消費(fèi)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)向投資為主導(dǎo)。從今年5、6月份開(kāi)始，這些東部地區(qū)的城市住房銷售發(fā)生了根本性變化，投資導(dǎo)向占據(jù)主導(dǎo)地位。例如，在深圳和北京兩地，本地居民、外地居民、國(guó)外居民、拆遷戶及投資者等紛紛進(jìn)入市場(chǎng)，成為市場(chǎng)主要的買家或炒作者，在短期內(nèi)推高了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

　　當(dāng)占國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)比例的東部地區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲，特別是會(huì)將這一漲勢(shì)向中西部地區(qū)蔓延時(shí)，這種房?jī)r(jià)的上漲過(guò)快就不能僅僅視為是局部性的，鑒于東部地區(qū)的銷售面積與銷售金額所占比重很高，這種房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的市場(chǎng)影響是全局性的。

　　部分東部地區(qū)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)快速飆升，勢(shì)必會(huì)逐漸吹大中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫。

　　現(xiàn)在，讓我們?cè)賮?lái)談第二個(gè)問(wèn)題，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)產(chǎn)生全局性過(guò)熱以及房地產(chǎn)泡沫正被逐漸吹大，究其原因，房?jī)r(jià)的上漲(如今年5-6月份一線城市房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì))主要是炒房者利用銀行“低成本資金，高杠桿或無(wú)限信貸擴(kuò)張”的結(jié)果，這預(yù)示了“中國(guó)版”的次貸危機(jī)是會(huì)發(fā)生的。

　　為什么這么說(shuō)呢？根據(jù)筆者的研究，上個(gè)世紀(jì)80年代發(fā)生的金融危機(jī)都與房地產(chǎn)泡沫有關(guān)，如美國(guó)、日本、我國(guó)的香港和臺(tái)灣地區(qū)。當(dāng)時(shí)，這些國(guó)家和地區(qū)并不存在按揭貸款證券化或個(gè)人按揭貸款的“零首付”，但依然房地產(chǎn)泡沫會(huì)產(chǎn)生、吹大與破滅。

　　這說(shuō)明，按揭貸款證券化或“零首付”只是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的一種方式。在筆者看來(lái)，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的根本原因或核心是信貸的無(wú)限擴(kuò)張。當(dāng)大量的信貸資金源源不斷地涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，這種信貸資金的無(wú)限擴(kuò)張，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和房地產(chǎn)泡沫。

　　其實(shí)，支撐中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的信貸擴(kuò)張方式——信貸的無(wú)限擴(kuò)張所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)是相當(dāng)大的，甚至與美國(guó)的次貸危機(jī)相比是“有過(guò)之而無(wú)不及”。

　　在美國(guó)，僅僅具有次級(jí)信用的借款人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)是導(dǎo)致次貸危機(jī)的原因之一，但這部分借款人僅占美國(guó)按揭貸款人數(shù)的24%。其中，次級(jí)信用的借款人又可分為ABCD四個(gè)等級(jí)，問(wèn)題往往是出在C、D級(jí)(即首付比例低的人)上。相比之下，中國(guó)所有的房貸借款人并沒(méi)有這樣的評(píng)級(jí)與區(qū)分。

　　另外，美國(guó)的按揭貸款利率是差異化的，銀行針對(duì)不同的借款人會(huì)采取不同的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，如次級(jí)信用的人借款利率要比優(yōu)級(jí)信用的借款人要高一些。但是，中國(guó)住房按揭貸款人的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻很低，進(jìn)入者十分便利，按揭貸款利率低且沒(méi)有差異化，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)偏好越高的人就更愿意進(jìn)入房地產(chǎn)按揭市場(chǎng)。

　　所以，中國(guó)住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是不低的，只不過(guò)是房?jī)r(jià)上漲還沒(méi)有將這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái)而已。考慮到眼下中國(guó)大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)仍在上漲，而房?jī)r(jià)上漲又是投機(jī)炒作的結(jié)果之一，我們更要高度關(guān)注住房按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)，否則住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越聚越大，難說(shuō)“中國(guó)版”的次貸危機(jī)不會(huì)發(fā)生。

　　(作者：易憲容 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員)