主持人：

　　好，接下來我們就連線一位長期關注房地產領域的清華大學的教授蔡繼明，蔡教授您好。

　　蔡繼明(清華大學教授)：

　　你好，董倩。

　　主持人：

　　蔡教授，怎么看國土部剛剛出臺的這一個調查結果？地價只占到房價總體比例的23.5%這樣一個數字？

　　蔡繼明：

　　這個數字可能他們的調查是有一定的根據，剛才這位發言人也談到，他指的是土地的出讓價格。土地的出讓價格其中也有兩類，一類是毛地出讓，還有一個凈地出讓，所謂毛地出讓，可能我出讓這塊土地不包括拆遷、安置的費用，也許就比較低，你在開發過程當中要進行拆遷的安置，要投入大量的資金，再把它變成凈地出讓的時候，出讓價格肯定就要上升，所以23.5%的數據可能是針對一個具體的情況。

　　剛剛這位嘉賓談到，這個數據和工商聯的數據是否矛盾的問題，表面上如果這樣分析，也許這個數據本身并不矛盾，但是兩個部門兩個數據，他們要說明的問題和要達到的目的可能是矛盾的。

　　主持人：

　　您覺得矛盾在什么地方？

　　蔡繼明：

　　大家不滿意的是，整個房地產價格過高，普通老百姓的收入承受不起，至于高的原因應該歸咎于誰？因為人們普遍都反映，包括工商聯說，這是地價太高，他把房地產價格過高的原因，主要歸結于土地成本過高，意味著房地產商并沒有獲得暴利，也就是說公民對于房地產市場的不滿情緒，就不要發泄在房地產開發商身上，我想這是工商聯公布這個數據所要達到的目的。

　　反過來，國土資源部強調地價在整個房地產，房價中所占的比例只有23.5%，它無非就是要說明我們的地價水平并不高，國土資源部的發言人也談到，還低于世界的平均水平。這樣一來，實際上房地產價格過高的主要責任并不在政府，進一步地說，政府還有可能進一步提高地價的空間，這個矛盾至于推給誰，大家就要分析了，到底房地產過高的原因在哪兒。

　　主持人：

　　您覺得兩個數據，兩個部門哪個更有道理一些？

　　蔡繼明：

　　我覺得這兩個數據，我不敢判定哪個數據更真實，但是根據我的分析，目前房地產價格過高，既有土地價格，包括土地成本價格過高，以及政府在土地這個環節拿走的過多，有這方面的原因，而這個原因我們完全可以通過地方政府的財政收入當中，從土地這個環節得到的收入，大概能占到50%左右，很多有這樣的數據。這是一個不爭的事實。

　　因為房地產價格過高肯定和土地成本過高有關。但是另一方面，房地產價格過高也和房地產行業存在的暴利有關系，這從某一個方面，我們從中國財富排行榜可以看出，在我們公布的財富排行榜當中，房地產商大概占了三成，排在前十名至少也有三個是房地產開發商。而在世界排行榜當中，我們幾乎找不到有什么房地產開發商進入世界富豪榜當中，至于很多數據表明，房地產行業的暴利這方面的證據。因此，無論是工商聯也罷，還是國土資源部也罷，他們想達到的目的恐怕老百姓都不一定能接受。

　　主持人：

　　好，謝謝蔡教授。我們再回到演播室，趙教授，您是不是同意剛才蔡教授的這些觀點，我們在一開始也說了，國土資源部出臺這樣一個調查數據，就是希望人們認為推動房價高漲的并不是地價，您同意這個結論嗎？

　　趙杰：

　　房價高肯定是供給和需求平衡的結果，我更看重是需求因素對房價的影響。我們有幾種需求，一種是自助需求，一種是投資性的需求，還有附著于它的投機性需求�，F在真正抱怨房價高的人是自住性需求還沒有實現的人。沒有任何一個投資性需求的人和投機性需求的人，而且他們有大量的錢，或者在一定的政策輔助下可以有這個能力實現投資和投機的人，會抱怨現在的房價太高，反而他們從投資這個角度還是希望房價能漲得更快一些。只不過我們現在社會關注房價的，聲音多的是這些自住性需求還沒有實現有房子的人。

　　主持人：

　　那我們回到這個問題上，地價的高是不是推動房價高的一個主要因素？

　　趙杰：

　　土地價格的高低和土地的供給速度、地段是一個綜合性的因素。從總體上來講，如果土地供給沒有發生大的波動的情況下，土地的價格不會影響房子的價格。

　　主持人：

　　但是我們看，最近一段時間“地王”頻出，本身拿地的時候，價錢就已經到了天價了，我們就可以預期，到時候房價會高的一個什么程度？

　　趙杰：

　　就是說明地王是一個投資者，投資者做多房地產市場。

　　主持人：

　　您認為還是投資的因素？

　　趙杰：

　　對，我現在拿的還是一個投資的地王，但是等我把房子蓋起來的時候，我還是可以順價把房子賣出去，所以他不認為他的房價高，只不過地王在現在拿地的費用中他是最高的，她是預期資本回報遠遠高于現在的水平。但是這種高的預期如果再隔一兩年，我們宏觀經濟形勢或者整個資金供應面沒有發生大的改變，他就能實現。就跟當年山東的秦池酒廠一樣，秦池酒廠之前有很多標王都是中央臺廣告的標王，他們把在酒的產業擴大的過程中，通過廣告效應助推了白酒的銷售，拓寬了白酒的市場。但是到了秦池酒廠，他中了標王以后，標王的那筆資金就成為白酒運營的一種巨大的財務負擔。

　　主持人：

　　趙教授，您看，剛才蔡教授也說了，國土資源部之所以發布這個數據，就是希望向公布表示，地價并不是推動房價的一個重要的因素，也就是說，政府在里面的作用不是那么大的。但是我們再看，他們的調查的推論是建立在620個被調查項目中的，但是后來有很多人都說，88%也就是550個項目，買地的階段是2006、2007年，而房價賣出去的時候往往是在兩三年之后，這種算是沒有任何比較的價值的。