“七月流火”，國內樓市持續半年“量價齊升”的態勢開始面臨轉折。北京、上海、深圳、廣州等主要城市新建商品房的成交量均不同程度地從高位“跌落”，其中，廣深環比降幅明顯，北京跌幅也近一成。與此同時，在房價泡沫愈吹愈大的情況下，房地產調控政策由“刺激”趨向“中性”的信號逐漸釋放，商業銀行從嚴執行二套房貸或將成為下半年“常規”。

　　在銷量下滑和政策預警的影響下，地產股持續了近兩周的調整。申萬地產指數已數日徘徊于30日均線附近。顯然，政策動向和市場預期的變化更值得警惕。

　　目前，主要城市“去庫存化”基本接近尾聲，而新開工面積尚未跟上前期的銷售進度，下半年，樓市整體供應將持續偏緊；另一方面，房價快速上漲將導致雙重后果，一是遏制剛性需求釋放，二是誘發政策調整。不過，業內預計，在經濟增長和資產泡沫的權衡中，管理層近期將更傾向于前者；下半年政策調整將限于局部領域，全面收緊的可能性很小；樓市銷量將高位震蕩，房價也將溫和上升；地產牛市目前處于“中場”而非“終場”。

　　新增供給吃緊

　　在北京CBD工作的李女士從4月份開始，便一直關注位于東三環邊的一處大型樓盤。但原定于5月初開盤的該項目二期部分樓座，直到目前仍尚未公開發售。而中國證券報記者發現，這些樓座已接近封頂。

　　與該樓盤一樣，6月以后，北京多數熱銷樓盤開始出現“捂盤惜售”現象。“出地面”即可銷售的項目不斷推遲申領項目預售許可證的時間。而開發商進行銷控的背后，則是后續供應趨緊及由此帶來的漲價預期。

　　“7月份，主要城市商品房銷售下滑，有需求萎縮的因素，但更主要是受庫存減少和增量供應不足的影響。”一位房地產資深人士指出。

　　戴德梁行最近一份分析報告指出，去年11月以來，樓市成交量持續恢復帶動前期庫存積壓的快速消化。如果按2009年上半年的月均成交測算，預計未來3個月內，全國主要城市現有庫存將有可能消化出清。截至今年6月底，主要城市庫存消化量已超過原有庫存的46%。

　　擁有價格話語權的開發商普遍認為，前期新開工面積大幅下滑，導致今年下半年樓市增量供應明顯減少，而與寬松的流動性相比，房地產市場將呈現供不應求。

　　萬科(000002)首席研究員譚華杰在平安證券7月底的調研紀要中坦言，“從開工到銷售，極限情況是四到六個月，大部分要六個月以上。目前開發商在賣的房子是去年四季度開工的，今年上半年市場去存貨過程完成了，但新增量沒上來。大部分開發商從今年四五月份開始增加新開工，但這些供應最快到十月下旬開盤，因此供應量在十月前都是吃緊的。”

　　統計數據顯示，2005年以來，全國整體竣工面積一直小于銷售面積，而開發商土地購置面積為銷售面積的60%，四大一線城市則在30%左右。克而瑞(中國)研究中心數據顯示，今年二季度，全國31個典型城市成交量達到7479.2萬平方米，同比、環比漲幅分別為110.6%和70.6%。同期商品住宅供應總量僅為4724.8萬平方米，同比下降21.4%。

　　政策悄然生變

　　“現在辦房貸，已經不像前幾個月那樣松了。”凱勝經略按揭服務公司的經理告訴中國證券報記者，從7月中下旬開始，銀行貸款審批時間明顯拉長，如建行的審批就長達20天左右。很多此前表示“二套房貸可享受利率7折優惠”的銀行，也紛紛改口，稱“將視審查結果而定。”

　　中行北京分行一位信貸經理介紹，目前北京個人住房按揭貸款執行的是今年3月份北京銀監局的文件，即對于非改善型的二套房，各商業銀行必須嚴格執行最低四成首付比例，而貸款利率則并不硬性要求上浮10%，而是由各行在基準利率基礎上自行確定。

　　中國證券報記者分別致電建行、中行和中信銀行等金融機構，工作人員均表示，低于四成的首付、7折利率優惠的政策只適用于首套房貸。對于有二套房貸需求的購房人，可以通過開發商與銀行的房貸部門協商。

　　“實際上，多數樓盤的開發商利用與銀行的密切關系和變通方法，仍可以將二套房的首付降低到三成，利率也都有折扣優惠。但從7月中旬以后，不少二套房貸的利率已經享受不到7折了。”凱勝經略的按揭服務經理透露。

　　交通銀行最近公布的研究報告預測，雖然宏觀經濟和貨幣政策“適度寬松”的方向未變，但已經開始出現貨幣政策微調和房地產信貸收緊的預期。如果未來房價上漲過快，不排除政策再次收緊的可能。

　　更為現實的是，國內商業銀行信貸規模有“前大后小”的傳統，即在一二季度抓緊放貸，到八九月份基本完成全年任務。社科院金融所預計，今年全年新增信貸大約為10萬億元，而上半年已完成7.37萬億，這意味著，下半年的信貸增量必然會適度收緊。

　　中金公司研究員白宏煒認為，嚴格執行二套房政策可能只是房地產一系列緊縮政策的開始。他預計，未來國家的政策將集中在增加土地供應、提高稅費、提升按揭比例、甚至加息等措施。

　　“整體而言，調控政策不會像2007年那樣嚴厲，信貸收緊也不會是全方位的。”業內人士指出，在刺激住房消費為導向的前提下，未來的政策調控將更傾向于擴張有效供給。近期，北京、上海等城市加大土地儲備和供應便是一種重要調控手段。