一邊是售樓部人滿為患，一邊是新開工的工地寥寥可數，這樣的巨大反差可以說是今年上半年樓市的一大特征。市場那么好，為什么開發商不加大新開工量？背后的真實原因是什么？《每日經濟新聞》對此展開了調查。

　　國家統計局近日發布的全國房地產市場運行情況顯示，1~6月份房屋新開工面積4.79億平方米，同比下降10.4%。同期，全國商品房銷售面積3.41億平方米，同比增長31.7%。

　　房屋新開工量為何逆市下降？

　　原因1

　　開發商投資額減少

　　新開工量的減少，與房地產商的資金沒有太大關系。

　　國家統計局調查數據顯示，房地產開發企業本年資金來源2.37萬億元，同比增長23.6%；而房地產企業開發投資完成額達到1.45萬億元，較去年同期增長8.9%；其中住宅開發投資完成額達到1.01萬億元，較去年同期增長了7.3%。

　　不過，一些地區確實出現了開發投入減少的情況。1~6月份，上海住宅開發投資完成額為359.21億元，同比下降11.8%；北京住宅開發投資完成額為331.46億元，同比下降15.4%；廣東只完成820.94億元，同比下跌了14.3%。

　　與投資額下降同步，上述省市的新開工面積也出現一定幅度的下降。上海市統計局公布的數據顯示，今年上半年上海商品住宅開工量只有1099.14萬平方米，較去年同期下降8.2%；北京市統計局的統計數據也顯示，今年上半年北京商品住宅開工量只有465.7萬平方米，較去年同期下跌46%；廣東商品房新開工面積同比下滑45.18%。

　　雖然沒有證據說明，住宅新開工量減少是因為投資減少導致的，但可以看出的是，樓市的復蘇并沒有帶動開發商的投資增加。

　　衛明不動產智庫負責人蔡為民認為，開發商擔心未來樓市若再度步入熊市，現在加大開工量，可能會作繭自縛。

　　五合國際智庫總經理鄒毅說，一個項目從開始施工到銷售長達一兩年，開發商有這方面的擔憂屬于正常。不過，大部分開發商不會因此而減少開工量，尤其是那些大型地產公司，應該不會因噎廢食，停止開發。

　　原因2

　　大量地王“曬地”

　　易居房地產研究院綜合服務部部長楊紅旭把地產商減少開工量，歸因于2007年的大量地王“曬地皮”。

　　根據中央電視臺近期報道，廣州27幅2007年出讓的地王中有24幅目前仍在“曬太陽”。香港上市公司奧園地產前副總裁張維倫對此的解釋是：如果進行開發銷售的話，會直接導致企業的虧損。

　　據了解，在上海乃至全國，2007年產生了為數不少的地王，且很多地王的成交價格至今仍接近周邊在售住宅的價格。如當年被仁恒納入懷中的新江灣D3地塊，每平方米樓板價高達2萬元，而周邊合生新江灣國際公寓目前的售價也不過22000元/平方米。目前，仁恒的新江灣D3地塊仍未開工。

　　事實上，2007年的上海住宅地王中，除了龍湖是拿地當年就開工建設外，其他都是一拖再拖。業內人士表示，不開發的地皮只能繼續“曬太陽”，直到周圍的房價漲得夠高、開發商有利可圖時，上述地塊才會開始開發。

　　原因3

　　開發商“捂地”賺錢

　　其實，“曬太陽”不只有 “地王”。在地產行業素來有買地“一年虧，二年平，三年賺”之說，一些開發商為了讓土地自然升值，也會“捂地”，為的就是待價而沽，以獲取高額利潤。

　　國土資源部近日公布的一項調查報告顯示，在全國抽樣的105個城市620個房地產開發項目中，大多數項目地價占房價的比例在15%~30%之間，在30%以下的約占78%。滬上房地產知名人士陳立民就上述報告表示，報告所提及的土地價格是2006年時的地價，而房價卻是現在的房價。

　　地價大幅上漲給房地產企業帶來的高額利潤，可從中略見一二。只要買下地，放上個三五年，也能獲取高額的投資利潤。

　　事實上，上海的很多港資房地產企業便是房地產 “捂地”派的代表。他們憑借著雄厚的資金實力，往往“捂地”三四年甚至更久。他們通常是待周邊其他房地產企業全都開發完成、區域的成熟度大大提高后，才會介入項目的開發，并由此獲取高額利潤。

　　不過，鄒毅認為，有實力“捂地”的僅僅只是少數公司，大部分房地產企業需要現金滾動，“捂地”并不是普遍現象。

　　另外，業內人士普遍認為，近年來住宅用地成交量大量減少也是一大原因。國家統計局的調查數據顯示，今年1~6月，全國房地產開發企業完成土地購置面積1.36億平方米，同比下降26.5%。2008年1至6月，房地產開發土地購置面積為1.86億平方米。